Warum der Bodenrichtwert nicht der Kaufpreis Ihres Grundstücks ist

1Ein Wert für ein gedachtes Grundstück

Das Baugesetzbuch gibt die Aufgabe vor: „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)", und zwar in Zonen, „die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen" (§ 196 Abs. 1 BauGB). Die Immobilienwertermittlungsverordnung macht daraus eine präzise Definition: Der Bodenrichtwert „ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks", und dieses Bodenrichtwertgrundstück „ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen" der Zone übereinstimmen. „Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig" (§ 13 ImmoWertV).

Drei Dinge folgen daraus. Erstens gilt der Wert für ein Grundstück, das es so nicht gibt — ein Musterstück mit den typischen Merkmalen der Lage. Zweitens gilt er auch für bebaute Grundstücke, aber so, „als wäre der Boden unbebaut" (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB): Das Haus spielt keine Rolle, nur der Grund darunter. Drittens darf die Zone Grundstücke enthalten, die vom Musterstück abweichen; die Verordnung erlaubt innerhalb einer Zone lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss im Kreis Olpe schreibt es in seinem Marktbericht so: Die Richtwerte „stellen weiterhin lediglich Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke dar. Sie berücksichtigen mithin nicht die besonderen wertbeeinflussenden Eigenschaften einzelner Grundstücke". Und: Sie haben „keine bindende Wirkung, so dass aus ihnen keine Rechtsansprüche abgeleitet werden können. Ebenso wenig wird durch die Zuordnung eines Grundstückes zu einer entsprechenden Bodenrichtwertzone Baurecht begründet."

2Wer den Wert macht und woraus

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, ein ehrenamtliches Gremium aus Sachverständigen mit einer Geschäftsstelle im Kreishaus. Seine Rohstoffquelle ist die Kaufpreissammlung: Jeder Notar muss „jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt … zu übertragen", in Abschrift an den Ausschuss senden (§ 195 Abs. 1 BauGB). 2025 waren das im Kreis Olpe 1.291 Verträge, davon 81 über Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau. Diese 81 Verkäufe sind die Grundlage für die Fortschreibung der Wohnbaulandwerte — verteilt auf sieben Städte und Gemeinden und mehrere hundert Zonen. Bei der Bodenrichtwertermittlung sitzt „ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung" mit am Tisch (§ 192 Abs. 3 BauGB).

Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Kreis Olpe, Abschnitt 4.7.5: Abweichung der tatsächlichen Kaufpreise für Wohnbauland 2025 von den Bodenrichtwerten. 1,10 bedeutet: Die Kaufpreise lagen im Mittel 10 % über dem Richtwert.

Die Tabelle zeigt die Grenzen der Statistik: In Lennestadt gab es 2025 einen einzigen auswertbaren Verkauf, in Olpe sieben. Für solche Gebiete erlaubt die Verordnung ausdrücklich, „Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren" heranzuziehen (§ 14 Abs. 2 ImmoWertV). Der Ausschuss selbst warnt, die Abweichungen könnten „nicht als flächendeckende Preisveränderung verstanden werden, zumal die Anzahl der Verkaufsfälle in den Städten und Gemeinden stark voneinander abweicht". Aufschlussreich ist die letzte Spalte: 40 % der Bauplätze kamen 2025 von den Kommunen selbst, in Finnentrop drei von vier. Wo die Gemeinde Baugebiete erschließt und zu festen Preisen abgibt, prägt sie den Richtwert mit — und der freie Markt bewegt sich darüber.

Der Turnus ist in Nordrhein-Westfalen strenger als im Bund. Das Baugesetzbuch verlangt Bodenrichtwerte „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres" (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB); die Landesverordnung schreibt vor, dass sie „jährlich, bezogen auf den 1. Januar des laufenden Jahres … zonal und flächendeckend ermittelt" und „bis zum 31. März" in das Informationssystem BORIS geliefert werden (§ 37 Abs. 1 GrundWertVO NRW). Der Wert, den Sie heute abrufen, ist also der Stand vom 1. Januar 2026, beschlossen im Februar und veröffentlicht im Frühjahr. Er beschreibt den Markt des Jahres 2025 — nicht den Tag Ihres Verkaufs.

3Die Werte im Kreis Olpe 2026

Das Kreisgebiet ist in rund 1.500 Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, gut 1.100 davon für baureifes Land. Für den Überblick veröffentlicht der Gutachterausschuss gebietstypische Werte, gestaffelt nach Ortskernen und dörflichen Lagen und jeweils nach guter, mittlerer und mäßiger Lage. Sie zeigen die Spreizung im Kreis: Zwischen einer guten Lage im Olper Ortskern und einer mäßigen dörflichen Lage in Kirchhundem liegt fast der Faktor sechs.

Gebietstypische Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in €/m², Grundstücksmarktbericht 2026 (Abschnitt 4.7.4) und Örtliche Fachinformationen zum Stichtag 1. Januar 2026. Werte für Wohnen in kleinen Ortslagen ohne Infrastruktur liegen bei 80 % der dörflichen Lagen.

Für landwirtschaftliche Flächen gelten je Gemeinde eigene Richtwerte zwischen 1,80 €/m² in Kirchhundem und 2,50 €/m² in Attendorn, Drolshagen und Wenden; für Wald ohne Aufwuchs gilt kreisweit 0,80 €/m². Hofstellen, gewerbliche Einzellagen und einzelne Wohnhäuser im Außenbereich werden mit 20 €/m² für die ersten 3.000 m² angesetzt, darüber hinaus mit 15 bis 20 €/m². Gewerbeland kostet je nach Kommune 17 bis 60 €/m² — das obere Ende in Olpe, das untere in Kirchhundem.

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4Die Kürzel lesen wie ein Sachverständiger

Wer in BORIS auf eine Zone klickt, sieht mehr als eine Zahl. Die Verordnung verlangt, dass zum Richtwertgrundstück „der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung" dargestellt werden, dazu weitere Merkmale, „wenn sie wertbeeinflussend sind", etwa das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Grundstücksgröße und -tiefe; „bei baureifem Land gehört zu den darzustellenden Grundstücksmerkmalen zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand" (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Die Abkürzungen sind bundeseinheitlich in Anlage 5 der Verordnung festgelegt.

Ein Detail zur Rundung erklärt, warum die Werte so glatt aussehen: Bis 50 €/m² rundet der Ausschuss auf volle Euro, bis 250 €/m² auf 5 €, bis 500 €/m² auf 10 €. Ein Richtwert von „150" ist also nicht die Aussage, ein typisches Grundstück sei exakt 150 € je Quadratmeter wert, sondern dass es zwischen 147,50 € und 152,49 € liegt — bevor die Abweichungen des Einzelfalls überhaupt beginnen.

5Was Käufer 2025 tatsächlich zahlten

Der Bodenrichtwert läuft dem Markt naturgemäß hinterher: Er wird aus den Kaufpreisen des Vorjahres abgeleitet und gilt für das Folgejahr. Wie groß der Abstand ist, misst der Gutachterausschuss jedes Jahr mit dem „Maß der Bodenpreisänderung". 2019 lagen die Kaufpreise 12 % über den damaligen Richtwerten, 2020 20 %, 2023 15 %, 2024 17 %, 2025 noch 10 %. Der Rückgang ist keine Preissenkung, erklärt der Ausschuss, sondern eine Verschiebung: „Die im Vergleich zu 2024 niedrigeren Kaufpreise erklären sich dadurch, dass es in 2025 zahlreiche Kauffälle in einfachen und mittleren Lagen gegeben hat."

Durchschnittlicher Kaufpreis erschließungsbeitragsfreier Wohnbaugrundstücke in €/m² je Kalenderjahr, Grundstücksmarktbericht 2026 (Abschnitt 2.1). Die Kreiszeile umfasst Bauland zum Teil noch mit Erschließungspflicht.

Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind kein Marktzyklus, sondern Statistik mit kleinen Zahlen. Der Ausschuss schreibt dazu selbst: „Der Verkauf vieler Grundstücke eines Baugebietes … können die Zahlen eines Jahres erheblich verzerren. Eine zutreffende Einschätzung der Wertverhältnisse ergibt sich deshalb erst im Vergleich der Zahlen mehrerer Jahre." Lennestadt sprang von 58 auf 104 €/m², weil 2025 ein einziges, anders gelagertes Grundstück verkauft wurde; Olpe fiel von 197 auf 137 €/m², weil mehr Bauplätze außerhalb des Kerns den Besitzer wechselten. Langfristig zeigt die Indexreihe des Ausschusses eine ruhige Linie: Von 89 €/m² im Jahr 2011 stieg der durchschnittliche Bodenpreis auf 117 €/m² 2023 und 113 €/m² 2025; der Index mit Basis 1989 steht bei 330 Punkten. Die durchschnittliche Größe eines verkauften Bauplatzes lag 2025 bei 774 m².

6Vom Richtwert zum Wert Ihres Grundstücks

Die Verordnung ist eindeutig, wie ein Bodenwert entsteht: „vorrangig im Vergleichswertverfahren", und „neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann … ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden" (§ 40 ImmoWertV). Angepasst heißt: Der Richtwert wird auf seine Eignung geprüft und „bei etwaigen Abweichungen … an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts" angeglichen (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Übersteigt das Grundstück die marktübliche Größe erheblich, wird die überschießende Fläche getrennt bewertet (§ 41 ImmoWertV). Die Rechnung für ein Grundstück im Kreis Olpe sieht deshalb selten so aus wie „Fläche mal Richtwert":

Vereinfachtes Rechenbeispiel nach §§ 26, 40 und 41 ImmoWertV und den Faustformeln des Gutachterausschusses Kreis Olpe. Der Abschlag für die Lage innerhalb der Zone ist eine sachverständige Annahme; die Verordnung lässt bis zu 30 % zu.

Die Rechnung erklärt, warum zwei Nachbarn mit demselben Richtwert unterschiedliche Preise erzielen. Der eine hat ein ebenes, rechteckiges Grundstück von 700 m² an der erschlossenen Straße; der andere 1.600 m² am Hang, davon 600 m² Böschung. Beide stehen in derselben 90-€-Zone. Der erste bekommt am Markt eher 100 €/m² für alles, der zweite 90 €/m² für den vorderen Teil und einen symbolischen Betrag für den Rest. Beim bebauten Grundstück kommt hinzu, dass der Bodenwert nur ein Baustein des Sachwerts ist: Bei einem Haus von 1965 auf 800 m² in einer 75-€-Zone stecken 60.000 € Bodenwert in einem Verkehrswert von vielleicht 290.000 € — der Rest ist Gebäude, Außenanlagen und Marktanpassung. Wer beim Hausverkauf den Bodenrichtwert im Kopf hat, hat ein Fünftel der Rechnung im Kopf.

7Wo der Richtwert für das Finanzamt bindend ist

So unverbindlich der Bodenrichtwert am Markt ist, so verbindlich ist er im Steuerrecht. Bei der Grundsteuer ermittelt sich der Wert unbebauter Grundstücke „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert", und Abweichungen zwischen Richtwertgrundstück und dem konkreten Grundstück werden — bis auf Entwicklungszustand und Nutzungsart — „nicht berücksichtigt" (§ 247 Abs. 1 BewG). Maßgeblich ist nicht der aktuelle Wert, sondern der zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (§ 247 Abs. 2 BewG); der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt liegt nach dem Sieben-Jahres-Turnus des § 221 BewG auf dem 1. Januar 2029. BORIS zeigt deshalb zu jeder Zone im Kreis Olpe zwei Werte: den aktuellen und den steuerlich maßgeblichen vom 1. Januar 2022. Auch beim bebauten Wohngrundstück steckt dieser Richtwert im Grundsteuerwert, als abgezinster Bodenwert im Ertragswertverfahren (§§ 252, 257 BewG).

Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gibt es dagegen ein Ventil: Der niedrigere gemeine Wert ist anzusetzen, „wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der … ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert … abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt" (§ 220 Abs. 2 BewG). Nordrhein-Westfalen hatte dieselbe 40-%-Regel schon 2024 in sein Grundsteuerhebesatzgesetz geschrieben. Der Nachweis läuft über ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen — oder über einen Kaufpreis „innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt".

Bei Erbschaft und Schenkung gilt für den Bodenwert derselbe Grundsatz: „Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war" (§ 179 BewG). Wer im Herbst 2026 erbt, erbt zum Richtwert vom 1. Januar 2026. Für Häuser und Wohnungen greift das Finanzamt daneben auf die Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses zurück — im Kreis Olpe seit 2025 auf die Immobilienrichtwerte. Auch hier steht dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten offen (§ 198 BewG).

8Wo Sie den Wert finden und was er kostet

„Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen … Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen" (§ 196 Abs. 3 BauGB). In Nordrhein-Westfalen geschieht das über BORIS-NRW, das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes, in dem alle 72 Gutachterausschüsse ihre Werte einheitlich darstellen. Adresse eingeben, Zone anklicken, Detailansicht lesen: Dort stehen Richtwert, Stichtag, Nutzungsart, beitragsrechtlicher Zustand, der steuerliche Wert vom 1. Januar 2022 und ein Link zu den „Örtlichen Fachinformationen" des Kreises Olpe als PDF. Die Daten stehen unter der Datenlizenz Deutschland Zero und dürfen ohne Einschränkung genutzt werden; das gilt auch für den jährlichen Grundstücksmarktbericht.

Wer mehr braucht als den Abruf, wendet sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreishaus, Westfälische Straße 75 in Olpe. Der automatisierte Abruf ist gebührenfrei; eine schriftliche Auskunft durch Personal wird nach Zeitgebühr mit 27 € je angefangener Viertelstunde abgerechnet, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung mit nicht anonymisierten Fällen kosten eine Pauschale von 40 € plus 100 € für bis zu 50 Kauffälle. Ein Verkehrswertgutachten des Ausschusses kostet bei Werten bis eine Million Euro 0,2 % des Werts zuzüglich 1.400 €, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer — für ein Grundstück von 80.000 € also 1.560 € netto.