Wie Sie Ihren Grundbuchauszug richtig lesen

1Was das Grundbuch beweist — und was nicht

Das Grundbuch ist das amtliche Register der Rechte an Grundstücken. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 GBO), geführt vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Seine Kraft liegt im öffentlichen Glauben: Was eingetragen ist, gilt als richtig (§ 891 BGB), und wer im Vertrauen auf den Eintrag kauft, erwirbt wirksam, selbst wenn das Grundbuch unrichtig war (§ 892 BGB). Eigentum geht erst mit Einigung und Eintragung über (§ 873 BGB) — nicht mit dem Notarvertrag, nicht mit der Zahlung.

Zwei Grenzen sollten Verkäufer kennen. Erstens: Das Grundbuch beschreibt das Grundstück nach dem Liegenschaftskataster (§ 2 Abs. 2 GBO), also nach Gemarkung, Flur und Flurstück. Größe, Nutzungsart und Lagebezeichnung im Bestandsverzeichnis sind aus dem Kataster übernommen und nehmen nicht am öffentlichen Glauben teil; Grundstücksgrenzen weist das Grundbuch nicht aus. Dafür ist im Kreis Olpe der Fachdienst Liegenschaftskataster und Geoinformation des Kreises zuständig (Westfälische Straße 75, Olpe). Zweitens: Öffentlich-rechtliche Lasten wie Baulasten, Erschließungsbeiträge oder ein gemeindliches Vorkaufsrecht stehen nicht im Grundbuch (Abschnitt 8).

2Wer den Auszug bekommt: das berechtigte Interesse

Anders als das Handelsregister ist das Grundbuch nicht öffentlich. „Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt" (§ 12 Abs. 1 GBO); wer einsehen darf, kann auch eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 2 GBO). Der Bundesgerichtshof versteht darunter „ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse", das kein Recht voraussetzt, sondern auch ein wirtschaftliches Interesse sein kann (Beschluss vom 9. Januar 2020, V ZB 98/19). Das Oberlandesgericht Düsseldorf verlangt sachliche Gründe, „die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen" (Beschluss vom 17. Mai 2019, 3 Wx 246/18).

Für die Beteiligten eines Verkaufs heißt das:

• Eigentümer und dinglich Berechtigte — etwa Grundschuldgläubiger oder Inhaber eines Wegerechts — müssen nichts darlegen (§ 43 Abs. 2 GBV); das Amtsgericht Olpe nennt ausdrücklich Eigentum, Grundschuld, Hypothek, Wege- und Wohnrechte.
• Erben treten in die Stellung des Eigentümers ein; sie weisen die Erbfolge mit Erbschein, Europäischem Nachlasszeugnis oder notariellem Testament samt Eröffnungsniederschrift nach (§ 35 GBO).
• Kaufinteressenten haben erst dann ein berechtigtes Interesse, wenn konkrete Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer laufen. Wer nur den Eigentümer eines Grundstücks erfahren will, um ihn anzusprechen, bekommt keine Einsicht (OLG München, Beschluss vom 18. Februar 2026, 34 Wx 36/26 e; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 1. Juni 2015, 11 Wx 97/14).
• Makler und andere Bevollmächtigte legen die schriftliche Zustimmung des eingetragenen Eigentümers vor (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GBV). Ohne Vollmacht darf nicht einmal der Notar den Auszug für einen Makler abrufen — das Oberlandesgericht Celle bestätigte dafür eine Geldbuße gegen einen Notar (Urteil vom 3. März 2011, Not 26/10).

Jede Einsicht durch Dritte wird protokolliert; als Eigentümer können Sie beim Grundbuchamt erfragen, wer Ihr Blatt eingesehen hat (§ 12 Abs. 4 GBO, § 133 Abs. 5 GBO). Die Datenschutzgesetze gelten daneben nicht — die Grundbuchordnung geht vor, und Art. 6 DSGVO ist keine Grundlage für eine Weitergabe an Dritte (OLG München, 34 Wx 36/26 e).

3Drei Wege zum Auszug — und einer, der nicht existiert

In Nordrhein-Westfalen führen drei Wege zum Grundbuchausdruck. Der klassische: schriftlich, per Fax oder persönlich beim Grundbuchamt, mit dem landeseinheitlichen Formular GS 107 („Antrag auf Erteilung eines Grundbuchausdrucks", Stand April 2026), Personalausweis und gegebenenfalls Vollmacht. Anzugeben sind Gemarkung und Blattnummer oder hilfsweise Flur, Flurstück, Straße und Hausnummer; die Rechnung stellt die Zentrale Zahlstelle Justiz gesondert. Der zweite Weg führt über einen Notar, der als Auskunftsstelle jedem den Grundbuchinhalt mitteilen darf, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 133a GBO). Der dritte: Wer ohnehin verkauft, überlässt die Beschaffung dem Makler mit Vollmacht — bei HOPPE® gehört die Unterlagenbeschaffung mit Grundbuch, Flurkarte, Bauakte, Baulasten- und Altlastenauskunft zum Leistungsumfang des Maklerauftrags.

Was es für Privatpersonen nicht gibt, ist der Online-Abruf. Das Portal grundbuch.nrw.de ist ein Zugang für zugelassene Teilnehmer — Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und im eingeschränkten Verfahren Banken oder Bevollmächtigte (§ 133 GBO); die Zulassung erteilt in NRW das Amtsgericht Hagen und setzt eine Vielzahl von Abrufen oder besondere Eilbedürftigkeit voraus. Das Justizministerium NRW stellt klar: Für einmalige oder wenige Einsichten entscheidet nur das Grundbuchamt oder ein Notar. Kommerzielle Portale, die „Grundbuchauszug online" anbieten, verlangen laut Amtsgericht Olpe oft deutlich mehr als die amtlichen 10 € — und einigen fehlt die Zulassung.

Zuständigkeit nach dem Orts- und Gerichtsverzeichnis der Justiz NRW und den Gerichtsbezirksangaben der Amtsgerichte (Stand 20. September 2026). Alle drei gehören zum Landgericht Siegen und zum Oberlandesgericht Hamm.

Eine amtliche Bearbeitungsfrist nennt keines der drei Gerichte. Der beurkundende Notar zieht ohnehin einen tagesaktuellen Abruf, denn er soll sich vor der Beurkundung über den Grundbuchinhalt unterrichten (§ 21 Abs. 1 BeurkG). Die verbreitete Regel, ein Auszug dürfe nicht älter als einige Wochen sein, steht in keinem Gesetz — sie ist Praxis von Banken, die den Beleihungsstand aktuell sehen wollen.

4Was der Auszug kostet

Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und niedrig. Für die Einsicht in der Geschäftsstelle des Grundbuchamts fällt keine Gebühr an; kostenpflichtig ist erst der Ausdruck.

Festgebühren nach Anlage 1 GNotKG (Stand: Änderung vom 10. Dezember 2025) und der Anlage zum JVKostG. Beim Notar setzt sich der Betrag aus 10 € Notargebühr und 8 € Abrufgebühr zusammen, zuzüglich Umsatzsteuer und Portoauslagen (Angabe des Amtsgerichts Olpe). Bei Wohnungs- und Teileigentum ist die Übersendung nur als amtlicher Ausdruck möglich.

Der amtliche Ausdruck trägt Siegel und Abrufdatum und gilt als beglaubigte Abschrift (§ 78 GBV) — ihn verlangen Banken und Gerichte. Für die Vorbereitung eines Verkaufs genügt der unbeglaubigte Ausdruck für 10 €; wer Wohnungseigentum verkauft, bekommt den Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch ohnehin nur amtlich.

5Der Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV). Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band und Blatt — und kennzeichnet Sonderformen: Erbbaugrundbuch, Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch, Hof nach der Höfeordnung. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit laufender Nummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe nach dem Kataster (§ 6 GBV). Hier stehen auch Rechte, die dem Grundstück selbst zustehen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück — als „Herrschvermerk".

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Abteilung I nennt den Eigentümer mit Geburtsdatum, bei mehreren Personen die Bruchteile oder das Gemeinschaftsverhältnis (§ 47 GBO), dazu den Grund des Erwerbs — Auflassung, Erbschein, Testament, Zuschlagsbeschluss — und den Tag der Eintragung (§ 9 GBV). Für den Verkauf beantwortet diese Abteilung die erste Frage: Wer muss unterschreiben? Steht noch der verstorbene Vater als Eigentümer im Grundbuch, müssen alle Miterben gemeinsam verkaufen (§ 2040 Abs. 1 BGB); steht ein Ehepaar zu je einhälftigem Anteil drin, verkaufen beide.

6Abteilung II: was am Grundstück haften bleibt

Abteilung II enthält „alle Belastungen des Grundstücks" außer Grundpfandrechten sowie Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers (§ 10 GBV). Die meisten dieser Rechte gehen mit dem Grundstück auf den Käufer über — der Verkäufer muss sie entweder beseitigen oder der Käufer muss sie akzeptieren, in aller Regel mit Abschlag im Preis. Eingetragene Rechte hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn der Käufer sie kannte (§ 442 Abs. 2 BGB), sofern der Vertrag nichts anderes sagt.

Der Rang der Rechte untereinander bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragung, zwischen den Abteilungen nach dem Tag der Eintragung. Beim Verkauf ist das für die Bank des Käufers entscheidend: Ihre Grundschuld will sie an erster Rangstelle — also müssen alte Rechte gelöscht oder im Rang zurücktreten.

7Abteilung III: die Grundschuld, die keiner mehr braucht

In Abteilung III stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit Betrag, Zinsen, Gläubiger und Vermerk, ob ein Brief erteilt wurde (§ 11 GBV). Die Hypothek hängt an einer Forderung (§ 1113 BGB); die Grundschuld nicht (§ 1191 BGB) — sie besteht weiter, wenn das Darlehen längst getilgt ist. Deshalb stehen in Sauerländer Grundbüchern regelmäßig Grundschulden aus den Siebziger- oder Neunzigerjahren, deren Kredit vor zwanzig Jahren zurückgezahlt wurde. Für den Notar sind sie ein Eintrag, der vor der Kaufpreiszahlung geklärt sein muss.

Zwei Wege gibt es. Die Löschung braucht die Löschungsbewilligung des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO, § 1183 BGB), beide in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) — die Justiz NRW verweist deshalb zuerst an den Notar. Alternativ kann eine Grundschuld an die Bank des Käufers abgetreten werden (§§ 1192, 1154 BGB), wenn Betrag und Rang passen; das spart dem Käufer die Bestellung einer neuen Grundschuld. Ob das im Einzelfall günstiger ist, entscheidet der Vergleich der Gebühren — sie richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis (§ 53 Abs. 1 GNotKG).

Gerichtsgebühren des Grundbuchamts nach Tabelle B GNotKG (1,0-Gebühr: 273 € bei 100.000 €, 435 € bei 200.000 €, 685 € bei 350.000 €, 935 € bei 500.000 €). Hinzu kommen die Notarkosten für die Beglaubigung der Eigentümerzustimmung (KV 25101 Nr. 2: 20 €) beziehungsweise für die Beurkundung der neuen Grundschuld beim Käufer (KV 21200, 1,0-Gebühr). Die Löschungskosten trägt nach Vertragspraxis der Verkäufer, Beurkundung und Eintragung der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

8Was nicht im Grundbuch steht, der Notar aber fragt

Vier Register neben dem Grundbuch entscheiden über den Verkauf mit — und für alle gilt im Kreis Olpe eine eigene Zuständigkeit.

Angaben nach BauO NRW 2018 in der Fassung ab 1. September 2026, Landesbodenschutzgesetz NRW, Baugesetzbuch und den Gebührenangaben des Kreises Olpe (Stand 20. September 2026). Für Siegen-Wittgenstein gelten eigene Zuständigkeiten der Stadt Siegen und des Kreises.

Zwei weitere Punkte: Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ist gesetzlich und steht nie im Grundbuch; die Gemeinde hat drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags Zeit, es auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB), und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst nach dem Negativzeugnis ein. Und die Unterschutzstellung als Baudenkmal soll zwar im Grundbuch vermerkt werden (§ 23 Abs. 5 DSchG NRW), ist es aber nicht immer — maßgeblich ist die Denkmalliste der Unteren Denkmalbehörde, die jeder einsehen darf.

9Sechs Einträge, die den Verkauf verzögern

10Checklisten für Verkäufer und Käufer