Hausverkauf und Steuern: Die 10-Jahres-Frist hat zwei Ausnahmen

1Wann der Staat beim Hausverkauf mitverdient

Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung, eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts ist steuerpflichtig, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt" — so § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Das Gesetz spricht von „privaten Veräußerungsgeschäften", im Alltag heißt es Spekulationssteuer. Eine eigene Steuerart ist das nicht: Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, 2026 also nach § 32a EStG bis zu 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen — zuzüglich Solidaritätszuschlag, sobald die Einkommensteuer die Freigrenze von 20.350 € (Zusammenveranlagung 40.700 €) übersteigt, und gegebenenfalls Kirchensteuer. Weder die Abgeltungsteuer von 25 % noch die Tarifermäßigung für außerordentliche Einkünfte gelten: § 32d EStG erfasst nur Kapitalvermögen, § 34 Abs. 2 EStG nennt § 23 nicht.

Eine Kleinigkeit bleibt steuerfrei: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben von 600 € durch das Wachstumschancengesetz für Veranlagungszeiträume ab 2024). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 1.000 € Gewinn ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Zusammenveranlagte Ehegatten erhalten die Freigrenze je Person, können sie aber nicht auf den anderen übertragen. Verluste aus einem Hausverkauf innerhalb der Frist lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen — im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG), nicht mit Gehalt oder Rente.

2Die Frist läuft von Notarvertrag zu Notarvertrag

Für Beginn und Ende der zehn Jahre zählt nicht der Grundbucheintrag, nicht die Schlüsselübergabe und nicht die Kaufpreiszahlung, sondern das Datum des notariellen Kaufvertrags — beim Kauf wie beim Verkauf. Der Bundesfinanzhof hat das zuletzt mit Beschluss vom 18. Juni 2026 bekräftigt: Maßgeblich sind „die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge und nicht diejenigen des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums". Wer am 15. März 2016 beim Notar gekauft hat, verkauft ab dem 16. März 2026 steuerfrei — ein Vertrag am 15. März 2026 läge noch innerhalb der Frist.

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Was als Anschaffung gilt, entscheidet über den Fristbeginn. Ein selbst gebautes Haus ist mit dem Grundstück anzuschaffen: Gebäude, die innerhalb der Frist errichtet werden, „sind einzubeziehen" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG) — die Frist läuft also ab dem Grundstückskauf, nicht ab Fertigstellung. Wer ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen überführt, schafft es in diesem Moment an (Satz 2). Und wer unentgeltlich erwirbt, tritt in die Frist des Vorbesitzers ein (Satz 3, dazu Abschnitt 4).

Zusammenstellung nach § 23 EStG, dem Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch 2025 (H 23 „Veräußerungsfrist") und den genannten BFH-Entscheidungen. Der Kauf eines Erbanteils ist umstritten: Der BFH sieht darin keine Anschaffung, das BMF-Schreiben vom 14. März 2006 (Rz. 43) steht unverändert im Handbuch 2025.

3Ausnahme 1: Eigennutzung im Verkaufsjahr und zwei Jahren davor

Die wichtigste Ausnahme steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Steuerfrei bleiben Wirtschaftsgüter, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Es gibt also zwei Wege. Erstens: Sie haben das Haus seit dem Kauf ununterbrochen selbst bewohnt — dann ist die Zehnjahresfrist gleichgültig, auch ein Verkauf nach drei Jahren ist steuerfrei. Zweitens: Sie haben es im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, etwa nach einer Vermietungsphase. Der Bundesfinanzhof legt den zweiten Weg großzügig aus: Es genügt „ein zusammenhängender Zeitraum", der sich „über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie — mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs — voll auszufüllen" (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Wer Ende 2024 einzieht, 2025 durchgehend wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung.

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Was „eigene Wohnzwecke" sind, hat der BFH in einer Reihe von Urteilen geschärft — und dabei mehrfach der Finanzverwaltung widersprochen. Unschädlich ist ein häusliches Arbeitszimmer: Der Gewinn bleibt „auch insoweit" steuerfrei, „als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt" (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19, ausdrücklich gegen Rz. 21 des BMF-Schreibens vom 5. Oktober 2000). Unschädlich ist auch eine Zweitwohnung oder eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung, wenn sie Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung steht (IX R 37/16). Als Eigennutzung gilt ferner die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten (BMF-Schreiben Rz. 23) — nicht aber an ein Kind, für das der Anspruch weggefallen ist (BFH vom 24. Mai 2022, IX R 28/21), nicht an die eigene Mutter oder Schwiegermutter (BFH vom 14. November 2023, IX R 13/23; bestätigt für Eltern mit Beschluss vom 23. Oktober 2025, IX B 71/25) und nicht an den geschiedenen Partner: Wer nach der Trennung auszieht und seinen Miteigentumsanteil dem Ex-Partner überträgt, der mit dem gemeinsamen Kind im Haus bleibt, „nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken" (BFH vom 14. Februar 2023, IX R 11/21).

Auch das Grundstück ist nur geschützt, soweit es zum Wohnhaus gehört. Der zum Haus gehörende Grund und Boden ist befreit, „sofern ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem Grundstück besteht" — wird aber ein unbebauter Teil abgetrennt und als Bauland verkauft, entfällt dieser Zusammenhang, und der Gewinn aus der Teilfläche ist innerhalb der Frist steuerpflichtig (BFH vom 26. September 2023, IX R 14/22). Ein Leerstand vor dem Einzug oder zwischen Auszug und Verkauf ist unschädlich, wenn er mit der Eigennutzung beziehungsweise der Verkaufsabsicht zusammenhängt (BMF-Schreiben Rz. 25). Eine Fremdvermietung im Drei-Jahres-Zeitraum dagegen ist es nicht — „auch nur kurzfristig", wie das BMF-Beispiel zu Rz. 25 formuliert.

4Ausnahme 2: Erbe und Schenkung übernehmen die Frist

Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, schafft es nicht an — er tritt in die Position des Vorbesitzers ein. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ordnet an, dass dem Rechtsnachfolger „die Anschaffung … durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen" ist. Für Erben heißt das: Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf sofort steuerfrei, auch wenn der Erbfall erst wenige Wochen zurückliegt. Hat er es vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist noch vier Jahre weiter. Dasselbe gilt für die Eigennutzung: „Bei unentgeltlichem Erwerb … ist die Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken durch den Rechtsvorgänger dem Rechtsnachfolger zuzurechnen" (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 26). Das Elternhaus, das die Eltern bis zum Tod selbst bewohnt haben, verkaufen die Kinder deshalb in aller Regel steuerfrei — auch innerhalb der Zehnjahresfrist.

Zwei Konstellationen sind schwieriger. Erstens die Erbengemeinschaft: Kauft ein Miterbe den anderen ihre Erbanteile ab und verkauft das Haus später, hat der BFH 2023 entschieden, dass der Erwerb des Erbanteils „nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft gehörenden Grundstücks" führt (IX R 13/22) — es läuft also keine neue Frist. Die Finanzverwaltung hat ihr gegenteiliges BMF-Schreiben von 2006 bislang nicht angepasst; wer sich auf das Urteil stützt, sollte das im Steuerbescheid offen ansprechen. Zweitens die teilentgeltliche Übertragung, etwa der Verkauf an ein Kind unter Wert: Der BFH teilt den Vorgang „in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert" auf (Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24) — für den entgeltlichen Teil kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, für den unentgeltlichen Teil übernimmt das Kind die Frist. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst zu beachten ist — Erbschein, Erbengemeinschaft, Erbschaftsteuer —, behandelt der Ratgeber zur Erbimmobilie.

5So rechnet das Finanzamt: ein Beispiel aus dem Kreis Olpe

Der steuerpflichtige Gewinn ist „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits" (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis die Nebenkosten des Kaufs — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Provision. Werbungskosten sind die Kosten des Verkaufs: Provision, Notarkosten für die Lastenfreistellung, und die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen für den lastenfreien Verkauf abgelöst wird (BFH vom 11. Februar 2014, IX R 42/13). War das Haus vermietet, kommt ein Posten hinzu, der viele überrascht: Die Anschaffungskosten „mindern sich um Absetzungen für Abnutzung" (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) — die über die Jahre steuerlich abgezogene Abschreibung erhöht den Gewinn wieder.

Rechenbeispiel, keine Steuerberatung: Der tatsächliche Steuersatz hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen des Verkaufsjahres ab (Tarif 2026: 42 % ab 69.879 €, 45 % ab 277.826 €). Bei zusammenveranlagten Ehegatten wird der Gewinn je Ehegatte nach dem Miteigentumsanteil ermittelt. Kirchensteuer nicht enthalten.

Dasselbe Haus, seit 2018 selbst bewohnt, wäre steuerfrei — die 47.712 € sind der Preis dafür, dass es vermietet war und der Verkauf zwei Jahre vor Ablauf der Frist stattfindet. Wer die Wahl hat, wartet: Ein Verkaufsvertrag nach dem zehnten Jahrestag des Kaufvertrags kostet keinen Euro Einkommensteuer, gleichgültig wie hoch der Gewinn ist. Zu versteuern ist der Gewinn im Jahr des Zuflusses des Kaufpreises; wird in Raten über mehrere Jahre gezahlt, verteilt er sich entsprechend (H 23 EStH 2025, „Werbungskosten", „Veräußerungsverlust bei Ratenzahlung").

6Fallen jenseits der Frist

Auch wer die zehn Jahre abwartet oder selbst im Haus wohnt, kann in die Steuerpflicht rutschen — nicht über § 23, sondern über andere Wege, die der Bundesfinanzhof und die Finanzverwaltung in den letzten Jahren markiert haben.

7Grunderwerbsteuer, Notar und Provision beim Verkauf

Neben der Einkommensteuer auf den Gewinn kostet ein Verkauf Nebenkosten, die sich zwischen den Parteien verteilen. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises (Landesgesetz vom 25. Juli 2011, seit 1. Januar 2015 in dieser Höhe). Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG „die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen" — beide also, nach außen als Gesamtschuldner; dass der Käufer sie trägt, ist Vertragspraxis, keine gesetzliche Regel. Der frühere NRW-Zuschuss von 2 % für Selbstnutzer ist 2023 ausgelaufen. Grunderwerbsteuerfrei sind Verkäufe an Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie, also an Kinder und Enkel (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG).

Auf Verkäuferseite fallen die Kosten der Lastenfreistellung an: Für die Löschung einer Grundschuld verlangt das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr aus dem Nennbetrag der Grundschuld (KV 14140 GNotKG), der Notar für die Löschungsbewilligung ebenfalls 0,5 (KV 21201 Nr. 4), mindestens 30 €; die Beglaubigung der Eigentümerzustimmung kostet 20 € (KV 25101 Nr. 2). Bei einer Grundschuld über 200.000 € sind das je 217,50 € für Grundbuch und Notar (1,0-Gebühr nach Tabelle B: 435 €). Die Beurkundung des Kaufvertrags selbst (2,0-Gebühr, bei 300.000 € Kaufpreis 1.270 €) und die Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer. Die Maklerprovision wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft, seit Dezember 2020 hälftig geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist (§ 656c BGB). Alle diese Kosten mindern als Werbungskosten beziehungsweise Anschaffungskosten den steuerpflichtigen Gewinn — Belege aufbewahren lohnt sich auch Jahre später.

8Kreis Olpe: Wer 2016 kaufte, hat heute Gewinn

Ob überhaupt ein Gewinn entsteht, entscheidet der Markt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe weist im Grundstücksmarktbericht 2026 für Ein- und Zweifamilienhäuser einen durchschnittlichen Kaufpreis von 286.593 € im Jahr 2025 aus — gegenüber 168.165 € im Jahr 2015. Der Preisindex (2019 = 100) stieg von 78,5 im Jahr 2015 über 100 im Jahr 2019 auf den Höchststand 126,9 im Jahr 2022 und lag 2025 bei 114,9. Zwei Schlüsse für Verkäufer: Wer zwischen 2015 und 2019 gekauft hat, sitzt rechnerisch auf einem Gewinn von einem Drittel bis zur Hälfte des Kaufpreises — bei Vermietung ist der Verkauf vor Ablauf der Frist teuer, bei Eigennutzung nicht. Wer 2022 auf dem Höchststand gekauft hat und heute verkaufen muss, macht eher einen Verlust, der sich nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen lässt.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 32, 36 und 39. Der Index beruht auf dem genormten Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche; der Durchschnittspreis ist der ungewichtete Mittelwert aller Kauffälle und schwankt mit der Lagestruktur des Jahres.

9Checklisten für Verkäufer und Käufer