Immobilienmarkt Kreis Olpe 2025: Mehr Verkäufe, Preise unter 2022

1Das Jahr 2025 auf einen Blick

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe erhält von den Notaren jeden Kaufvertrag über ein Grundstück im Kreis; sein Grundstücksmarktbericht 2026 wertet das Jahr 2025 aus. Danach wurden 1.291 Verträge geschlossen, 1.034 davon in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Etwa 70 % des Geldumsatzes entfielen auf bebaute Grundstücke, 21 % auf Wohnungs- und Teileigentum, 5 % auf Bauland und 4 % auf Land- und Forstwirtschaft. Der Flächenumsatz lag bei 330 Hektar, zu 80 % Wald und Feld.

Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitte 2.1 und 3.1. Geldumsatz der ausgewerteten Kauffälle; einschließlich der nicht auswertbaren Verträge lag er 2025 bei rund 234 Mio. €. Ø Kaufpreis: Ein- und Zweifamilienhäuser.

Der Kreis bewegt sich damit im Gleichschritt mit dem Land. Nordrhein-Westfalen zählte 2025 124.201 Kauffälle, „circa 11.000 Kauffälle (+ 10 %) mehr als im Vorjahr", bei einem Geldumsatz von 46,01 Milliarden Euro (+13 %). Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen landesweit „durchschnittlich um 3 %", die für Wohnungseigentum um 7 %, die für Wohnbauland um 2 %. In der Region Sauer- und Siegerland, zu der der Obere Gutachterausschuss den Kreis Olpe zählt, gingen die Hauspreise 2025 dagegen um 3 % zurück — nach +10 % im Jahr 2024 und −15 % im Jahr 2023. Der Kreis Olpe selbst liegt nach seinem eigenen Index mit +1,2 % dazwischen.

2Häuser: 346 Verkäufe, 287.000 € im Schnitt

346 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 verkauft, 17 mehr als 2024, für zusammen 99,2 Millionen Euro. Die Verteilung über den Kreis zeigt zwei Märkte: Olpe und Attendorn mit Durchschnittspreisen über 330.000 €, Kirchhundem und Finnentrop mit Preisen um 200.000 € — und dazwischen Lennestadt, wo 74 Verkäufe den Preis von 198.000 € auf 240.000 € hoben.

Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 5.1: Geldumsatz je Kauffall der ausgewerteten Verträge über Ein- und Zweifamilienhäuser.

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Die Verschiebung nach oben hat zwei Gründe. Erstens wurden 2025 mehr jüngere und größere Häuser verkauft — der Ausschuss erklärt seine Durchschnittswerte ausdrücklich als „Momentaufnahme", die „vielen Einflüssen unterworfen und keinesfalls als allgemeingültig zu betrachten" ist. Zweitens sind Käufer wieder da, die 2023 und 2024 gewartet haben: Die Zahl der Verkäufe über 400.000 € stieg von 37 auf 52, die zwischen 300.000 und 400.000 € von 62 auf 86. Am unteren Ende schrumpfte der Markt: Häuser unter 100.000 € gab es 2024 noch 32-mal, 2025 nur 21-mal. Das billige Haus im Sauerland wird seltener, nicht weil es teurer würde, sondern weil es weniger davon gibt.

3Das Baujahr macht den Quadratmeterpreis

Für freistehende Häuser auf 350 bis 800 m² Grundstück — der typische Zuschnitt im Kreis — rechnet der Ausschuss die Preise auf den Quadratmeter Wohnfläche um. Die Spanne zwischen einem Haus von vor 1919 und einem von nach 2010 ist mehr als das Dreifache:

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 350 bis 800 m² Grundstück, Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 5.1.1. Bei zwei Verkäufen (2010–2023) ist der Wert keine Statistik, sondern eine Beobachtung.

Fast die Hälfte aller freistehenden Häuser, die 2025 verkauft wurden, stammt aus den Jahren 1950 bis 1974 — kein Wunder in einem Kreis, in dem nach dem Zensus 2022 61 % der Gebäude vor 1980 gebaut wurden. Diese Häuser kosten im Schnitt 292.000 € bei knapp 600 m² Grundstück; auf großen Grundstücken über 800 m² wurden 41 weitere für durchschnittlich 328.000 € verkauft. Die Baujahre 1975 bis 1994 liegen je Quadratmeter nur 3 % darüber: Der Markt unterscheidet zwischen „vor der Wärmeschutzverordnung" und „nach 1995", nicht zwischen 1965 und 1985. Erst ab 1995 macht das Baujahr einen Sprung, weil Dämmung, Fenster und Haustechnik dem heutigen Stand näher sind. Für Verkäufer eines Hauses der 1960er heißt das: Der Modernisierungsstand entscheidet, in welcher Hälfte der 1.961 € Ihr Haus landet.

4Der Preisindex läuft seit 2023 seitwärts

Weil in jedem Jahr andere Häuser verkauft werden, ist der Durchschnittspreis ein schlechter Maßstab für die Preisentwicklung. Der Ausschuss führt deshalb einen Index, der die Kaufpreise „pro m²-Wohnfläche" um Baujahr, Größe und Lage bereinigt. Basis ist 2019 mit 100 Punkten. Das Bild ist eindeutig: Anstieg bis 2022 auf 126,9, Einbruch 2023 auf 114,0, seither 113,5 und 114,9. Häuser sind im Kreis Olpe seit drei Jahren gleich teuer — und nominal ein Zehntel günstiger als auf dem Höhepunkt.

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Die lange Reihe des Ausschusses reicht bis 1989 zurück: Dort steht der Index 2025 bei 253 Punkten, ein Haus kostet also nominal zweieinhalbmal so viel wie vor 36 Jahren. Bundesweit sieht das Statistische Bundesamt für 2025 ein Plus von 3,2 % bei Wohnimmobilien, im ersten Quartal 2026 noch 1,4 % zum Vorjahr — für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen aber ein Minus von 0,8 %. Die Bundesbank misst für 2025 in den Landkreisen und kreisfreien Städten +1,4 %. Der Kreis Olpe mit +1,2 % passt in dieses Bild: Erholung ja, Boom nein.

5Wohnungen: gefragt und so teuer wie nie

Beim Wohnungseigentum ist die Lage anders als bei Häusern. 259 Wohnungen wurden 2025 verkauft, 188 davon konnte der Ausschuss auswerten, für zusammen 33,7 Millionen Euro; nur zehn waren Erstverkäufe aus Neubau. Der Preisindex für Wohnungen steht 2025 bei 133,9 Punkten und damit über dem alten Hoch von 2022 (130,5). Kleiner, jüngerer und energetisch besserer Wohnraum ist im Kreis knapp — auch weil kaum gebaut wird: Für Neubauwohnungen liegen aus den Jahren 2023 bis 2025 kreisweit nur 23 Fälle vor, in Olpe 13 mit 4.830 €/m² bei 81 m² Wohnfläche.

Gebrauchte Eigentumswohnungen, zusammengefasste Weiterverkäufe 2023 bis 2025, Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 6.1.1. Das mittlere Baujahr in Kirchhundem wird durch Verkäufe in der Adolfsburg geprägt.

Zwischen Olpe und Lennestadt liegen beim Quadratmeterpreis 80 %, und das bei ähnlich alten Wohnungen. Der Grund ist der Bodenrichtwert — die Lage im Kreis wiegt bei Wohnungen schwerer als bei Häusern, weil das Grundstück anteilig kleiner ist und die Nachfrage sich auf die Kernstädte konzentriert. In Olpe kosteten Wohnungen ab Baujahr 2010 im Weiterverkauf 4.040 €/m², Wohnungen der 1970er 1.832 €/m². Wer eine Wohnung vermietet, erzielt nach der Auswertung des Ausschusses im Kreis Olpe Liegenschaftszinssätze um 2 % — bei Mehrfamilienhäusern 2,08 % bei 5,78 €/m² Miete und einem Kaufpreis von 1.280 €/m² Wohnfläche, dem 20-Fachen der Jahresmiete.

6Bauland: 81 Bauplätze, 113 €/m²

81 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau wechselten 2025 den Besitzer, zusammen 7,1 Hektar für 7,5 Millionen Euro — nach nur 61 im Jahr 2024, aber weit entfernt von den 187 des Jahres 2022, als mehrere Baugebiete gleichzeitig vermarktet wurden. Der durchschnittliche Preis für erschlossenes Wohnbauland lag bei 113 €/m² (2024: 115; 2023: 117), der durchschnittliche Bauplatz hatte 774 m². Je Gemeinde reichte die Spanne von 78 €/m² in Kirchhundem über 92 in Finnentrop, 101 in Attendorn, 104 in Lennestadt und 107 in Drolshagen bis 137 in Olpe und 142 in Wenden — wobei Wenden mit 23 Verkäufen ein Baugebiet abbildet, Olpe mit sieben eher die Ausnahme. 40 % der Bauplätze verkauften die Kommunen selbst.

Die Bodenrichtwerte, die der Ausschuss daraus zum 1. Januar 2026 ableitet, liegen in den Ortskernen mittlerer Lage zwischen 60 €/m² in Kirchhundem und 150 €/m² in Olpe; die tatsächlichen Kaufpreise lagen 2025 im Kreisdurchschnitt 10 % über den Richtwerten. Im Landesvergleich ist Bauland im Kreis billig: Die Region Sauer- und Siegerland hat mit 106 €/m² in mittlerer Wohnlage das niedrigste Niveau aller zehn Regionen Nordrhein-Westfalens, die Region Düsseldorf liegt bei 526 €/m². Für land- und forstwirtschaftliche Flächen zahlten Käufer 2025 im Schnitt 2,66 €/m² für Acker und Wiese und 1,06 €/m² für Wald; hier war 2025 mit 65 beziehungsweise 54 Verträgen ein ungewöhnlich lebhaftes Jahr.

7Mieten: der qualifizierte Mietspiegel 2025

Seit dem 1. März 2025 gilt im Kreis Olpe ein neu aufgestellter qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, „von allen Städten und Gemeinden des Kreises Olpe einstimmig als qualifizierter Mietspiegel anerkannt" und auf Daten von 4.348 Haushalten gestützt. Er nennt eine Basis-Nettokaltmiete je Quadratmeter, die mit der Wohnungsgröße sinkt, und darauf Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Lage und Ort:

Qualifizierter Mietspiegel Kreis Olpe 2025, Tabellen 1 und 2. Beispiel: 6,08 € × (1 + 12,9 % Baujahr + 6,8 % Kernort) = 7,28 €; in Finnentrop zusätzlich −22,9 % Ortsabschlag. Die ortsübliche Spanne reicht von −16,4 % bis +15,6 %.

Die Ortsabschläge sind die eigentliche Landkarte des Mietmarkts: Olpe ist die Basis, Attendorn liegt 9,2 % darunter, Drolshagen 10,7 %, Wenden 12,2 %, Lennestadt 20,2 %, Kirchhundem 22,2 %, Finnentrop 22,9 %. Ein Neubau der Jahre 2021 bis 2024 darf 35,9 % mehr kosten als ein Haus von vor 1900, eine Wärmepumpe bringt 8,9 %, eine Einbauküche 4,9 %, ein Tiefgaragenplatz ohne eigenen Vertrag 7,1 %. Für Vermieter von Einfamilienhäusern hat der Gutachterausschuss 2025 im Mittel 6,06 €/m² Miete festgestellt, einen Liegenschaftszinssatz von 2,04 % und einen Rohertragsfaktor von 21 — der Kaufpreis entspricht dem 21-Fachen der Jahresmiete. Gewerbliche Mieten liegen nach dem Mietpreisspiegel der IHK Siegen für gute Büro- und Praxisflächen in Olpe bei 9 bis 12 €/m², in Attendorn bei 8 bis 11 €/m² und in den übrigen Kommunen bei 6 bis 8,50 €/m².

8Zinsen: das Kapitel, das alles andere erklärt

Der Einbruch 2023 und die Erholung 2025 haben eine Ursache, und sie steht in der Zinsstatistik der Bundesbank. Im Dezember 2021 kostete ein Wohnungsbaukredit mit über zehn Jahren Zinsbindung effektiv 1,34 %; im Dezember 2022 waren es 3,55 %. Seither pendelt der Satz zwischen 3,3 und 4 %: 3,65 % im Dezember 2023, 3,34 % im Dezember 2024, 3,73 % im Dezember 2025, 3,92 % im Juli 2026. Die Europäische Zentralbank hat am 10. September 2026 ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte angehoben, die Einlagefazilität auf 2,50 %. Käufer haben sich auf das Niveau eingestellt — das Neugeschäft der Banken nähert sich wieder den Volumina von 2021 —, aber sie rechnen anders: Bei 3,9 % Zins und 2 % Tilgung kostet ein Darlehen von 250.000 € rund 1.230 € im Monat, bei 1,3 % waren es 690 €.

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Wer 2026 verkauft, verkauft in diesen Markt: Die Nachfrage ist zurück, aber sie hat ein Budget. Deshalb steigt die Zahl der Verkäufe, während der bereinigte Preis stagniert — Käufer bekommen bei gleichem Einkommen weniger Haus, und Verkäufer, die 2022 im Kopf haben, warten lange. Dazu kommen die Baukosten: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen im Mai 2026 um 5,0 % über dem Vorjahr, seit 2010 sind sie um 89 % gestiegen. Das stützt den Bestand: Ein Haus von 1975 konkurriert nicht mehr mit einem Neubau, sondern mit dem Neubau, den sich fast niemand leisten kann.

9Menschen, Wohnungen, Arbeit

Hinter jedem Immobilienmarkt steht eine Bevölkerung. Der Kreis Olpe hatte am 31. Dezember 2025 131.265 Einwohner, 1.081 weniger als ein Jahr zuvor — es zogen mehr Menschen fort als zu, und die Sterbefälle übertrafen die Geburten um rund 535. Die Vorausberechnung von IT.NRW erwartet bis 2050 einen Rückgang um 12,1 % auf 116.096 Einwohner, den zweitstärksten aller Kreise in Nordrhein-Westfalen; die Zahl der über 65-Jährigen steigt bis 2035 um ein Viertel. Die stärksten Jahrgänge sind heute die 55- bis 65-Jährigen — 22.652 Menschen, die in den nächsten zehn Jahren über viele Einfamilienhäuser entscheiden werden.

IT.NRW, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus 2022 (Tabellen 12411-01i) und Fortschreibung des Wohnungsbestands (31231-02i), Stand 21. September 2026.

Gebaut wird trotzdem, und 2025 sogar mehr: 309 Wohnungen wurden genehmigt (+16 %), 292 fertiggestellt (+3 %), während das Land 9,4 % weniger fertigstellte; mit 22 fertigen Wohnungen je 10.000 Einwohner liegt der Kreis über dem Landesschnitt von 20. Der Bestand wuchs auf 64.058 Wohnungen in 37.161 Wohngebäuden, 61 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser. Wirtschaftlich ruht der Kreis auf der Industrie: 61.089 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 51,6 % davon im produzierenden Gewerbe gegenüber 24,3 % im Land; das verfügbare Einkommen lag 2022 bei 29.108 € je Einwohner, 16 % über dem Landeswert. Die Arbeitslosenquote betrug im August 2026 4,7 %, bundesweit 6,5 %. Wer im Kreis Olpe ein Haus kauft, kauft in einer Region mit hoher Kaufkraft, hoher Eigentumsquote und schrumpfender Bevölkerung — drei Kräfte, die den Markt gleichzeitig stützen und begrenzen.

10Was die Zahlen für 2026 bedeuten

Zahlen beschreiben die Vergangenheit; Entscheidungen fallen in der Gegenwart. Vier Schlüsse lassen sich aus dem Jahr 2025 und den Rahmendaten bis September 2026 ziehen: