Was sagt der neue Immobilienrichtwert über Ihr Haus?

1Eine amtliche Zahl je Gemeinde

Die Definition steht in der nordrhein-westfälischen Grundstückswertermittlungsverordnung: „Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage dargestellte durchschnittliche Lagewerte für Immobilien, bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Immobilienrichtwerte sind dementsprechend Vergleichsfaktoren mit einem räumlichen Bezug" (§ 38 Abs. 1 GrundWertVO NRW). Sie werden „jährlich, bezogen auf den 1. Januar des laufenden Jahres, für die Objektarten Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, zonal, landesweit" ermittelt (§ 38 Abs. 2). Der Bund kennt den Begriff nicht; die Immobilienwertermittlungsverordnung spricht von Vergleichsfaktoren, also „durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Normobjekte)" (§ 20 Abs. 2 ImmoWertV). Die Bezugseinheit ist hier der Quadratmeter Wohnfläche.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe hat „erstmalig zum Stichtag 01.01.2025 Immobilienrichtwerte für die Teilmärkte ‚Ein- und Zweifamilienhäuser' sowie ‚Wohnungseigentum' beschlossen" und sie zum 1. Januar 2026 fortgeführt. Anders als bei den rund 1.500 Bodenrichtwertzonen gibt es „jeweils einen Immobilienrichtwert für jede der 7 Gemeinden im Kreis Olpe" — Olpe, Attendorn, Lennestadt, Wenden, Finnentrop, Kirchhundem und Drolshagen bilden je eine Zone. Die Lage innerhalb der Gemeinde fließt nicht über die Zone ein, sondern über den Bodenrichtwert des konkreten Grundstücks, der als Merkmal umgerechnet wird. Landesweit liefern zum Stichtag 2026 71 von 72 Gutachterausschüssen Immobilienrichtwerte; der Obere Gutachterausschuss schreibt dennoch, sie befänden sich „derzeit im Aufbau" und seien „noch nicht flächendeckend und für jeden Teilmarkt verfügbar".

2Die Werte 2026 im Kreis Olpe

Die Werte gelten für Weiterverkäufe, nicht für Neubauten und nicht für denkmalgeschützte Gebäude. Beim Haus enthalten sie „durchschnittliche Außenanlagen inklusive Hausanschlüsse und Terrasse" und „einen Garagen- bzw. Carportstellplatz", aber „keine Balkone, kein Inventar und keine PV-Anlagen"; bei der Wohnung ist kein Stellplatz enthalten. Gegenüber dem ersten Stichtag 2025 hat der Ausschuss alle Werte leicht angehoben.

Immobilienrichtwerte in € je m² Wohnfläche für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und für Eigentumswohnungen zum Stichtag 1. Januar 2026, in Klammern der Stichtag 1. Januar 2025. Amtlicher Datensatz des Oberen Gutachterausschusses NRW und Örtliche Fachinformationen des Gutachterausschusses Kreis Olpe.

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3Für welches Haus die Zahl gilt

Ein Immobilienrichtwert ist kein Durchschnitt aller Verkäufe. Der Ausschuss hat aus 2.737 Hausverkäufen und 1.475 Wohnungsverkäufen der Jahre 2015 bis 2025 per multipler Regression ermittelt, wie stark einzelne Merkmale den Preis bewegen, alle Kaufpreise „mit dem Preisindex an den Stichtag 01.01.2026 angepasst und anhand von Umrechnungskoeffizienten auf ein Normobjekt abgestellt". Das Normobjekt ist das Haus, das „in der Stichprobe am häufigsten vertreten ist" — und das ist im Kreis Olpe kein Neubau, sondern das typische Nachkriegshaus.

Wer sein Haus mit dem Normhaus vergleicht, merkt schnell, wie nah oder fern es ist. Ein Haus von 1965 mit 140 m² auf 700 m² in einer dörflichen Lage mit 70 €/m² Bodenrichtwert ist fast das Normobjekt selbst — der Richtwert der Gemeinde ist dann eine brauchbare erste Zahl. Ein Haus von 1998 mit 190 m² auf 450 m² im Olper Ortskern bei 150 €/m² Bodenrichtwert weicht in jedem Merkmal ab, und jedes Merkmal verschiebt den Wert in eine andere Richtung: Baujahr und Bodenrichtwert nach oben, Wohnfläche und Grundstück nach unten.

4Die Umrechnung: Baujahr, Fläche, Grundstück, Lage

Für jedes Merkmal veröffentlicht der Ausschuss Umrechnungskoeffizienten. Sie „geben das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines Grundstücksmerkmals zu dem Wert eines Grundstücks mit einer bestimmten Basisausprägung dieses Grundstücksmerkmals (Normgrundstück) an" (§ 19 Abs. 2 ImmoWertV). Die Klasse des Normobjekts trägt den Faktor 1,00; alle Faktoren werden miteinander multipliziert. Der stärkste Hebel ist das Baujahr:

Umrechnungskoeffizienten Baujahr, Örtliche Fachinformationen des Gutachterausschusses Kreis Olpe, Stichtag 1. Januar 2026. Ein Haus von 2015 wird je m² mit dem 1,81-Fachen des Normhauses bewertet, ein Haus von 1930 mit dem 0,90-Fachen.

Beim Haus wirken drei weitere Merkmale. Die Wohnfläche senkt den Quadratmeterwert, je größer sie wird: 30 bis 94 m² tragen den Faktor 1,13, 95 bis 119 m² 1,11, 150 bis 179 m² 0,90, 180 bis 210 m² 0,80, 211 bis 250 m² 0,75 und 251 bis 600 m² nur 0,58 — große Häuser bringen je Quadratmeter deutlich weniger. Die Grundstücksgröße wirkt umgekehrt, aber schwächer: 70 bis 399 m² 0,84, 400 bis 549 m² 0,91, 550 bis 649 m² 0,97, 801 bis 999 m² 1,04, 1.000 bis 1.399 m² 1,07 und 1.400 bis 3.000 m² 1,20. Der Bodenrichtwert des Grundstücks schließlich bildet die Lage ab: 20 bis 44 €/m² 0,81, 45 bis 59 €/m² 0,88, 90 bis 119 €/m² 1,24, 120 bis 149 €/m² 1,34, 150 bis 199 €/m² 1,48 und 200 bis 350 €/m² 1,83. Ein Zweifamilienhaus trägt 0,97, eine Doppelhaushälfte 0,95, ein Reihenendhaus 0,84 und ein Reihenmittelhaus 0,69.

Bei der Wohnung sind es die Wohnfläche (25 bis 60 m² 1,03, 96 bis 120 m² 0,91, 121 bis 350 m² 0,86), der Bodenrichtwert (24 bis 70 €/m² 0,70, 121 bis 160 €/m² 1,18, 161 bis 210 €/m² 1,30, 211 bis 300 €/m² 1,40, 310 bis 500 €/m² 1,42) und die Zahl der Wohneinheiten im Haus (2 bis 3 Einheiten 1,02, 9 bis 15 Einheiten 0,94, 16 bis 30 Einheiten 0,86). Der Ausschuss warnt vor mechanischem Rechnen: „Bei mehreren oder extrem unterschiedlichen Merkmalen" könne es „zu unplausiblen Ergebnissen kommen. Der durch die Umrechnung ermittelte Wert ist daher immer sachverständig zu würdigen." Und: Die Werte gelten „nur innerhalb der durch die Umrechnungskoeffizienten vorgegebenen Wertespannen" — für ein Haus mit 700 m² Wohnfläche oder ein Grundstück von 5.000 m² gibt es keinen Faktor und damit keinen Richtwert.

5Zwei Rechenbeispiele aus dem Kreis Olpe

Ein Haus in Lennestadt, Baujahr 1965, 150 m² Wohnfläche, 900 m² Grundstück, Bodenrichtwert der Zone 70 €/m². Der Richtwert für Lennestadt beträgt 1.460 €/m². Das Baujahr liegt eine Klasse über dem Normobjekt, die Wohnfläche eine Klasse darüber, das Grundstück eine Klasse darüber, der Bodenrichtwert in der Normklasse:

Eigene Berechnung nach den Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses Kreis Olpe (Stichtag 1. Januar 2026). Der Preiskalkulator auf BORIS rundet den Quadratmeterwert auf 10 € und den Wert auf 5.000 €, hier also 220.000 €.

Das Beispiel zeigt die Logik: Das jüngere Baujahr und das größere Grundstück heben den Wert um 11 %, die größere Wohnfläche senkt ihn um 10 % — unter dem Strich bleibt der Richtwert fast unverändert, aber er gilt nun für 150 m² statt für die 120 bis 149 m² des Normhauses. Der Ausschuss selbst rechnet in seinen Fachinformationen ein Haus in Olpe mit 108 m² Wohnfläche, 662 m² Grundstück und 110 €/m² Bodenrichtwert vor: Die kleine Wohnfläche (1,11) und die bessere Lage (1,24) ergeben den Faktor 1,38, aus 1.660 €/m² werden 2.284 €/m² und aus 108 m² gerundet 245.000 €.

Eine Eigentumswohnung in Olpe, 75 m², Baujahr 1985, in einem Haus mit zwölf Einheiten, Bodenrichtwert 150 €/m²: Wohnfläche und Baujahr liegen in der Normklasse (je 1,00), die Lage eine Klasse darüber (1,18), die Zahl der Einheiten eine Klasse darüber (0,94). Aus 2.010 €/m² werden 2.010 × 1,18 × 0,94 = 2.229 €/m², mal 75 m² sind das 167.200 €, gerundet 165.000 €. Zum Vergleich: Gebrauchte Wohnungen in Olpe wechselten 2023 bis 2025 im Schnitt für 2.409 €/m² den Besitzer, bei 89 m² und einem mittleren Baujahr 1986 — der Schnitt enthält aber alle Lagen, Ausstattungen und die teuren Jahrgänge ab 2010 mit 4.040 €/m².

6Was der Immobilienrichtwert nicht ist

Die Fachinformationen des Ausschusses sind deutlich: „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich sowohl bei dem eigenhändig errechneten Wert, als auch bei dem Ergebnis aus dem Immobilien-Preis-Kalkulator nicht um den Verkehrswert nach §194 Baugesetzbuch handelt. Wertbeeinflussende Besonderheiten in Bezug auf den Zustand und/oder Baumängel/Bauschäden, rechtliche Besonderheiten, die aktuelle Marktentwicklung sowie die Mikrolage des Grundstücks sind nicht berücksichtigt und können zu einem abweichenden Wert führen." Der Verkehrswert könne „nur durch ein Verkehrswertgutachten auf der Grundlage einer Ortsbesichtigung" ermittelt werden.

Hinzu kommt die Rundung. Der Kalkulator gibt den Quadratmeterwert auf 10 € und den Gesamtwert auf 5.000 € gerundet aus. Und der Wert ist ein Mittel aus Verkäufen der Jahre 2015 bis 2025, indexiert auf den Stichtag; einzelne Merkmale wie Terrasse, Balkon oder Stellplatz hatten in der Auswertung „keinen Einfluss auf den Kaufpreis" oder wurden nicht erfasst. Wer sein Haus verkauft, sollte den Richtwert als das nehmen, was er ist: die amtliche Antwort auf die Frage, was ein durchschnittliches Haus dieser Art in dieser Gemeinde zuletzt gekostet hat.

7Wer mit dem Richtwert rechnet

Für Sachverständige ist der Immobilienrichtwert ein Baustein des Vergleichswertverfahrens: Der vorläufige Vergleichswert kann „durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors … mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts" ermittelt werden (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV). Bis 2024 gab es im Kreis Olpe keinen solchen Richtwert; wer ein Haus bewertete, ging über einzelne Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung oder über den Sachwert, den er mit dem Sachwertfaktor des Ausschusses an den Markt anpasste. Jetzt gibt es einen zweiten, direkteren Weg — und zwei Verfahren, die sich gegenseitig kontrollieren.

Für das Finanzamt ist die Zahl noch wichtiger. Bei Erbschaft und Schenkung werden Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen „grundsätzlich" im Vergleichswertverfahren bewertet (§ 182 Abs. 2 BewG), und dafür können „anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke … von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden" (§ 183 Abs. 2 BewG). Genau das sind die Immobilienrichtwerte. Die Finanzverwaltung stellt Vergleichspreis und Vergleichsfaktor gleichrangig nebeneinander; geeignet sind die Faktoren nur, wenn ihr Stichtag „nicht mehr als drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegt" (§ 177 Abs. 2 BewG). Wer im Kreis Olpe erbt, muss also damit rechnen, dass das Finanzamt dieselbe Rechnung aufmacht wie oben — Richtwert mal Faktoren mal Wohnfläche — und nicht wie früher über Regelherstellungskosten geht. Liegt der wahre Wert darunter, bleibt der Nachweis durch ein Gutachten (§ 198 BewG).

8Wie sich die Werte seit 2015 bewegen

Zu den Richtwerten gehört eine Indexreihe, mit der der Ausschuss alle Kaufpreise auf den Stichtag umrechnet. Sie beruht auf dem „genormten Kaufpreis pro m²-Wohnfläche", ist also bereinigt um Größe, Baujahr und Lage der jeweils verkauften Häuser — und deshalb ein besserer Maßstab für die Preisentwicklung als der Durchschnittspreis. Basis ist das Jahr 2019 mit 100 Punkten.

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Die beiden Linien erzählen zwei Geschichten. Häuser stiegen von 2015 bis 2022 um 62 %, verloren 2023 mit dem Zinsanstieg ein Zehntel und bewegen sich seitdem seitwärts: 114,0, 113,5, 114,9. Wohnungen fielen 2023 ebenso, holten aber 2024 alles auf und stehen 2025 mit 133,9 Punkten so hoch wie nie — der kleinere, energetisch jüngere Wohnraum ist im Kreis gefragt. Für den Verkäufer heißt das: Ein Haus, das 2022 gekauft wurde, hat je Quadratmeter Wohnfläche noch nicht wieder seinen Einstandspreis erreicht; eine Wohnung von 2022 in der Regel schon.

9Selbst rechnen mit dem Preiskalkulator auf BORIS

Die Werte sind öffentlich: „Wie die Bodenrichtwerte stehen auch die Immobilienrichtwerte kostenfrei unter www.boris.nrw.de zur Verfügung." Dort wählt man das Produkt Immobilienrichtwerte, sucht die Adresse und öffnet die Detailansicht der Gemeinde; sie zeigt die Merkmale des Normobjekts und verlinkt die Fachinformationen als PDF. „Mit Klick auf das rote ‚Rechnersymbol' in der Detailansicht eines Immobilienrichtwertes wird der Immobilien-Preis-Kalkulator gestartet." Er übernimmt die Merkmale, für die es Koeffizienten gibt, rechnet die Abweichungen in Prozent aus und erzeugt eine Immobilienwertauskunft als PDF. Das Werkzeug gibt es in BORIS seit 2018; „bei sehr großen Abweichungen, die eine Vergleichbarkeit des Objektes beeinträchtigen oder unmöglich machen, erfolgt ein Hinweis".