Das Elternhaus steht leer. Die Erbengemeinschaft ist sich noch nicht einig, der Verkauf soll im Frühjahr kommen, und bis dahin passiert ja nichts. Das ist der Satz, nach dem die teuersten Winter beginnen. Denn mit dem Auszug ändert sich der Status des Hauses in den Versicherungsbedingungen, in der Haftpflicht und vor dem Ordnungsrecht — und zwar sofort, ohne Übergangsfrist. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie Ihrem Gebäudeversicherer melden müssen, warum Heizen allein beim leeren Haus nicht genügt, welche Pflichten auf dem Gehweg trotzdem bestehen, welche Kosten weiterlaufen und welche Sie abstellen können. Alles belegt an Gesetz, Bedingungswerk und Rechtsprechung — und dort, wo es keine belastbare Quelle gibt, steht das auch so.
1Wie verbreitet der Fall ist
Der Zensus 2022 hat für den Kreis Olpe 2.372 leerstehende Wohnungen gezählt, bei 63.024 Wohnungen insgesamt. Die amtlich ausgewiesene Leerstandsquote liegt damit bei 3,71 Prozent — etwas über dem Landeswert von 3,33 Prozent und unter dem Bundeswert von 4,33 Prozent.
Zwei Zahlen daraus sind aufschlussreicher als die Quote selbst. 1.412 dieser Wohnungen standen zum Stichtag bereits zwölf Monate oder länger leer — knapp 60 Prozent. Und als Grund für den Leerstand wurde „Verkauf des Gebäudes oder der Wohnung" nur in 152 Fällen angegeben. Der typische Leerstand im Kreis ist also keine kurze Lücke zwischen zwei Eigentümern, sondern ein Zustand, der sich über Jahre zieht — meist nach einem Erbfall oder einem Umzug ins Heim.
2Melden Sie den Leerstand
Hier gilt es zunächst, einen verbreiteten Irrtum aufzulösen — in beide Richtungen. Juristisch ist Leerstand allein keine Gefahrerhöhung. Das Oberlandesgericht Köln hat das 1997 im Leitsatz festgehalten: Das bloße Leerstehenlassen eines Wohngebäudes bedeutet noch keine Gefahrerhöhung. In einer weiteren Entscheidung aus dem Jahr 2000 hat dasselbe Gericht ergänzt, dass es darauf ankommt, ob nach außen erkennbar ein Verwahrlosungszustand eingetreten ist, der Unbefugte anzieht — und das selbst nach über zwei Jahren Leerstand verneint.
Daraus folgt aber nicht, dass Sie nichts tun müssen. Denn die Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung nennen die Nichtnutzung ausdrücklich als anzeigepflichtige Gefahrerhöhung. Was im Gesetz offen ist, regelt der Vertrag — und an den sind Sie gebunden. Die §§ 23 bis 27 des Versicherungsvertragsgesetzes knüpfen an eine Gefahrerhöhung harte Folgen: Der Versicherer kann kündigen, und im Schadensfall kann er je nach Verschulden ganz oder teilweise leistungsfrei werden.
Melden Sie den Leerstand schriftlich an Ihren Gebäudeversicherer, mit Datum des Auszugs, und lassen Sie sich die Fortsetzung des Vertrags bestätigen. Das kostet nichts, dauert zehn Minuten und nimmt dem Versicherer im Schadensfall genau das Argument, mit dem Gerichte Leistungsfreiheit begründen. Fragen Sie im selben Schreiben, welche Obliegenheiten für nicht genutzte Gebäude in Ihrem Vertrag gelten — die Bedingungen unterscheiden sich, und der nächste Abschnitt zeigt, warum diese Frage über fünfstellige Beträge entscheiden kann.
3Heizen allein genügt nicht
Das ist der wichtigste Punkt dieses Ratgebers, und er wird fast immer falsch verstanden. Die Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung — der Gesamtverband der Versicherer gibt sie unverbindlich zur freien Verwendung heraus, der jeweilige Vertrag kann abweichen — unterscheiden zwei Lagen.
| Lage | Was verlangt wird | Verknüpfung |
|---|---|---|
| Gebäude wird bewohntkalte Jahreszeit | ausreichend beheizen und kontrollieren, oder alle Leitungen absperren und entleeren | entweder oder |
| Gebäude wird nicht genutztganzjährig | genügend häufig kontrollieren, und zusätzlich alle Leitungen absperren und entleeren | beides zusammen |
Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft für die Wohngebäudeversicherung, Fassung 2022 in der Bekanntgabe von Juni 2026, Abschnitte A 20.1.2 und A 20.1.3. Unverbindliche Empfehlung des Verbands; maßgeblich ist stets der eigene Vertrag.
Beim bewohnten Haus haben Sie also die Wahl: heizen und kontrollieren oder entleeren. Beim nicht genutzten Haus haben Sie diese Wahl nicht. Dort verlangen die Bedingungen die Kontrolle und das Entleeren — beides, nebeneinander. Wer sein leerstehendes Elternhaus durchheizt und sich deshalb sicher fühlt, erfüllt die Obliegenheit nach diesem Wortlaut nicht.
4Was die Gerichte sagen
Wie teuer das wird, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 6. Mai 2008. Das Gericht legt zunächst fest, was „nicht genutzt" bedeutet: Gebäude, die unbewohnt oder geräumt sind oder wegen Renovierungsarbeiten leer stehen. Eine Wartefrist gibt es nicht — der Status tritt mit dem Auszug ein. Die Klausel für nicht genutzte Gebäude geht als Spezialregelung der allgemeinen Frostklausel vor. Eine Kontrolle zweimal wöchentlich hielt das Gericht für unzureichend. Und: Wer seine eigenen Versicherungsbedingungen nicht kennt, handelt grob fahrlässig.
Das Ergebnis war ein weitgehender Verlust des Anspruchs — von einem Schaden über 24.157,29 € erhielt der Eigentümer 1.437,79 €. Andere Gerichte sind ähnlich streng; das Oberlandesgericht Celle hat bei intensivem Frost mindestens eine Kontrolle alle drei bis vier Tage verlangt.
Es gibt auch die Gegenrichtung. Der Bundesgerichtshof hat am 12. Oktober 2011 entschieden, dass ein Versicherer seine Leistung nicht nach § 28 Abs. 2 des Versicherungsvertragsgesetzes kürzen kann, wenn er seine Altbedingungen nicht fristgerecht an das reformierte Gesetz angepasst hat. Auch dort ging es um ein leerstehendes Haus mit nicht entleerten Leitungen; der Versicherer hatte die Hälfte gezahlt. Bei alten Verträgen lohnt sich also der Blick auf das Bedingungsjahr — aber darauf zu bauen, wäre leichtsinnig.
Die einzige Klimastation des Deutschen Wetterdienstes im Kreis Olpe steht in Lennestadt-Theten auf 286 Metern. Sie verzeichnet im Mittel der Jahre 1991 bis 2020 jährlich 80,7 Frosttage und 12,2 Eistage, davon allein zwischen Dezember und Februar 46,8 Frost- und 11,0 Eistage. In den Höhenlagen ist es deutlich mehr: Am Kahlen Asten auf 839 Metern sind es 123,1 Frost- und 52,5 Eistage. Der Kreis Olpe liegt zudem vollständig in der Schneelastzone 2a, der höchsten in Nordrhein-Westfalen vergebenen Zone.
5Die Lücke in der Haftpflicht
Ein zweiter Vertrag wird beim Leerstand still unwirksam, ohne dass jemand kündigt. Die Musterbedingungen für die Privathaftpflicht decken das Einfamilienhaus nur, sofern es vom Versicherungsnehmer ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet wird. Ein geerbtes, leerstehendes und nicht selbst genutztes Haus erfüllt diese Voraussetzung nach dem Musterwortlaut nicht mehr.
Was dann greift, ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie ist objektbezogen — versichert ist das im Versicherungsschein beschriebene Gebäude oder Grundstück — und deckt nach den Musterbedingungen ausdrücklich auch das Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen. Für ein leerstehendes Haus ist sie damit kein Zusatz, sondern der eigentliche Schutz. Auch hier gilt: Es handelt sich um unverbindliche Musterbedingungen, maßgeblich ist der eigene Vertrag.
Die Dringlichkeit ergibt sich aus der Haftung selbst. Neben § 823 BGB steht § 836 BGB: Löst sich ein Gebäudeteil ab und verletzt jemanden, haftet der Besitzer — und nach Absatz 2 noch ein Jahr nach dem Ende seines Besitzes. Für ein Haus mit alter Dacheindeckung, losen Ziegeln und Schneelast in Zone 2a ist das keine theoretische Vorschrift.
6Räumen müssen Sie trotzdem
Die Winterwartung auf dem Gehweg hängt am Eigentum, nicht an der Nutzung. Das Straßenreinigungsgesetz Nordrhein-Westfalen erlaubt den Gemeinden, die Reinigungs- und Winterwartungspflicht für Gehwege durch Satzung auf die Anlieger zu übertragen, und die Gemeinden im Kreis Olpe haben davon Gebrauch gemacht. In den eingesehenen Satzungen von Olpe, Attendorn, Wenden, Finnentrop und Kirchhundem findet sich keine Ausnahme für leerstehende Grundstücke.
Die Regeln ähneln sich: geräumt wird auf einer Breite von 1,00 bis 1,50 Metern, werktags etwa von sieben bis zwanzig Uhr, sonntags später beginnend; Auftausalz ist überwiegend untersagt. Verstöße sind als Ordnungswidrigkeit bewehrt. Olpe, Attendorn und Finnentrop lassen die Übertragung auf einen Dritten — etwa einen Nachbarn oder einen Dienstleister — nur zu, wenn eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachgewiesen wird.
Zum Umfang hat der Bundesgerichtshof zwei nützliche Linien gezogen. Eine Streupflicht besteht bei allgemeiner Glätte oder bei erkennbaren Anhaltspunkten für eine ernsthafte Gefahr, nicht bei vereinzelten Glättestellen. Und ohne satzungsmäßige Übertragung trifft den Eigentümer am öffentlichen Gehweg keine Pflicht — auch nicht über die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Entscheidend ist also immer die Satzung der eigenen Gemeinde.
Wohnt niemand im Haus und wohnen die Erben in Köln oder Kassel, bleibt nur die Beauftragung — Nachbar, Hausmeisterdienst oder Winterdienst. Wichtig sind drei Dinge: eine schriftliche Vereinbarung mit klarer Leistungsbeschreibung, der Nachweis der Haftpflichtversicherung des Beauftragten dort, wo die Satzung ihn verlangt, und die eigene Kontrolle — die Übertragung befreit nicht von der Pflicht, gelegentlich nachzusehen, ob tatsächlich geräumt wird.
7Was weiterläuft und was Sie abstellen können
Die Grundsteuer läuft weiter. Schuldner ist, wem das Grundstück steuerlich zugerechnet wird; Miterben haften als Gesamtschuldner. Einen Teilerlass sieht § 34 des Grundsteuergesetzes vor: 25 Prozent bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als die Hälfte, 50 Prozent bei vollständiger Minderung — beides nur, wenn der Eigentümer die Minderung nicht zu vertreten hat. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.
Hier liegt eine Falle für Verkäufer. Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass der Eigentümer die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktüblichen Preis bemüht. Wer das Haus ausschließlich zum Verkauf anbietet und gar nicht vermieten will, erfüllt diese Voraussetzung nach dieser Linie nicht. Eine Entscheidung genau zu diesem Fall haben wir nicht gefunden — die Schlussfolgerung ist eine Auslegung der genannten Urteile, keine gesicherte Rechtsprechung.
Bei den kommunalen Abgaben lohnt dagegen ein genauer Blick, denn der Maßstab entscheidet. Gebühren, die an die Grundstücksfläche anknüpfen, laufen weiter: die Straßenreinigungsgebühr und die Niederschlagswassergebühr. Gebühren, die an gemeldete Personen oder an den Frischwasserverbrauch anknüpfen, sinken auf null — das betrifft die Schmutzwassergebühr überall und die Abfallgrundgebühr dort, wo sie personenbezogen erhoben wird. Und in mehreren Gemeinden des Kreises entfällt die Wassergrundgebühr, wenn die Bereitstellung länger als einen Monat unterbrochen wird; dafür muss der Anschluss allerdings förmlich stillgelegt sein.
Mindestens eine Wasserversorgungssatzung im Kreis stellt ausdrücklich klar, dass Wasserverluste hinter dem Zähler — also ein Rohrbruch im Haus — dem Anschlussnehmer in Rechnung gestellt werden. Ein über Wochen unbemerkter Frostschaden erzeugt damit zwei Rechnungen: die Instandsetzung und den durchgelaufenen Kubikmeterverbrauch. Das ist ein weiteres Argument dafür, den Hausanschluss beim längeren Leerstand nicht nur zuzudrehen, sondern stilllegen zu lassen.
Steuerlich lässt sich bei einem vormals selbst bewohnten Elternhaus in der Regel nichts absetzen. Der Bundesfinanzhof lässt Aufwendungen bei langem Leerstand nur zum Abzug zu, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung — also zur Vermietung — nicht endgültig aufgegeben ist; die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige. Eine Verkaufsabsicht ersetzt die Vermietungsabsicht nicht.
8Wasser, Feuchte und Schimmel
Steht Wasser lange in den Leitungen, verändert es sich. Das Umweltbundesamt empfiehlt in seinem Ratgeber zum Trinkwasser für leerstehende Wohnungen eine abgestufte Vorgehensweise: nach vier Stunden Stillstand das Standwasser ablaufen lassen, ab drei Tagen gründlich spülen und bei einer Unterbrechung von mehr als vier Wochen die Anlage absperren und vor der Wiederinbetriebnahme vollständig spülen. Die Pflicht zur Legionellenuntersuchung trifft Ein- und Zweifamilienhäuser nach der Trinkwasserverordnung nicht; die allgemeine Pflicht, die Anlage nach den anerkannten Regeln der Technik zu betreiben, bleibt bestehen.
Beim Thema Frost müssen wir eine Grenze ziehen, die in vielen Ratgebern überschritten wird: Eine amtlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für ungenutzte Gebäude gibt es nicht. Wer eine Gradzahl nennt, gibt eine Empfehlung weiter, keine Vorschrift. Belegt ist dagegen die Empfehlung des Umweltbundesamts, auch über längere Zeiträume wenig oder nicht genutzte Räume geringfügig zu beheizen — und die Warnung, kalte Räume nicht mit Warmluft aus benachbarten Zimmern zu temperieren, weil sich die mitgeführte Feuchte an den kalten Flächen niederschlägt.
Genau dort entsteht der Schaden, den niemand versichert: Schimmel. Er bildet sich, wenn die relative Feuchte an der Bauteiloberfläche dauerhaft 70 bis 80 Prozent erreicht. Ein ungeheiztes, ungelüftetes Haus über einen Sauerländer Winter bringt diese Bedingungen zuverlässig zustande — und im März steht dann nicht nur ein kaltes Haus zum Verkauf, sondern eines mit sichtbaren Flecken und einem Geruch, den jeder Interessent im Flur bemerkt.
9Was jetzt zu tun ist
Die Liste ist kurz, und der größte Teil davon kostet nichts außer einem Nachmittag.
In den nächsten Tagen
- Leerstand dem Gebäudeversicherer schriftlich melden, Fortsetzung bestätigen lassen.
- Im selben Schreiben nach den Obliegenheiten für nicht genutzte Gebäude fragen.
- Haftpflicht prüfen: Deckt die Privathaftpflicht das Objekt noch?
- Wasser absperren und Leitungen entleeren, Hausanschluss stilllegen lassen.
- Winterdienst schriftlich beauftragen, Haftpflichtnachweis einholen.
- Feste Kontrollintervalle vereinbaren und schriftlich festhalten.
Über den Winter
- Jede Kontrolle mit Datum notieren — das ist Ihr Nachweis im Schadensfall.
- Räume geringfügig temperieren und regelmäßig lüften.
- Dach und Rinnen vor dem ersten Schnee sichten lassen.
- Abfall- und Wassergebühren auf den Leerstand umstellen lassen.
- Briefkasten leeren lassen — ein überquellender Kasten zeigt den Leerstand an.
- Unterlagen für den Verkauf im Frühjahr zusammenstellen.
Leerstand allein ist nach der Rechtsprechung keine Gefahrerhöhung — aber die Versicherungsbedingungen nennen die Nichtnutzung ausdrücklich als anzeigepflichtig, und daran sind Sie gebunden. Die eine Meldung an den Gebäudeversicherer ist deshalb der wichtigste Schritt dieses Winters. Der zweite: Beim nicht genutzten Haus verlangen die Bedingungen Kontrolle und entleerte Leitungen nebeneinander, nicht wahlweise. Wer stattdessen durchheizt, hat die Obliegenheit nicht erfüllt, und Gerichte haben daraus schon weitgehenden Anspruchsverlust abgeleitet. Dazu kommen die Pflichten, die am Eigentum hängen und nicht an der Nutzung: räumen und streuen nach der Gemeindesatzung, Verkehrssicherung am Gebäude, Grundsteuer. Abstellen lässt sich weniger, als viele hoffen — aber die Wassergrundgebühr und die personenbezogenen Abfallgebühren entfallen, wenn man sie abmeldet. Und der Schaden, der den Verkaufspreis am sichersten drückt, ist der unversicherte: Schimmel in einem Haus, das einen Winter lang kalt und geschlossen stand.
Für Objekte im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein sehen wir uns an, was über den Winter zu sichern ist und was der Zustand für den Preis bedeutet. Die Express-Einschätzung vor Ort gibt die Ausgangszahl — kostenlos, auch wenn der Verkauf noch nicht entschieden ist.
Express-Einschätzung anfragen →- Versicherungsvertragsgesetz (VVG), §§ 23 bis 28, 32, 81 — gesetze-im-internet.de
- Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft, Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung VGB 2022 (Wohnflächenmodell), Bekanntgabe Juni 2026, Abschnitte A 20.1.2, A 20.1.3 und A 21.1.2; Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Privathaftpflichtversicherung, Stand Mai 2020, A1-6.3.1; Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Stand Mai 2020, A1-1.1 und A1-6.1 — jeweils unverbindliche Empfehlungen zur fakultativen Verwendung — gdv.de
- Oberlandesgericht Köln, Urteile vom 19. August 1997, 9 U 30/97, und vom 28. März 2000, 9 U 78/99 (Leerstand und Gefahrerhöhung) sowie vom 6. Mai 2008, 9 U 110/07 (nicht genutzte Gebäude, Frostschaden) — nrwe.justiz.nrw.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Oktober 2011, IV ZR 199/10 (nicht angepasste Altbedingungen, kein Kürzungsrecht) — rechtsprechung-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Februar 2017, VI ZR 254/16 (Umfang der Streupflicht), und Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16 (keine Pflicht ohne satzungsmäßige Übertragung) — bundesgerichtshof.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 823, 836 bis 838 — gesetze-im-internet.de
- Straßenreinigungsgesetz Nordrhein-Westfalen, §§ 3 und 4; Straßenreinigungs- und Gebührensatzungen der Städte und Gemeinden Olpe, Attendorn, Wenden, Finnentrop und Kirchhundem — recht.nrw.de
- Grundsteuergesetz, §§ 10, 34, 35; Bundesverwaltungsgericht, Urteile vom 25. Juni 2008, 9 C 8.07, und vom 14. Mai 2014, 9 C 1.13 (Vertretenmüssen der Ertragsminderung) — bverwg.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12 (Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand) — bundesfinanzhof.de
- Trinkwasserverordnung, §§ 13 und 31; Umweltbundesamt, Ratgeber „Trink was — Trinkwasser aus dem Hahn", Stand Februar 2020, und Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden, Stand April 2024 — umweltbundesamt.de
- Deutscher Wetterdienst, Climate Data Center, Stationen Lennestadt-Theten (ID 2947, 286 m) und Kahler Asten (839 m), Frost- und Eistage im Mittel 1991–2020 — dwd.de
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Kreis Olpe (Stichtag 15. Mai 2022) — destatis.de
- Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft, „Schadenverhütung in der Sachversicherung" 2023/2024 (Leitungswasserschäden) — gdv.de
- Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, §§ 3, 12, 82 Abs. 2 (Instandhaltung, Standsicherheit, nicht genutzte Anlagen im Verfall) — recht.nrw.de
Dieser Ratgeber wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dient ausschließlich der allgemeinen, unverbindlichen Information. Die zitierten Versicherungsbedingungen sind unverbindliche Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft; für Ihren Versicherungsschutz ist allein Ihr eigener Vertrag maßgeblich, der abweichen kann. Eine amtlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für ungenutzte Gebäude besteht nicht; die Angaben zur Beheizung geben Empfehlungen wieder. Die Satzungslage zur Winterwartung unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und ist im Einzelfall zu prüfen; für Lennestadt und Drolshagen lagen die Satzungstexte bei Redaktionsschluss nicht vollständig vor. Die Einschätzung zum Grundsteuererlass bei reiner Verkaufsabsicht ist eine Auslegung der zitierten Urteile und keine gesicherte Rechtsprechung. Der Text stellt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung dar. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität sowie für Entscheidungen auf Basis dieses Dokuments wird — soweit gesetzlich zulässig — keine Haftung übernommen. Stand: 10. November 2026 · © 2026 hoppe.immo.