Der Gedanke kommt regelmäßig, wenn der Verkauf schon beschlossen ist: Wenn jetzt noch eine Photovoltaikanlage aufs Dach kommt, sieht das Haus im Exposé besser aus und bringt mehr. An dieser Überlegung ist etwas dran — aber an einer anderen Stelle, als die meisten vermuten, und mit Nebenwirkungen, die im Kaufvertrag landen. Dieser Ratgeber trennt, was sich belegen lässt, von dem, was in Anbieterprospekten steht: Was die Anlage im Energieausweis bewirkt und was nicht, warum sie dem Käufer keine Fördermittel wegnimmt, weshalb die nordrhein-westfälische Solarpflicht sogar für sie spricht — und welcher Vertrag einen Verkauf wirklich schwer machen kann.
1Zwei Zahlen, zwei Rechenwege
Ein Energieausweis nennt mehrere Kennzahlen, und zwei davon werden regelmäßig verwechselt. Die Endenergie ist das, was tatsächlich ins Haus geliefert wird — Gas, Öl, Pellets, Strom. Die Primärenergie rechnet zusätzlich ein, was die Bereitstellung dieser Energie außerhalb des Hauses gekostet hat, und sie wird um Strom gemindert, den das Gebäude selbst erzeugt.
Für die Wirkung einer Photovoltaikanlage ist das entscheidend. § 86 Abs. 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes ordnet an, dass sich die Energieeffizienzklassen nach Anlage 10 „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder dem Endenergiebedarf" ergeben. Die Anrechnung selbst erzeugten Stroms nach § 23 wirkt dagegen ausschließlich auf den Primärenergiebedarf. Das Ergebnis ist eindeutig: Eine Photovoltaikanlage verbessert die Energieeffizienzklasse nicht. Sie senkt nur die Primärenergiezahl.
Wie viel sie dort bewirkt, ist keine freie Schätzung. Angerechnet wird in einer monatlichen Bilanz gegen den Strombedarf des Gebäudes für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Hilfsenergien. Ein Haus mit Ölheizung hat kaum Gebäudestrombedarf, gegen den sich etwas verrechnen ließe; ein Haus mit Wärmepumpe sehr viel. Dieselbe Anlage wirkt deshalb auf zwei Häusern völlig verschieden.
2Sichtbar wird es ab Januar
Bisher blieb der Unterschied folgenlos, weil in der Immobilienanzeige die Endenergie stand. Zum 1. Januar 2027 ändert sich das: § 87 verlangt dann den Jahres-Primärenergiebedarf — also genau die Größe, auf die die Anlage wirkt. Die Effizienzklasse bleibt daneben Pflicht.
Ab Januar können in einer Anzeige deshalb zwei Pflichtangaben stehen, die in verschiedene Richtungen zeigen: eine gute Primärenergiezahl neben einer mittelmäßigen Effizienzklasse. Für Verkäufer ist das kein Trick, sondern schlicht die Folge zweier Rechenwege. Für Käufer ist es ein Hinweis, genauer hinzusehen: Die Klasse sagt etwas über den voraussichtlichen Verbrauch und damit über die Heizkosten, die Primärenergiezahl über die Bewertung der Energiequelle. Welche Angaben die Anzeige führen muss und welcher Ausweis dafür zulässig ist, klären wir vor jeder Vermarktung.
Der Effekt tritt nur ein, wenn der Energieausweis die Anlage überhaupt kennt — also nach ihrer Inbetriebnahme ausgestellt wurde. Und er wirkt sich auf die Anzeige nur aus, wenn der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt ist: Für ältere Ausweise schreibt das Gesetz weiterhin die Endenergieangabe vor. Wer die Anlage im Dezember 2026 in Betrieb nimmt und sofort einen Ausweis ausstellen lässt, inseriert also weiterhin die Endenergie — und sieht von der Verbesserung nichts.
3Die Förderung bleibt dem Käufer
Eine verbreitete Sorge lautet, eine vorhandene Photovoltaikanlage verbrauche Fördertöpfe, die der Käufer später für die Sanierung bräuchte. Das ist nicht der Fall, und der Grund ist einfach: Photovoltaik wird in der Bundesförderung für effiziente Gebäude gar nicht gefördert. Die Richtlinie für Wohngebäude stellt ausdrücklich klar, dass Anlagen, die ausschließlich der Stromversorgung dienen — genannt werden Photovoltaik, Windkraftanlagen und Stromspeicher —, nicht mitgefördert werden. In der Förderung der Einzelmaßnahmen kommt Photovoltaik im Maßnahmenkatalog nicht vor.
Die Höchstbeträge der Förderung knüpfen an förderfähige Maßnahmen und Wohneinheiten an, nicht an die bereits getätigten Investitionen des Voreigentümers. Dem Käufer steht der volle Rahmen für Dämmung, Fenster und Heizung weiterhin offen. Finanziert wird Photovoltaik über einen eigenen Weg: ein zinsgünstiges Darlehen der KfW, das ausdrücklich auch den Erwerb einer bestehenden Anlage umfasst.
Umgekehrt hilft die Anlage dem Käufer sogar bei der Berechnung: Die technischen Mindestanforderungen der Wohngebäudeförderung lassen die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien nach § 23 zu. Was die Anlage nicht ersetzt, ist die Gebäudehülle — der zweite Anforderungswert einer Effizienzhaus-Stufe betrifft den Wärmeschutz und bleibt von der Stromerzeugung unberührt. Gedämmt werden muss also trotzdem.
4Die Solarpflicht spricht dafür
Auch das zweite verbreitete Gegenargument hält der Prüfung nicht stand. § 42a Abs. 3 der Bauordnung NRW bestimmt, dass die Pflicht zur Errichtung einer Solaranlage auch bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut eines Gebäudes gilt, die nach dem 1. Januar 2026 begonnen wird. Auslöser ist also die Dacherneuerung, nicht der Eigentümerwechsel — und eine bereits vorhandene Anlage erfüllt diese Pflicht. Für den Käufer, der das Dach ohnehin erneuern will, ist das eine Erleichterung, kein Nachteil.
Was die Anlage leisten muss, steht in der Solaranlagenverordnung des Landes vom 6. Juni 2024: mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche, alternativ eine Mindestleistung gestaffelt nach Gebäudegröße. Ausnahmen gibt es unter anderem für sehr kleine Gebäude, für reine Nordausrichtung, bei fehlender Standsicherheit, wenn sich die Anlage erst nach mehr als 25 Jahren amortisieren würde oder wenn die Kosten einen bestimmten Anteil der Gesamtkosten überschreiten.
Wer die Anlage auf ein Dach setzt, das in wenigen Jahren ohnehin erneuert werden muss, verschiebt Arbeit nach hinten: Für die Dachsanierung muss die Anlage abgenommen und wieder montiert werden. Was das kostet, lässt sich nicht aus einer amtlichen Quelle belegen — deshalb nennen wir hier keine Zahl. Die Frage gehört aber in jede Planung, und sie lässt sich mit zwei Angeboten eines Dachdeckers beantworten. Umgekehrt gilt: Ist das Dach in gutem Zustand, entfällt dieser Einwand vollständig.
5Wem die Anlage gehört, entscheidet alles
Hier liegt das eigentliche Risiko beim Verkauf, und es hat nichts mit Energie zu tun, sondern mit Vertragsrecht. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden.
Der unkomplizierte Fall. Die Anlage gehört zum Gebäude und geht mit dem Grundstück über. Zu regeln sind nur der Kaufpreisanteil, die Übergabe der Unterlagen und der Betreiberwechsel. Der Käufer entscheidet anschließend frei über Nutzung und Vermarktung des Stroms.
Der Käufer tritt kraft Gesetzes in den Vertrag ein — § 566 BGB gilt über § 578 auch für Grundstücke. Seine Zustimmung ist nicht erforderlich, eine Kündigung regelmäßig nicht möglich. Laufzeiten von zwanzig Jahren sind üblich; der Verkäufer haftet übergangsweise wie ein Bürge.
Hier geht der Vertrag gerade nicht automatisch über. Eine Vertragsübernahme braucht die Genehmigung des Anbieters; ohne sie bleibt der Verkäufer verpflichtet und zahlt weiter für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört. Diese Genehmigung ist vor dem Notartermin einzuholen, nicht danach.
Eine Anlage, die nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut wurde, bleibt nach § 95 BGB im Eigentum des Dritten und wird nicht Bestandteil des Grundstücks. Gesichert wird das meist über eine Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs — ein Blick dorthin klärt die Lage schneller als jede Nachfrage.
Eine gemietete oder über zwanzig Jahre verpachtete Anlage ist für viele Kaufinteressenten ein Ausschlusskriterium — nicht wegen der Technik, sondern weil sie eine Bindung übernehmen, die sie nicht gewählt haben und meist nicht beenden können. Wer eine Anlage kurz vor dem Verkauf über ein Miet- oder Pachtmodell anschafft, schafft damit genau das Hindernis, das er vermeiden wollte. Wenn überhaupt, dann gekauft — und mit vollständigen Unterlagen.
6Betreiberwechsel: Formalien mit Frist
Betreiber einer Anlage ist nicht zwingend, wem sie gehört, sondern wer sie für eigene Rechnung nutzt. Der Anspruch auf die Einspeisevergütung folgt nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz dem Betreiber, und zwar ohne Rücksicht auf das Eigentum an der Anlage. Beim Hausverkauf wechselt die Betreibereigenschaft typischerweise mit dem Besitzübergang.
Daran hängen drei Schritte. Erstens die Meldung im Marktstammdatenregister: Der Betreiberwechsel ist binnen eines Monats zu melden, und eine unterlassene Meldung ist bußgeldbewehrt. Zweitens die Mitteilung an den Netzbetreiber — die Registermeldung ersetzt sie nach Auskunft der Bundesnetzagentur nicht. Drittens die Abrechnung: Zählerstände zum Übergabetag festhalten, sonst wird die Aufteilung der Vergütung zwischen Verkäufer und Käufer zum Streitpunkt.
Die Vergütungshöhe selbst ändert sich durch den Verkauf nicht. Sie hängt am Zeitpunkt der Inbetriebnahme und gilt für zwanzig Jahre zuzüglich des Inbetriebnahmejahres. Für Anlagen, die zwischen dem 1. August und dem 31. Dezember 2026 in Betrieb gehen, beträgt sie bei Teileinspeisung 7,70 ct/kWh bis 10 Kilowatt, 6,66 ct/kWh bis 40 Kilowatt und 5,44 ct/kWh bis 100 Kilowatt; bei Volleinspeisung 12,22 ct/kWh bis 10 Kilowatt und 10,24 ct/kWh darüber. Die Sätze sinken halbjährlich um ein Prozent.
7Steuerlich meist unauffällig
Beim Verkauf des Hauses samt Anlage gilt umsatzsteuerlich in der Regel eine Geschäftsveräußerung im Ganzen — der Vorgang ist nicht steuerbar, und eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs löst er nicht aus. Einkommensteuerlich sind Gewinne aus dem Betrieb begünstigter Anlagen steuerfrei, und das Bundesfinanzministerium hat klargestellt, dass das auch den Veräußerungsgewinn umfasst. Die Anlage gilt ertragsteuerlich als selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut; über die Spekulationsfrist des § 23 EStG für das Gebäude wird sie damit nicht erfasst.
Ein Fall ist nicht neutral: Ist der Käufer Kleinunternehmer, der Verkäufer aber zur Regelbesteuerung optiert hatte, wechselt mit dem Betreiber die Besteuerungsart. Das kann beim Käufer eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs auslösen — und zwar bei ihm, nicht beim Verkäufer. Wer eine Anlage mit verkauft, sollte diesen Punkt vor der Beurkundung ansprechen und beide Seiten zum Steuerberater schicken. Die Dauer des Berichtigungszeitraums hängt davon ab, ob die Anlage als beweglich oder als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes einzuordnen ist; das lässt sich nur am konkreten Einbau beurteilen.
8Was die Anlage im Preis wert ist
Für den Kreis Olpe gibt es dazu eine klare und ernüchternde Auskunft. Der Grundstücksmarktbericht 2026 erwähnt Photovoltaik genau einmal — als Ausschluss: Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser beinhalten keine Balkone, kein Inventar und keine Photovoltaikanlagen. Einen Umrechnungskoeffizienten oder einen marktüblichen Zuschlag weist der Gutachterausschuss nicht aus; Abweichungen von der Richtwertnorm sind sachverständig zu würdigen.
Damit gilt für die Anlage dasselbe wie für jedes besondere objektspezifische Grundstücksmerkmal nach der Immobilienwertermittlungsverordnung: Sie wird erst am Ende der Bewertung durch einen marktüblichen Zu- oder Abschlag berücksichtigt — und für diesen Zuschlag existiert im Kreis Olpe keine amtliche Grundlage. Wer behauptet, eine Anlage erhöhe den Wert um einen bestimmten Betrag, schätzt.
Was sich dagegen rechnen lässt, ist der laufende Ertrag: Einspeisevergütung und eingesparter Strombezug über die Restlaufzeit der Vergütung. Diese Rechnung kann ein Käufer nachvollziehen, und sie überzeugt mehr als ein pauschaler Aufschlag. Dafür braucht er allerdings Unterlagen — und damit ist die wichtigste Erkenntnis dieses Ratgebers erreicht.
9Was ins Exposé gehört
Ob die Anlage vor fünf Jahren gebaut wurde oder vor fünf Monaten, entscheidet weniger als die Frage, ob der Käufer sie einschätzen kann. Fehlen die Unterlagen, wird aus dem Vorteil ein Fragezeichen — und Fragezeichen kosten im Preis.
Unterlagen zur Anlage
- Inbetriebnahmedatum und Leistung in Kilowatt peak.
- Registrierung im Marktstammdatenregister mit Nummer.
- Einspeisevergütung je Kilowattstunde und Restlaufzeit.
- Abrechnungen des Netzbetreibers der letzten Jahre.
- Wartungs- und Prüfprotokolle, Garantieunterlagen.
- Grundbuchauszug Abteilung II auf Dienstbarkeiten prüfen.
Vor der Beurkundung klären
- Gehört die Anlage, oder ist sie gemietet oder gepachtet?
- Bei Pacht der Dachfläche: Laufzeit und Konditionen offenlegen.
- Bei Miete: Genehmigung des Anbieters zur Vertragsübernahme einholen.
- Zählerstände zum Übergabetag im Vertrag festhalten.
- Betreiberwechsel und Mitteilung an den Netzbetreiber terminieren.
- Umsatzsteuerliche Stellung beider Seiten vom Steuerberater prüfen lassen.
Eine Photovoltaikanlage kurz vor dem Verkauf wirkt an genau einer Stelle: Sie senkt den Jahres-Primärenergiebedarf — also die Zahl, die ab dem 1. Januar 2027 in der Immobilienanzeige stehen muss. Die Energieeffizienzklasse lässt sie unberührt, weil diese aus der Endenergie gebildet wird. Drei verbreitete Gegenargumente halten der Prüfung nicht stand: Die Anlage nimmt dem Käufer keine Fördermittel, denn Photovoltaik wird in der Gebäudeförderung gar nicht gefördert; sie erfüllt die nordrhein-westfälische Solarpflicht bei einer späteren Dacherneuerung vorab; und steuerlich ist der Verkauf im Regelfall neutral. Was wirklich zählt, ist der Vertrag: Eine gemietete oder über zwanzig Jahre verpachtete Anlage kann einen Verkauf blockieren, eine gekaufte mit vollständigen Unterlagen trägt sich über den nachgerechneten Ertrag. Und einen amtlich belegten Wertzuschlag gibt es für den Kreis Olpe nicht — der Gutachterausschuss nimmt Photovoltaik aus den Richtwerten ausdrücklich heraus.
Für Häuser im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein rechnen wir vor der Vermarktung durch, was eine vorhandene oder geplante Anlage im Preis trägt und was im Kaufvertrag zu regeln ist. Den Ausgangswert liefert die Express-Einschätzung vor Ort — kostenlos.
Express-Einschätzung anfragen →- Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG), §§ 23, 38, 81, 86, 87 und Anlage 10 — gesetze-im-internet.de
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 Nr. 34 (§ 87 ab 1. Januar 2027) — recht.bund.de
- Bundesförderung für effiziente Gebäude — Wohngebäude und Einzelmaßnahmen, Richtlinien und technische Mindestanforderungen (Ausschluss von Anlagen zur ausschließlichen Stromversorgung) — bafa.de
- KfW, Erneuerbare Energien — Standard (270), Finanzierung von Errichtung und Erwerb von Photovoltaikanlagen — kfw.de
- Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, § 42a; Verordnung über Solaranlagen auf Gebäuden (SAN-VO) vom 6. Juni 2024, GV. NRW. 2024 S. 332 — recht.nrw.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 95, 415, 566, 578, 1018, 1090 — gesetze-im-internet.de
- Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 3 Nr. 2, §§ 25, 48, 49, 100, 101; Marktstammdatenregisterverordnung (MaStRV), §§ 7 und 21 — gesetze-im-internet.de
- Bundesnetzagentur, Veröffentlichung der Anzulegenden Werte für Solaranlagen, Inbetriebnahme 1. August bis 31. Dezember 2026 — bundesnetzagentur.de
- Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 17. Juli 2023, IV C 6 - S 2121/23/10001 :001 (Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG); Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 1.5 (Geschäftsveräußerung im Ganzen); Umsatzsteuergesetz, § 15a — bundesfinanzministerium.de
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), § 8 Abs. 3; Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026" (Immobilienrichtwerte ohne Photovoltaikanlagen) — boris.nrw.de
Dieser Ratgeber wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dient ausschließlich der allgemeinen, unverbindlichen Information. Er gibt den Gesetzeswortlaut in der am 10. November 2026 geltenden sowie in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung wieder. Die Wirkung einer Photovoltaikanlage auf den Primärenergiebedarf hängt vom Gebäude und von der Anlagentechnik ab und ist im Einzelfall vom ausstellungsberechtigten Fachbetrieb zu berechnen. Kosten für Demontage und Wiedermontage bei einer späteren Dachsanierung werden hier bewusst nicht beziffert, weil dafür keine belastbare Quelle vorliegt. Angaben zu Vergütungssätzen gelten für den genannten Inbetriebnahmezeitraum. Der Text stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität sowie für Entscheidungen auf Basis dieses Dokuments wird — soweit gesetzlich zulässig — keine Haftung übernommen. Stand: 10. November 2026 · © 2026 hoppe.immo.