Warum Ihr Hausdarlehen keine Ein-Prozent-Grenze kennt

1Die Grundschuld hält Sie nicht auf

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld belastet das Grundstück. Sie beschränkt nicht Ihr Recht, darüber zu verfügen. Für die Übertragung des Eigentums braucht es nach § 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Einigung und die Eintragung — die Zustimmung der Bank gehört nicht dazu. Das Gesetz geht sogar noch weiter: Nach § 137 kann die Befugnis, über ein veräußerliches Recht zu verfügen, nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen werden. Eine Bank könnte Ihnen den Verkauf also nicht einmal vertraglich verbieten.

Was die Grundschuld tatsächlich bewirkt, steht in § 1191: Sie begründet die Pflicht, eine bestimmte Geldsumme „aus dem Grundstück" zu zahlen. Sie haftet am Objekt, nicht an der Person. Deshalb würde sie nach einem Verkauf unverändert gegen das Grundstück weiterlaufen — und genau deshalb will jeder Käufer, dass sie vorher verschwindet. Wie das geht, steht in Abschnitt 7.

Eine Besonderheit kommt hinzu, die Sie kennen sollten. Die moderne Praxis arbeitet fast ausschließlich mit der sogenannten Sicherungsgrundschuld: Die Grundschuld selbst setzt keine Forderung voraus, aber zwischen Ihnen und der Bank besteht ein Sicherungsvertrag — die Zweckerklärung —, der festlegt, wofür die Grundschuld haftet. § 1192 Abs. 1a nennt diesen Vertrag ausdrücklich. Er ist der Hebel, mit dem Sie nach vollständiger Zahlung die Löschungsunterlagen verlangen.

2Wann Sie vorzeitig ablösen dürfen

Hier trennen sich zwei Rechtslagen, und wer sie verwechselt, rechnet falsch.

Für Immobiliendarlehen, die ein Verbraucher ab dem 21. März 2016 abgeschlossen hat, gilt § 500 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Während der Zinsbindung können Sie vorzeitig zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Liegt es vor, ist § 490 Abs. 2 ausdrücklich nicht anwendbar — Satz 3 sagt das wörtlich.

Für ältere Verträge und für Darlehen, bei denen Sie nicht als Verbraucher gehandelt haben, gilt weiterhin § 490 Abs. 2. Danach können Sie bei gebundenem Zinssatz und grundpfandrechtlicher Sicherung kündigen, „wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind". Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Was als berechtigtes Interesse gilt

Das Gesetz nennt den Regelfall selbst: ein „Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache". Übersetzt: Sie wollen verkaufen. Die Gesetzesbegründung ist dabei großzügig. Sie erfasst den Verkauf aus privaten Gründen — genannt werden Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung und Umzug — ebenso wie die Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit. Der Gesetzgeber hielt es für einen nicht hinnehmbaren Eingriff in Ihre wirtschaftliche Handlungsfreiheit, wenn die Bank den Verkauf vereiteln könnte.

Was das Gesetz dagegen nicht nennt, ist der Wunsch, allein wegen günstigerer Zinsen umzuschulden. Weder der Normtext noch die Materialien erwähnen diesen Fall. Wir behaupten hier nicht, dass er ausgeschlossen ist — belegt ist er nicht.

3Hier gilt keine Obergrenze

In Ratgebern, Foren und Vergleichsportalen steht seit Jahren, die Vorfälligkeitsentschädigung sei auf ein Prozent der Restschuld gedeckelt. Für Ihr Hausdarlehen stimmt das nicht. Der Satz stammt aus § 502 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs — und der beginnt mit vier Wörtern, die alles entscheiden: „Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten."

Ein Allgemein-Verbraucherdarlehen ist der Ratenkredit, der Autokredit, der Dispo-Umschuldungskredit. Ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist oder dem Erwerb eines Grundstücks dient, ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen — und § 491 Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 nimmt es ausdrücklich aus der Kategorie heraus, für die die Deckelung gilt.

Dass das kein Versehen des Gesetzgebers ist, steht in der Begründung zum Umsetzungsgesetz der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie schwarz auf weiß: „Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen wird nicht gesetzlich gedeckelt." Der Grund, den der Gesetzgeber nennt: Eine Deckelung würde Festzinskredite für alle Darlehensnehmer verteuern.

4Wie die Bank den Schaden rechnet

Wenn es keine Obergrenze gibt, kommt es darauf an, wie der Schaden ermittelt wird. Der Bundesgerichtshof hat dazu zwei Methoden gebilligt, und die Bank darf zwischen ihnen wählen. In der Praxis rechnet sie fast immer nach der Aktiv-Passiv-Methode.

Die Logik dahinter: Die Bank hätte Ihre Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung bekommen. Stattdessen bekommt sie jetzt einen Betrag, den sie am Kapitalmarkt wieder anlegen muss. Der Schaden ist die Differenz zwischen beidem. Der Bundesgerichtshof beschreibt die Rendite der Wiederanlage als die, „die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergibt". Der Differenzbetrag „ist um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu vermindern" und auf den Zahlungszeitpunkt abzuzinsen.

Drei Details aus der Rechtsprechung, die sich auszahlen, wenn man sie kennt. Erstens ist beim Annuitätendarlehen nach der Cash-Flow-Methode zu rechnen, weil die laufende Tilgung das verzinste Kapital Monat für Monat verringert. Zweitens ist der vereinbarte Nominalzinssatz zugrunde zu legen, nicht der Effektivzins. Und drittens ist die Wiederanlagerendite der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen — das ist ein amtlicher Leitsatz des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004, der ausdrücklich gegen die Verwendung des PEX-Index der Hypothekenbanken gerichtet war.

5Vier Posten drücken den Betrag

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist kein Preis, den die Bank festsetzt, sondern ein Schadensersatzanspruch. Er unterliegt der gerichtlichen Nachprüfung, und wer zu viel gezahlt hat, kann den Überschuss zurückfordern. Vier Punkte sind dabei regelmäßig streitig.

Ersparte Verwaltungskosten

Sie sind abzuziehen — aber nicht als Prozentsatz. Der Bundesgerichtshof ist deutlich: Anzusetzen sind nicht prozentuale Abschläge, sondern absolute Beträge, deren Höhe sich nicht nach der Darlehenssumme richtet.

Ersparte Risikokosten

Auch sie mindern den Schaden. Ihre Höhe ist nach den Risiken des konkreten Vertrags zu schätzen.

Vereinbarte Sondertilgungsrechte

Das ist der stärkste Posten. Hat Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungsrechte, müssen sie die Entschädigung mindern — auch wenn Sie sie nie genutzt haben. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel, die das ausschließt, für unwirksam erklärt und begründet: Mit der Einräumung solcher Rechte gibt der Darlehensgeber „von vornherein seine rechtlich geschützte Zinserwartung" in diesem Umfang auf.

Fehlerhafte Pflichtangaben

Und hier liegt der größte Hebel überhaupt.

6Nach zehn Jahren ist Schluss

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt Ihnen ein Kündigungsrecht, das die Bank Ihnen nicht nehmen kann: „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten".

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, und das lässt sich am Gesetz zeigen. § 490 Abs. 2 enthält in Satz 3 ausdrücklich die Pflicht zum Schadensersatz. § 489 enthält nichts dergleichen. Und Absatz 4 derselben Vorschrift bestimmt, dass dieses Kündigungsrecht „nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden" kann — eine Entschädigungsforderung wäre eine Erschwerung.

Wichtig ist der Anknüpfungspunkt: Die zehn Jahre laufen ab vollständigem Empfang des Darlehens. Haben Sie zwischendurch eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen — etwa eine Prolongation —, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle der Auszahlung. Die Frist beginnt dann neu.

Die Vorschrift wirkt noch an einer zweiten Stelle, und die wird gern übersehen. Der Bundesgerichtshof sieht in der Zehnjahreskündigung die Obergrenze der rechtlich geschützten Zinserwartung. Auch bei einer fünfzehn- oder zwanzigjährigen Zinsbindung endet der entschädigungsfähige Zinsschaden deshalb mit dem Ablauf der zehn Jahre. Wer im zwölften Jahr einer zwanzigjährigen Bindung ablöst, schuldet nichts mehr.

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7Wie das Haus lastenfrei wird

Die Grundschuld verschwindet nicht dadurch, dass Sie zahlen. Nach § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuchs braucht es dafür zweierlei: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. Das Grundbuchamt wiederum verlangt nach § 29 der Grundbuchordnung, dass die Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden — und nach § 27 zusätzlich Ihre Zustimmung als Eigentümer.

Daraus folgt ein Ablauf, der auf den ersten Blick umständlich wirkt und tatsächlich der Sicherung beider Seiten dient. Der Notar fragt bei Ihrer Bank den Ablösebetrag zum voraussichtlichen Zahlungstag ab. Die Bank schickt die Löschungsbewilligung — aber unter einer Auflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn das Geld eingegangen ist. Aus dem Kaufpreis fließt dann ein Teilbetrag direkt an die Bank, der Rest an Sie. Erst danach gibt der Notar die Löschung zum Grundbuch.

Dass es sich dabei um Treuhandauflagen handelt, ist dem Gesetz nicht fremd: § 57 Abs. 6 des Beurkundungsgesetzes regelt Treuhandaufträge, die dem Notar von Personen erteilt werden, die am Geschäft selbst nicht beteiligt sind. Und das Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes nennt die „Prüfung und Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen" sowie die „Beachtung einer Auflage … im Rahmen eines Treuhandauftrags" als eigene Gebührentatbestände. Die genaue Abfolge ist allerdings Vertragsgestaltung und Notarpraxis, nicht Gesetzesinhalt.

Warum kein Notaranderkonto

Viele Verkäufer fragen danach, weil es nach mehr Sicherheit klingt. Das Gesetz sieht es als Ausnahme. Nach § 57 Abs. 2 des Beurkundungsgesetzes darf der Notar Geld nur verwahren, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht". Liegt es nicht vor, ist das Anderkonto unzulässig. Die Direktzahlung an Verkäufer und Bank ist der Regelfall — und sie kostet nichts extra, während die Verwahrung je Auszahlung eine eigene Gebühr auslöst.

8Was die Löschung wirklich kostet

Diese Position überrascht in beide Richtungen: Sie ist niedriger, als viele befürchten, und sie wird in Kostenaufstellungen oft vergessen. Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht Ihre Restschuld. Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld über 200.000 €, obwohl Sie nur noch 60.000 € schulden, wird nach 200.000 € gerechnet.

Gerechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz: Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1), der Tabellenwert für 200.000 € beträgt 435,00 € (Anlage 2, Tabelle B). Grundbuchgebühren sind Gerichtsgebühren und tragen keine Umsatzsteuer. Nicht enthalten: Auslagen für Post und Abschriften, eine etwaige Treuhandgebühr des Notars sowie Entgelte, die Ihre Bank für die Ausstellung der Löschungsbewilligung erhebt.

Steht Ihre Grundschuld auf mehreren Grundstücken und verkaufen Sie nur eines, ist nicht die Löschung, sondern die Entlassung aus der Mithaft der richtige Weg — sie kostet nur den Satz 0,3 statt 0,5.

9Was der Käufer übernehmen kann

Gelegentlich stellt sich die Frage, ob der Käufer das Darlehen einfach weiterführen kann. Rechtlich ist das die Schuldübernahme nach §§ 414 und 415 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Vereinbaren Sie sie mit dem Käufer, hängt ihre Wirksamkeit von der Genehmigung der Bank ab; verweigert diese, gilt die Übernahme als nicht erfolgt.

Zwei Punkte dämpfen die Erwartungen. Erstens prüft die Bank den Käufer wie einen Neukunden — sie muss nicht genehmigen. Zweitens erlöschen nach § 418 infolge einer Schuldübernahme die für die Forderung bestellten Bürgschaften und Pfandrechte, sofern der Sicherungsgeber nicht einwilligt. Eine Bank wird deshalb nur zustimmen, wenn der Sicherheitenbestand ausdrücklich erhalten bleibt.

Die dritte Variante, die oft genannt wird — den Kredit auf ein Ersatzobjekt umzuhängen —, hat im Gesetz keine Grundlage. § 1180 betrifft die Auswechslung der Forderung bei der Hypothek, nicht den Tausch des Objekts. Was Banken als Pfandtausch anbieten, ist die Kombination aus neuer Grundschuld am Ersatzobjekt, angepasster Zweckerklärung und Löschung am alten Objekt. Ein Anspruch darauf besteht nicht; es ist Verhandlungssache.