Dasselbe Haus, dieselbe Woche, drei Briefe: Der Käufer bietet 300.000 €, seine Bank setzt einen Beleihungswert deutlich darunter an, und das Finanzamt stellt für die Schenkung an die Tochter einen Grundbesitzwert fest, der darüber liegt. Keiner der drei hat sich verrechnet. Jeder Wert beantwortet eine andere Frage nach eigenen Vorschriften: Der Verkehrswert fragt nach dem Preis am Markt (§ 194 BauGB), der Beleihungswert nach dem Betrag, der „während der gesamten Dauer der Beleihung" sicher erzielbar ist (§ 3 BelWertV), der Steuerwert nach einem typisierten gemeinen Wert aus Tabellen und Richtwerten (§§ 176 ff. BewG) — und der Grundsteuerwert nach dem Stand vom 1. Januar 2022. Dieser Ratgeber erklärt die vier Werte, ihre Stellschrauben und die Zahlen des Kreises Olpe dahinter: vom Sachwertfaktor des Gutachterausschusses bis zu den Hebesätzen 2026.
1Ein Haus, vier Fragen
Der Begriff „Wert" klingt nach einer Zahl, meint aber immer eine Frage. Wer sie stellt, entscheidet über das Ergebnis: Der Käufer will wissen, was er zahlen muss; die Bank, was sie im schlimmsten Fall zurückbekommt; das Finanzamt, wie es Tausende Fälle gleich behandelt, ohne jedes Haus zu besichtigen. Deshalb gibt es für jede Frage eine eigene Rechtsgrundlage, ein eigenes Verfahren und einen eigenen Rechenweg. Die Übersicht:
| Wert | Rechtsgrundlage | Wer ermittelt | Wofür |
|---|---|---|---|
| VerkehrswertMarktwert | § 194 BauGB, ImmoWertV 2021 | Gutachterausschuss, öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige, Vollstreckungsgericht | Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung, Nachweis gegenüber dem Finanzamt |
| Beleihungswert | § 16 PfandBG, BelWertV, § 7 BauSparkG, Art. 229 CRR | Gutachter der Bank, von der Kreditentscheidung getrennt | Kreditsicherheit, Beleihungsgrenze, Zinskondition |
| SteuerwertGrundbesitzwert | §§ 176–198 BewG, § 12 ErbStG | Lagefinanzamt, Feststellungsbescheid nach § 151 BewG | Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer in Sonderfällen |
| Grundsteuerwert | §§ 218–266 BewG, NWGrStHsG | Finanzamt; Hebesatz setzt die Gemeinde | Grundsteuer ab 2025, Stand 1. Januar 2022 |
Verkehrswert und Steuerwert meinen dasselbe Ziel: Der gemeine Wert des Bewertungsgesetzes „entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB", so die Finanzverwaltung. Nur die Wege dorthin unterscheiden sich.
2Der Verkehrswert: der Preis am Markt
Das Baugesetzbuch definiert ihn in einem Satz: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (§ 194 BauGB). Drei Dinge stecken darin: ein Stichtag, der gewöhnliche Geschäftsverkehr — also weder Notverkauf noch Liebhaberpreis — und das Konjunktiv „wäre": Der Verkehrswert ist ein wahrscheinlicher Preis, kein erzielter.
Wie er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung: „Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen", die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten, und „die Wahl ist zu begründen" (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Für ein Einfamilienhaus im Kreis Olpe heißt das seit 2025: Vergleichswert über den Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses und Sachwert über Herstellungskosten, Alterswertminderung und Bodenwert — beide an den Markt angepasst, der eine über Umrechnungskoeffizienten, der andere über den Sachwertfaktor (§ 7 ImmoWertV). Besonderheiten wie „Baumängel und Bauschäden", Bodenverunreinigungen oder „grundstücksbezogene Rechte und Belastungen" kommen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale am Ende dazu, „insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge" (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Ein Verkehrswertgutachten erstattet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe auf Antrag der Eigentümer, „ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte" (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB); die Gebühr beträgt bei Werten bis eine Million Euro 0,2 % des Werts zuzüglich 1.400 €, für ein Haus von 300.000 € also 2.000 € netto und 2.380 € mit Umsatzsteuer. Daneben stehen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nach § 36 GewO und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige, die auch das Bewertungsgesetz und die Beleihungswertverordnung ausdrücklich anerkennen. Bindend ist keines dieser Gutachten: „Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist" (§ 193 Abs. 3 BauGB). Die Ausnahme ist die Zwangsversteigerung: Dort „wird der Grundstückswert (Verkehrswert) vom Vollstreckungsgericht … festgesetzt" (§ 74a Abs. 5 ZVG), und an ihm hängen die Grenzen von sieben Zehnteln und der Hälfte, unter denen der Zuschlag im ersten Termin versagt werden kann. Im Kreis Olpe wurden 2025 zehn Verfahren abgeschlossen; die Zuschläge lagen im Mittel bei 102 % des festgesetzten Verkehrswerts, zwischen 32 % und 289 %.
3Wie der Kreis Olpe den Sachwert an den Markt anpasst
Der Sachwert eines Hauses — Herstellungskosten abzüglich Alter, plus Außenanlagen, plus Bodenwert — ist selten der Preis, den jemand zahlt. Der Gutachterausschuss schreibt: „In vielen Fällen ist festzustellen, dass Häuser unter, seltener auch über ihrem Sachwert verkauft werden." Aus 133 Verkäufen des Jahres 2025 hat er per Regression den Zusammenhang ermittelt: bereinigter Kaufpreis = 0,829405 × vorläufiger Sachwert + 27.602,81 €, gültig „für Sachwerte zwischen 75.000 € und 700.000 €".
Die Kurve erklärt viel von dem, was Verkäufer im Sauerland erleben. Ein bescheidenes Haus, dessen Sachwert 100.000 € beträgt, wird im Schnitt für 111.000 € verkauft, weil ein Haus zu diesem Preis für viele Käufer finanzierbar ist. Ein großes, aufwendig gebautes Haus mit 500.000 € Sachwert bringt 12 % weniger — die Herstellungskosten interessieren den Markt nicht, die Zahl der Käufer schon. Der Ausschuss ergänzt die Formel nach Lage: In Zonen bis 89 €/m² Bodenrichtwert fällt der Abschlag bei 300.000 € auf 16 %, in Zonen ab 90 €/m² beträgt er nur 3 %. Ein Sachverständiger, der diese Faktoren anwendet, muss „nach dem gleichen Modell" rechnen wie der Ausschuss — Normalherstellungskosten 2010, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Außenanlagen 5 % — sonst passen Faktor und Sachwert nicht zusammen. Der Liegenschaftszinssatz, mit dem der Ausschuss 2025 Ein- und Zweifamilienhäuser im Ertragswertverfahren abbildete, lag bei 2,04 %; dieser Wert wird gleich wichtig, wenn die Bank rechnet.
4Der Beleihungswert: was die Bank absichert
Das Pfandbriefgesetz setzt die Obergrenze: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen … Marktwert nicht übersteigen" (§ 16 Abs. 2 PfandBG). Die Beleihungswertermittlungsverordnung präzisiert: Es ist der Wert, der ohne Rücksicht auf vorübergehende, etwa konjunkturell bedingte Wertschwankungen „und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann" (§ 3 Abs. 1 BelWertV). Der Verkehrswert beschreibt einen Tag, der Beleihungswert dreißig Jahre.
Die Bank ermittelt Ertragswert und Sachwert getrennt; bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf statt des Sachwerts der Vergleichswert stehen (§ 4 Abs. 1 BelWertV). Für Häuser, die „zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet" sind und dauerhaft nachgefragt werden, kann die Ertragswertermittlung entfallen — dann zählt Sach- oder Vergleichswert, aber nur mit „aktuellen Vergleichspreisen von mindestens fünf Objekten", die auch in der Wohnfläche hinreichend übereinstimmen (§ 4 Abs. 2).
Der Herstellungswert ist „um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent zu kürzen" (§ 16 Abs. 2 BelWertV), Außenanlagen zählen mit höchstens 5 %. Vom Vergleichswert „ist ein Sicherheitsabschlag in Höhe von mindestens 10 Prozent in Abzug zu bringen" (§ 19 Abs. 1). Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden sind „als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert zu berücksichtigen" (§ 4 Abs. 3). Wer die Innenbesichtigung durch Video ersetzt, zahlt mindestens 5 % Abschlag, wer ganz darauf verzichtet, 10 % (§ 24).
Pfandbriefbanken dürfen Hypotheken „nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent" des Beleihungswerts zur Deckung nutzen (§ 14 PfandBG); Bausparkassen dürfen ohne Zusatzsicherheiten bis zu vier Fünftel beleihen, bei selbstgenutztem Wohneigentum bis zum Beleihungswert (§ 7 BauSparkG). Bis zu einem Darlehen von 600.000 € genügt bei Wohnobjekten eine „vereinfachte Wertermittlung" statt eines vollen Gutachtens (§ 24 BelWertV). Sparkassen und Volksbanken folgen der europäischen CRR, die den „Immobilienwert" ebenso „anhand vorsichtiger konservativer Bewertungskriterien" verlangt (Art. 229 CRR).
Der Gutachter der Bank muss „sowohl vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung" getrennt sein (§ 7 BelWertV), das Objekt „ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen" (§ 5 Abs. 1). Und: „Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen nicht zugrunde gelegt werden" (§ 5 Abs. 2). Ein selbst beauftragtes Verkehrswertgutachten ersetzt die Bankbewertung nie — es kann ihr nur Unterlagen liefern.
5Warum die Bank niedriger rechnet
Es gibt keinen gesetzlichen Prozentsatz, um den der Beleihungswert unter dem Verkehrswert liegt; er darf ihn nur nicht übersteigen. Die Differenz entsteht aus den Parametern, die die Verordnung vorschreibt — und die sind an entscheidenden Stellen strenger als die Marktdaten des Gutachterausschusses:
| Stellschraube | Verkehrswert nach ImmoWertV | Beleihungswert nach BelWertV |
|---|---|---|
| Kapitalisierungszins | Liegenschaftszins des Gutachterausschusses, im Kreis Olpe 2025 für Ein- und Zweifamilienhäuser 2,04 % | Mindestkapitalisierungszins für Wohnnutzung, seit 1. Januar 2024 laut BaFin 5,5 % |
| Bewirtschaftungskosten | Modellwerte des Ausschusses: 359 € Verwaltung, 14 €/m² Instandhaltung, 2 % Mietausfall | mindestens 15 % des Rohertrags§ 11 Abs. 2 |
| Sicherheitsabschlag | keinerMarktanpassung über Sachwertfaktor oder Umrechnungskoeffizienten | mindestens 10 % auf Herstellungswert und Vergleichswert |
| Betrachteter Zeitraum | der Wertermittlungsstichtag | „die gesamte Dauer der Beleihung", ohne Schwankungen und Spekulation |
| Zustand | Mängel und Schäden als Zu- oder Abschlag im Verfahren | Instandhaltungsrückstau als gesonderter Abschlag vom Ergebnis |
| Gutachten | jeder Auftraggeber, bindend nur bei Vereinbarung | nur bankeigene oder bankbeauftragte Gutachter |
Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Kreis Olpe (Abschnitte 5.1.5, 5.2.1); BelWertV §§ 3, 4, 5, 7, 11, 12, 16, 19; BaFin-Bekanntgabe der Mindestkapitalisierungszinssätze vom 8. Dezember 2023.
Was der Zins ausmacht, zeigt eine Rechnung mit der Formel der Verordnung: Ein Reinertrag von 9.000 € im Jahr wird bei 34 Jahren Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszins von 2,04 % mit dem Faktor 24,4 kapitalisiert, ergibt also rund 219.000 € Gebäudeertragswert; derselbe Reinertrag ergibt beim Mindestzins von 5,5 % den Faktor 15,2 und rund 137.000 € — 37 % weniger, bevor Bewirtschaftungskosten und Abschläge überhaupt greifen. Deshalb weicht die Bank bei selbstgenutzten Häusern gern auf Sach- oder Vergleichswert aus, und deshalb ist ihr Wert dennoch niedriger als der Marktpreis: Die 10 % Sicherheitsabschlag sind Pflicht, nicht Ermessen.
Für den Kreditnehmer zählt am Ende der Beleihungsauslauf, das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Was über der erstrangigen Deckungsgrenze liegt, kann die Bank nicht über Pfandbriefe refinanzieren und bepreist sie in der Regel höher — Aufschläge nennt kein Gesetz. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung lag im Juli 2026 nach der Zinsstatistik der Bundesbank bei 3,92 %, gegenüber 1,34 % im Dezember 2021. Wer 300.000 € Kaufpreis mit 240.000 € Darlehen finanziert, hat am Markt 80 % Auslauf — gemessen am Beleihungswert der Bank liegt er darüber. Das Bürgerliche Gesetzbuch verbietet der Bank zudem, die Kreditwürdigkeit „hauptsächlich darauf" zu stützen, „dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt" (§ 505b Abs. 2 BGB): Das Einkommen trägt den Kredit, das Haus sichert ihn nur.
6Der Steuerwert bei Erbschaft und Schenkung
Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, versteuert nicht den Kaufpreis, sondern den Grundbesitzwert, den das Lagefinanzamt — für den Kreis Olpe das Finanzamt Olpe — in einem eigenen Feststellungsbescheid festsetzt (§§ 151, 152 BewG). Ziel ist der gemeine Wert, „der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre" (§ 9 Abs. 2 BewG). Der Weg dorthin ist typisiert, damit das Amt nicht jedes Haus besichtigen muss.
Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden „grundsätzlich" im Vergleichswertverfahren bewertet (§ 182 Abs. 2 BewG), vorrangig mit Vergleichspreisen des Gutachterausschusses oder mit dessen Vergleichsfaktoren „für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes" (§ 183 BewG) — im Kreis Olpe also mit den Immobilienrichtwerten, die es seit 2025 gibt: Richtwert der Gemeinde mal Umrechnungskoeffizienten mal Wohnfläche. Nur wenn kein Vergleichswert vorliegt, greift das Sachwertverfahren: Regelherstellungskosten aus Anlage 24 mal Bruttogrundfläche mal Baupreisindex mal Regionalfaktor (1,0, solange der Gutachterausschuss keinen eigenen liefert) mal Alterswertminderung bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, wobei die Restnutzungsdauer „mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer" beträgt (§ 190 BewG), plus Bodenwert aus Fläche und Bodenrichtwert, multipliziert mit einer Wertzahl aus Anlage 25 oder dem Sachwertfaktor des Ausschusses (§ 191 BewG). Das Jahressteuergesetz 2022 hat diese Parameter für Stichtage ab 2023 „an das aktuelle Marktniveau angepasst" und die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht — beides tendenziell zulasten der Erben.
Typisierte Verfahren kennen keinen feuchten Keller und kein Wohnrecht der Mutter. Deshalb gilt: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der … ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen" (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient „regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses … oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind" — oder ein Kaufpreis „innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag" (§ 198 Abs. 2 und 3). Das Gutachten muss nach der ImmoWertV erstellt sein, und Einwendungen gegen den Wert gehören in den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid, nicht gegen den Steuerbescheid.
Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheiden Freibeträge und Befreiungen. Ehegatten und Lebenspartner haben 500.000 € frei, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister und Nichten 20.000 € (§ 16 ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim bleibt beim überlebenden Ehegatten steuerfrei, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche — jeweils unter der Bedingung, dass der Erwerber es „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken" bestimmt und zehn Jahre darin wohnt; sonst fällt die Befreiung „mit Wirkung für die Vergangenheit" weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ein Haus mit 380.000 € Steuerwert, das ein Kind erbt und bewohnt, löst also keine Steuer aus; wird es verkauft, ist es unter dem Freibetrag ebenfalls steuerfrei — bei zwei Erben verdoppelt sich der Spielraum. Zu diesem Wert kommt bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gegebenenfalls Einkommensteuer, ein eigenes Thema.
7Der vierte Wert: die Grundsteuer
Der Grundsteuerwert ist der jüngste der vier und der pauschalste. Er wurde zum 1. Januar 2022 für alle Grundstücke festgestellt und gilt sieben Jahre bis zur nächsten Hauptfeststellung (§§ 221, 266 BewG). Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, aber nicht mit der tatsächlichen Miete, sondern mit „in Anlage 39 nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten" (§ 254 BewG), die je nach Mietniveaustufe der Gemeinde um bis zu 20 % gekürzt oder um bis zu 40 % erhöht werden. Dazu kommt der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert vom 1. Januar 2022. Die Gemeinden im Kreis Olpe liegen in den Stufen 1 bis 3: Olpe ohne Ab- oder Zuschlag, Attendorn, Drolshagen und Lennestadt mit 10 % Abschlag, Finnentrop, Kirchhundem und Wenden mit 20 %.
| Stadt/Gemeinde | Mietniveaustufe | Grundsteuer B Wohnen 2026 | Grundsteuer B übrige 2026 |
|---|---|---|---|
| Olpe | 3±0 % | 512 % | 995 % |
| Attendorn | 2−10 % | 468 % | 895 % |
| Lennestadt | 2−10 % | 541 % | 1.069 % |
| Drolshagen | 2−10 % | 877 % | 877 % |
| Wenden | 1−20 % | 469 % | 469 % |
| Finnentrop | 1−20 % | 627 % | 1.253 % |
| Kirchhundem | 1−20 % | 627 % | 1.254 % |
Mietniveaustufen nach der Mietniveau-Einstufungsverordnung (Anlage, Gebietsstand 2021); Hebesätze nach den Haushalts- und Hebesatzsatzungen 2026 der Kommunen. Wenden und Drolshagen setzen einen einheitlichen Hebesatz für Wohn- und Nichtwohngrundstücke; Drolshagen hat ihn 2026 von 695 % auf 877 % angehoben.
Nordrhein-Westfalen hat den Gemeinden seit 2025 erlaubt, für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzusetzen, wobei der Satz für Wohnen nicht höher sein darf als der übrige (§ 1 NWGrStHsG). Fünf der sieben Kreiskommunen nutzen das. Und auch hier gibt es seit dem Jahressteuergesetz 2024 ein Ventil: Der niedrigere gemeine Wert ist anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert ihn „um mindestens 40 Prozent übersteigt" (§ 220 Abs. 2 BewG) — eine Schwelle, die der Bundesfinanzhof 2024 aus dem Übermaßverbot abgeleitet hatte und die das Land schon vorher in sein Hebesatzgesetz geschrieben hat. Nachweis: Gutachten wie bei § 198 BewG oder ein Kaufpreis im Jahr vor oder nach dem 1. Januar 2022.
8Was Eigentümer in jeder Lage tun können
Die vier Werte lassen sich nicht gegeneinander ausspielen, aber jeder lässt sich beeinflussen — durch Unterlagen, Fristen und die Wahl des richtigen Gutachtens zur richtigen Zeit. Ein Verkehrswertgutachten nützt beim Finanzamt und vor Gericht, nicht bei der Bank; die Immobilienwertauskunft aus BORIS nützt als Plausibilitätsprüfung, nicht als Nachweis; und ein dokumentierter Modernisierungsstand nützt überall.
Verkauf und Finanzierung
- Verkehrswert vor dem Verkauf nach ImmoWertV ermitteln lassen — Vergleichswert und Sachwert nebeneinander
- Modernisierungen mit Rechnung belegen: Sie verlängern die Restnutzungsdauer in jedem Verfahren
- Mängel und Rechte offenlegen — als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden sie ohnehin abgezogen
- Käufern eine vollständige Unterlagenmappe geben: Die Bank verlangt Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuch
- Bei der eigenen Finanzierung mit Beleihungsauslauf über 60 % rechnen — der Beleihungswert liegt unter dem Kaufpreis
- Den Wert der Bank nicht mit dem Marktwert verwechseln, wenn sie „Wert" schreibt
Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer
- Feststellungsbescheid des Finanzamts prüfen: Verfahren, Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert
- Gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einlegen, nicht erst gegen den Steuerbescheid
- Niedrigeren gemeinen Wert nachweisen: Gutachten nach § 198 BewG oder Kaufpreis innerhalb eines Jahres
- Familienheim: zehn Jahre Selbstnutzung und die 200-m²-Grenze bei Kindern im Blick behalten
- Freibeträge alle zehn Jahre nutzen — Schenkungen in Etappen statt einer großen Übertragung
- Grundsteuerwert prüfen: Liegt er 40 % über dem Verkehrswert, lohnt der Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG
Über den Wert lässt sich streiten — mit Finanzamt, Bank und Käufer, weil jeder von ihnen nach eigenen Vorschriften rechnet. Der Käufer zahlt den Verkehrswert, den der Markt im Kreis Olpe mit Sachwertfaktoren zwischen +20 % und −13 % und einem Liegenschaftszins von 2,04 % beschreibt. Die Bank sichert den Beleihungswert, der mit 5,5 % Mindestzins, 10 % Sicherheitsabschlag und der ganzen Kreditlaufzeit im Blick darunter liegen muss. Das Finanzamt stellt den Steuerwert nach Richtwerten und Tabellen fest, der darüber liegen kann — und dann mit Gutachten korrigiert wird. Wer die vier Werte auseinanderhält, weiß bei jedem Brief, welche Frage beantwortet wurde, und welche nicht.
Die ausführliche Wertermittlung nach ImmoWertV mit Vergleichs- und Sachwertverfahren ist im Maklerauftrag enthalten; wer sie ohne Verkaufsauftrag braucht, etwa für Erbauseinandersetzung oder Finanzamt, erhält sie einzeln ab 495 €. Für eine erste Einordnung genügt die kostenlose Express-Einschätzung vor Ort.
Ausführliche Wertermittlung anfragen →- Baugesetzbuch (BauGB), §§ 192–194, 196, Fassung vom 23. Juli 2026 — gesetze-im-internet.de
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 4, 6–8, 12, 21, 24–26, 35–39, Anlagen 1, 2 und 4 — gesetze-im-internet.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026", 27. April 2026, Abschnitte 2.2, 5.1.4, 5.1.5, 5.2.1 sowie Verwaltungsgebühren — gars.nrw
- Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (VermWertKostO NRW), Fassung ab 1. Januar 2026, § 2, Tarifstelle 5.1 — recht.nrw.de
- Gewerbeordnung (GewO), § 36; Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), §§ 74a, 85a — gesetze-im-internet.de
- Pfandbriefgesetz (PfandBG), §§ 14, 16, Fassung vom 25. März 2026 — gesetze-im-internet.de
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), §§ 3–7, 11, 12, 16, 19, 24, 28, Fassung der Änderungsverordnung vom 4. Oktober 2022 (BGBl. I S. 1614) — gesetze-im-internet.de
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Bekanntgabe der ab dem 1. Januar 2024 geltenden Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Abs. 4 BelWertV vom 8. Dezember 2023 — bafin.de
- Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG), § 7; Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (CRR), Art. 4 Abs. 1 Nr. 74, 74a, 76 und Art. 229 in der Fassung der Verordnung (EU) 2024/1623 — eur-lex.europa.eu
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 505b, 505c; Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV), §§ 4, 5 — gesetze-im-internet.de
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, Zinsbindung über 10 Jahre (Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.N), Stand 2. September 2026 — bundesbank.de
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 9, 151, 152, 177, 179, 182–191, 198, 220, 221, 247, 252–254, 265, 266, Anlagen 22, 24, 25, 39, Fassung vom 22. Juni 2026; Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 12, 13, 16 — gesetze-im-internet.de
- Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Bewertung des Grundvermögens (AEBew JStG 2022) vom 20. März 2023, Rz. 2, 11–13, 40; Deutscher Bundestag, Drucksache 20/3879 (Entwurf Jahressteuergesetz 2022), Begründung zu §§ 188–191 und Anlage 22 BewG — bundesfinanzministerium.de
- Jahressteuergesetz 2024 vom 2. Dezember 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387, Art. 35 Nr. 5; Bundesfinanzhof, Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23 — bundesfinanzhof.de
- Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG) vom 5. Juli 2024, GV. NRW. S. 490; Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV) vom 18. August 2021, Anlage — recht.nrw.de
- Haushalts- und Hebesatzsatzungen 2026: Kreisstadt Olpe (Haushaltssatzung 2026, § 6), Hansestadt Attendorn (Hebesatzsatzung vom 18. Dezember 2025), Stadt Lennestadt (Haushaltssatzung 2026, § 6), Gemeinde Wenden (Haushaltssatzung 2026, § 6), Gemeinde Finnentrop (Hebesatzsatzung vom 17. Dezember 2025), Gemeinde Kirchhundem (Haushaltssatzung 2026, § 6), Stadt Drolshagen (Haushaltssatzung 2026, § 6) — kirchhundem.de
- HOPPE®, „Maklerleistungen und Provision" (Wertermittlung im Leistungsumfang) — hoppe.immo
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