Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkauft, hört schnell zwei Sätze: „Das kann ich nicht verkaufen, mein Mieter hat ein Vorkaufsrecht" und „Der Käufer kann den Mieter ja rauskündigen". Beide stimmen meistens nicht. Was dagegen fast jeden Verkäufer überrascht, ist die Steuerrechnung — denn dort kommt zurück, was Sie über Jahre abgeschrieben haben.
1Kauf bricht nicht Miete
§ 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs trägt diese Überschrift seit mehr als hundert Jahren, und sie beschreibt die Lage genau: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Es entsteht kein neuer Vertrag, es gibt keine neue Kaution, keine neue Kündigungsfrist und keine Gelegenheit, Bedingungen nachzubessern.
Für Sie als Verkäufer ist ein Absatz weiter unten wichtiger, der selten gelesen wird. Nach § 566 Abs. 2 haften Sie, wenn der Erwerber die Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht erfüllt, „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat". Diese Nachhaftung endet erst, wenn Sie den Mieter über den Eigentumsübergang informiert haben und er nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt.
Die Mitteilung an den Mieter ist also kein Formalakt, sondern Ihr Ausstieg aus der Haftung. Sie gehört auf jede Abwicklungsliste.
2Wann der Käufer Vermieter wird
Hier liegt eine Zäsur, die in der Praxis regelmäßig zu Streit führt, weil drei Zeitpunkte auseinanderfallen.
§ 566 knüpft an die Rechte und Pflichten an, die sich „während der Dauer seines Eigentums" ergeben. Eigentum an einem Grundstück entsteht aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis zur Umschreibung sind Sie Vermieter — nicht der Käufer, auch wenn er längst die Schlüssel hat und der Kaufpreis gezahlt ist. Der Mieter zahlt rechtlich weiter an Sie.
Im Verhältnis zum Käufer gilt etwas anderes. § 446 bestimmt: „Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache." Ab dem vertraglich vereinbarten Übergang — meist der Tag der Kaufpreiszahlung — stehen die Mieten also wirtschaftlich dem Käufer zu. Er hat einen Anspruch gegen Sie auf Auskehrung, aber keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter.
Praktisch heißt das: Vereinnahmen Sie die Mieten weiter und leiten Sie sie ab dem Stichtag an den Käufer weiter, bis die Umschreibung vollzogen ist. Und informieren Sie den Mieter erst, wenn die Umschreibung erfolgt ist — denn an die Kenntnis des Mieters knüpft § 566c Fristen, die darüber entscheiden, welche Zahlungen noch befreiend wirken.
3Das Vorkaufsrecht gibt es seltener
Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Lesen Sie den Tatbestand des § 577 genau: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt."
Die Vorschrift hängt also nicht am Verkauf einer vermieteten Immobilie, sondern an der Umwandlung in Wohnungseigentum. Verkaufen Sie ein vermietetes Einfamilienhaus oder ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus als Ganzes, entsteht kein Vorkaufsrecht. Der Bundesgerichtshof hat das 2013 bestätigt und zugleich die Grenze gezogen: Das Recht entsteht nur, wenn sich der Verkäufer vertraglich zur Aufteilung nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtet und die künftige Einheit bereits bestimmbar ist. Beim sogenannten Erwerbermodell, bei dem erst die Käufer das Wohnungseigentum begründen, entsteht es in der Regel nicht.
- vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus, als Ganzes verkauft
- ungeteiltes Mehrfamilienhaus, als Ganzes verkauft
- Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts
- Verkauf in der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse
- Wohnungseigentum wurde nach Mietbeginn begründet, die Einheit wird verkauft
- Sie verpflichten sich im Kaufvertrag zur Aufteilung, die Einheit ist bestimmbar
- Frist: zwei Monate nach Empfang Ihrer Mitteilung
- Form: schriftliche Erklärung des Mieters an Sie
Besteht das Recht, müssen Sie dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen — und diese Mitteilung mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden. Übt der Mieter aus, kommt der Kauf zwischen ihm und Ihnen zu denselben Bedingungen zustande, die Sie mit dem Dritten vereinbart hatten.
4Was ein Versäumnis hier kostet
Unterbleibt die Unterrichtung pflichtwidrig und erfährt der Mieter erst davon, nachdem der Vertrag mit dem Dritten erfüllt ist, kann er Schadensersatz verlangen — in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis, abzüglich der Kosten, die ihm beim Erwerb entstanden wären. Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass dieser Anspruch auch dann besteht, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung gar nicht mehr ausgeübt hat. Bei einer Wohnung, die unter Verkehrswert an einen Dritten ging, kann das schnell fünfstellig werden. Wer umwandelt und verkauft, braucht die Mitteilung deshalb schriftlich und nachweisbar.
5Die Sperrfrist im Kreis Olpe
Wurde an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und die Einheit verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. Die Landesregierungen dürfen diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht. Die Mieterschutzverordnung vom 28. Januar 2025 setzt die Sperrfrist in den erfassten Gebieten auf acht Jahre. Entscheidend ist die Anlage zu dieser Verordnung — und sie listet 57 Kommunen.
Weder Attendorn, Drolshagen, Finnentrop, Kirchhundem, Lennestadt, Olpe noch Wenden sind in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW aufgeführt. Südwestfalen fehlt in der Gebietskulisse vollständig; der einzige Eintrag aus dem Regierungsbezirk Arnsberg ist Dortmund. Hier gilt deshalb die gesetzliche Grunddauer von drei Jahren, nicht acht. Dasselbe gilt für die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Im Kreis Olpe sind es 20 Prozent in drei Jahren, nicht 15. Und die Mietpreisbremse greift hier nicht. Wer Zahlen aus Köln oder Düsseldorf übernimmt, rechnet mit den falschen Fristen.
6Wann der Käufer Eigenbedarf anmelden darf
Die Antwort hängt davon ab, was genau verkauft wird und an wen.
Vor der Grundbuchumschreibung kann der Käufer überhaupt nicht kündigen — er ist noch nicht Vermieter. Danach gilt: Beim Verkauf eines ungeteilten Hauses an einen einzelnen Erwerber greift keine Sperrfrist. Der Käufer kann unter den Voraussetzungen des § 573 kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.
Verkaufen Sie dagegen an mehrere Erwerber oder an eine Personengesellschaft, greift die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a — mit einer Rückausnahme, die in der Praxis fast immer einschlägig ist: Sie gilt nicht, wenn die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Der Verkauf an ein Ehepaar, das selbst einziehen will, bleibt also sperrfristfrei.
Die Kündigungsfristen rechnen ab der Überlassung an den Mieter, nicht ab dem Eigentümerwechsel: drei Monate im Grundsatz, sechs nach fünf Jahren, neun nach acht Jahren. Ein langjähriges Mietverhältnis bringt dem Käufer also von Beginn an die Neun-Monats-Frist ein. Dazu kommt das Widerspruchsrecht des Mieters bei Härtefällen — und die Pflicht des Vermieters, auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinzuweisen. Fehlt dieser Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
7Die Abschreibung kommt zurück
Jetzt zur Rechnung, die Verkäufer am häufigsten überrascht.
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 des Einkommensteuergesetzes steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien hilft bei einem durchgehend vermieteten Objekt nicht — sie verlangt entweder ausschließliche Eigennutzung über den ganzen Zeitraum oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
Entscheidend ist aber ein Satz weiter hinten im Gesetz. § 23 Abs. 3 Satz 4 bestimmt, dass sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten „um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen" mindern, soweit sie abgezogen wurden. Im Klartext: Jeder Euro Abschreibung, den Sie in der Vermietungsphase steuerlich geltend gemacht haben, erhöht beim Verkauf innerhalb der Frist den steuerpflichtigen Gewinn um denselben Betrag. Der Vorteil wird vollständig zurückgeholt.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis und Nebenkosten | 259.200 € |
| Abschreibung 2018–2025 | − 30.456 € |
| Maßgebliche Kosten | 228.744 € |
| Veräußerungspreis | 320.000 € |
| Werbungskosten | − 12.000 € |
| Zu versteuern | 79.256 € |
Ohne die Minderung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG läge der Gewinn bei 48.800 €. Die Differenz von 30.456 € entspricht genau der in Anspruch genommenen Abschreibung. Die Freigrenze von 1.000 € im Kalenderjahr bleibt hier ohne Wirkung.
Für die Planung folgt daraus eine klare Regel: Bei einem vermieteten Objekt lohnt der Blick auf das Datum des eigenen Kaufvertrags, bevor Sie verkaufen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die der Übergabe.
8Wer die Aufteilung bestimmt
Für Ihren Käufer entscheidet eine einzige Zahl im Kaufvertrag über seine Steuerlast der nächsten Jahrzehnte: der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude — Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Jeder Euro, der dem Boden zugeordnet wird, ist Abschreibungsvolumen, das für die gesamte Haltedauer verloren ist.
Wer die Aufteilung bestimmt, hat der Bundesfinanzhof 2020 geklärt: zunächst die Vertragsparteien. Ein Finanzgericht darf eine vertragliche Aufteilung nicht durch das Ergebnis der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzen, solange die Vereinbarung die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Die Arbeitshilfe selbst, so der Leitsatz, gewährleiste die geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht — unter anderem, weil sie die Bewertungsverfahren auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengt und keinen Regionalisierungsfaktor berücksichtigt. Im Streitfall ist in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Eine saubere, am Bodenrichtwert und am Gebäudewert orientierte Aufteilung im Kaufvertrag ist deshalb für den Käufer bares Geld — und für Sie ein Argument in der Verhandlung. Beachten Sie zugleich die Kehrseite für sich selbst: Ein hoher Gebäudeanteil hat Ihnen laufend Abschreibung gebracht und erhöht nach Abschnitt 7 beim Verkauf innerhalb der Frist den Gewinn in gleicher Höhe.
Zur Beobachtung: Im Jahressteuergesetz 2026 ist ein neuer § 6f des Einkommensteuergesetzes vorgesehen, der die Aufteilung gesetzlich vorschreiben und einen Gegenbeweis nur noch durch ein Vor-Ort-Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zulassen würde. Das Gesetz war am 10. November 2026 nicht verkündet.
9Kaution, Mieten und Betriebskosten
Drei Punkte, an denen es nach dem Verkauf regelmäßig hakt.
Die Kaution
Nach § 566a tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleiben Sie zur Rückgewähr verpflichtet. Übertragen Sie die Kaution deshalb tatsächlich — mit dem Konto, dem Guthaben und den aufgelaufenen Zinsen. Eine bloße Verrechnung im Kaufpreis lässt Ihre Ausfallhaftung bestehen.
Die Mieten
Zahlungen des Mieters an Sie wirken nach § 566c noch für den Kalendermonat, in dem er vom Eigentumsübergang erfährt — und bei Kenntnis nach dem 15. des Monats auch noch für den Folgemonat. Das schützt den Mieter, nicht Sie: Was Sie ab dem vereinbarten Stichtag vereinnahmen, schulden Sie dem Käufer.
Die Betriebskosten
Für abgelaufene Abrechnungszeiträume bleiben Sie zuständig; es gibt keine Pflicht, wegen des Eigentümerwechsels eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Für den laufenden Zeitraum, der über den Stichtag hinausreicht, regeln Sie die Zuständigkeit im Kaufvertrag — sonst streiten Verkäufer und Käufer später über Nachzahlungen und Guthaben, die beide Seiten betreffen. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach § 556 läuft ohne Rücksicht auf den Verkauf weiter.
Ein vermietetes Haus verkauft sich wie jedes andere, solange Sie drei Dinge auseinanderhalten. Mietrechtlich bleiben Sie bis zur Grundbuchumschreibung Vermieter; wirtschaftlich stehen die Mieten dem Käufer schon ab dem vereinbarten Stichtag zu. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nur bei Umwandlung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf eines Hauses als Ganzem — wo es besteht, ist das Versäumen der Mitteilung teuer. Und steuerlich holt sich das Finanzamt beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren die gesamte Abschreibung zurück. Diese letzte Zahl sollten Sie kennen, bevor Sie einen Preis festlegen, nicht danach.
Vermietete Objekte bewerten wir über den Ertrag, nicht über Quadratmeterpreise — mit den Liegenschaftszinssätzen des Gutachterausschusses für den Kreis Olpe.
Ausführliche Wertermittlung anfragen →- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 446, 463, 464, 469, 471, 556, 566, 566a, 566c, 573, 573c, 574, 574a, 574b, 577, 577a, 873, 925 — gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz, § 7 und § 23 — gesetze-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12, zum Vorkaufsrecht beim ungeteilten Mietshaus — rechtsprechung-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14, zum Schadensersatz bei unterlassener Unterrichtung — rechtsprechung-im-internet.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19, zur Kaufpreisaufteilung — rechtsprechung-im-internet.de
- Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, GV. NRW. S. 111, geändert am 28. Oktober 2025, GV. NRW. S. 848, mit Anlage zu § 1 — recht.nrw.de
- Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Land Nordrhein-Westfalen, § 1 — recht.nrw.de
- Deutscher Bundestag, Drucksache 21/8283, Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, Stand November 2026 — dserver.bundestag.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, Grundstücksmarktbericht 2026 — gars.nrw
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