Kaum eine Zahl im Exposé wird so oft falsch angegeben wie die Wohnfläche — und kaum eine ist so teuer. Sie bestimmt den Quadratmeterpreis, mit dem Käufer und Banken vergleichen, sie steht in der Grundsteuererklärung, und sie ist der häufigste Anlass für Streit nach dem Notartermin. Alte Bauakten rechnen nach Regeln von 1957, Architekten nach DIN 277, das Gesetz nach der Wohnflächenverordnung von 2004; ein ausgebautes Dachgeschoss zählt je nach Höhe ganz, halb oder gar nicht. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regel beim Hausverkauf gilt, wie Sie richtig messen, wann Räume gar keine Wohnfläche sind, was Gerichte bei falschen Angaben entscheiden — und was das bei den Preisen des Kreises Olpe in Euro bedeutet.
1Warum jeder Quadratmeter beim Verkauf zählt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe rechnet in Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Seine Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser werden „als Wert in Euro/m²-Wohnfläche angegeben", und seine Auswertung der Kauffälle 2025 zeigt, wie stark die Fläche den Preis trägt: Freistehende Häuser mit 350 bis 800 m² Grundstück erzielten je nach Baujahr zwischen 1.059 €/m² (bis 1919) und 2.354 €/m² (1995–2009); die 68 verkauften Häuser der Baujahre 1950 bis 1974 lagen im Mittel bei 292.000 € und 1.961 €/m². Ein Fehler von 15 m² bei einem solchen Haus verschiebt den rechnerischen Wert um rund 29.000 €.
Hinzu kommt ein zweiter Hebel, den kaum ein Verkäufer kennt: Die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses staffeln den Richtwert nach Flächenklassen — 120 bis 149 m² zählen mit dem Faktor 1,00, 150 bis 179 m² mit 0,90, 180 bis 210 m² mit 0,80. Ob ein Haus mit 148 oder 152 m² angegeben wird, ändert den richtwertbasierten Vergleichswert je Quadratmeter um zehn Prozent. Und weil die 133 im Marktbericht ausgewerteten Häuser im Mittel 163 m² Wohnfläche bei 315 m² Bruttogrundfläche hatten, ist im Sauerland fast jedes Haus so groß, dass die Klassengrenze im Spiel ist.
2Welche Regel gilt: WoFlV, DIN 277 oder Bauakte?
Ein Gesetz, das die Wohnfläche selbst genutzter Häuser verbindlich festlegt, gibt es nicht — der Bundesgerichtshof hat das 2015 ausdrücklich festgestellt (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für geförderten Wohnraum (§ 1 WoFlV). Trotzdem ist sie der Maßstab: Das Oberlandesgericht Hamm — zuständig für den Kreis Olpe — hat 2022 sachverständig festgestellt, dass Käufer und Verkäufer unter „Wohnfläche" die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Fläche verstehen (Urteil vom 23. Juni 2022, 22 U 91/21). Auch das Gebäudemodernisierungsgesetz (§ 3 Abs. 1 Nr. 32), der Zensus 2022 und die Grundsteuer (Anwendungserlass A 249.1) verweisen auf sie.
| Regelwerk | Gilt für | Typische Abweichung |
|---|---|---|
| WohnflächenverordnungWoFlV, seit 2004 | Verkauf, Vermietung, Grundsteuer, Energieausweis — Marktstandard | Referenz |
| DIN 277Ausgabe 2021-08 | Bauordnungsrecht, ArchitektenpläneBrutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Nutzungsfläche | deutlich höher: Wände, Keller, Dachschrägen zählen voll |
| II. Berechnungsverordnung §§ 42–44bis 2003 | Bauakten vor 2004mit 3 % Putzabzug und 10 % Pauschalabzug bei Einfamilienhäusern | meist niedriger, Balkone bis zur Hälfte |
| DIN 283 Blatt 2zurückgezogen 1983 | Bauakten bis in die Achtzigerjahre | im Wesentlichen wie WoFlV, Terrassen zu einem Viertel |
Einordnung nach BGH VIII ZR 44/03, VIII ZR 231/06, V ZR 78/14, der amtlichen Begründung zur WoFlV (Bundesrats-Drucksache 568/03) und dem Grundsteuer-Anwendungserlass A 249.1. Die Begründung zur WoFlV stellt klar, dass DIN 277 für die Wohnflächenberechnung keine Anwendung findet.
Für Verkäufer im Kreis Olpe ist das entscheidend: 61 % der Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1979 (Zensus 2022). Die Wohnflächenberechnung in ihrer Bauakte folgt der II. Berechnungsverordnung oder der DIN 283 — mit Putzabzug von 3 % auf Rohbaumaße und häufig dem pauschalen Abzug von 10 % für Einfamilienhäuser, den es seit 2004 nicht mehr gibt. Eine Berechnung von 1972 bleibt nach § 5 WoFlV gültig, solange nichts umgebaut wurde; sie ist aber keine Wohnfläche nach heutigem Verständnis, und wer das Dachgeschoss oder den Anbau später ausgebaut hat, muss ohnehin neu rechnen.
3Was zur Wohnfläche gehört — und was nie
Wohnfläche ist die Grundfläche der Räume, „die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören" (§ 2 Abs. 1 WoFlV). Dazu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§ 2 Abs. 2) — allerdings nur anteilig (Abschnitt 4). Ausdrücklich nicht dazu gehören die Zubehörräume: Keller, Abstell- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen (§ 2 Abs. 3 Nr. 1). Ebenso wenig Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen (Nr. 2) — das ist die Brücke zur Landesbauordnung in Abschnitt 6 — und Geschäftsräume (Nr. 3).
| Raum | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flurab 2 m Höhe | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Raumteile mit 1 bis unter 2 m lichter HöheDachschräge | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Raumteile unter 1 m lichter Höhe | 0 % | § 4 Nr. 1 und 2 WoFlVamtliche Begründung |
| Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad | 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Beheizter Wintergartenallseitig geschlossen | 100 % | § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 %höchstens 50 % | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Keller, Garage, Heizraum, Waschküche, Dachboden | 0 % | § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
| Hobbyraum im Keller ohne Wohnnutzungsgenehmigung | 0 % | § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV, § 46 BauO NRW |
Die Verordnung nennt für Balkone und Terrassen „in der Regel" ein Viertel; die Hälfte ist nach der amtlichen Begründung nur bei besonderen Umständen zulässig, etwa bei aufwendigen Dachterrassen in guter Lage. Ein Erdgeschossbalkon an einer stark befahrenen Straße kann auch unter einem Viertel liegen.
4Die Dachschräge: ganz, halb oder gar nicht
Im Sauerland entscheidet das Dachgeschoss über die Wohnfläche. Fast neun von zehn Wohngebäuden im Kreis Olpe sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, vier von fünf stehen frei (Zensus 2022) — die meisten mit Satteldach, viele mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Regel des § 4 WoFlV ist einfach, wird aber ständig falsch angewendet: Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig, von einem bis unter zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Gemessen wird die lichte Höhe zwischen Oberkante Fußboden und Unterkante der fertigen Dachschräge — nicht bis zum Sparren.
In der Praxis bleibt von einem Dachgeschoss mit 60 m² Grundfläche bei üblicher Dachneigung und Kniestockhöhe nach unserer Erfahrung aus der Maklerpraxis oft nur gut die Hälfte Wohnfläche — keine belegte Zahl, aber der Grund, warum Exposés, die aus alten Bauzeichnungen oder nach DIN 277 abgeschrieben wurden, im Dachgeschoss zu viel angeben; im Hammer Fall (Abschnitt 7) fehlte fast ein Fünftel der Gesamtfläche. Und es ist der Grund, warum eine Gaube Wohnfläche schafft: Wo die Schräge einer geraden Wand weicht, steigt die lichte Höhe über zwei Meter. Seit dem 1. September 2026 ist der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Gauben im Innenbereich genehmigungsfrei gestellt (§ 63 Abs. 1 Nr. 2 BauO NRW) — die Anforderungen an Aufenthaltsräume gelten trotzdem weiter (§ 60 Abs. 2 BauO NRW).
5Richtig messen: lichte Maße, Einbauten, Nischen
Die Grundfläche wird „nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen" ermittelt, von der Vorderkante der Bekleidung — also von Putz zu Putz, von Fliese zu Fliese (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Den früheren Putzabzug von 3 % gibt es nicht mehr; die amtliche Begründung nennt ihn „nicht mehr gerechtfertigt". Einzubeziehen sind Tür- und Fensterbekleidungen, Fußleisten, fest eingebaute Öfen, Heizkörper, Herde, Bade- und Duschwannen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler (§ 3 Abs. 2). Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen, Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind (§ 3 Abs. 3).
Gemessen werden darf „im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung" — die Zeichnung muss für ein Bauverfahren gefertigt und so genau sein, dass sich lichte Maße daraus ergeben; weicht die Ausführung ab, ist neu zu messen (§ 3 Abs. 4). Wer die Wohnflächenberechnung aus dem Bauantrag verwenden will, findet sie in der Bauakte: im Kreis Olpe beim Fachdienst Bauordnung des Kreises für Attendorn, Drolshagen, Finnentrop, Kirchhundem und Wenden; die Städte Olpe und Lennestadt führen eigene Bauaufsichten. Eigentümer legitimieren sich mit Grundbuchauszug oder Kaufvertrag, Bevollmächtigte mit schriftlicher Vollmacht; die Stadt Olpe stellt abgeschlossene Akten gebührenpflichtig digital bereit und weist darauf hin, dass es keinen Anspruch auf das Vorhandensein alter Akten gibt.
Eine Berufsbeschränkung für das Aufmaß gibt es nicht; Gerichte stützen sich auf Architekten und öffentlich bestellte Sachverständige. Die Honorarordnung für Architekten sieht die „Bestandsaufnahme" als besondere Leistung vor, deren Honorar frei vereinbart wird (§ 7 HOAI) — einen festen Preis für ein Aufmaß gibt es also nicht, Marktpreise nennen wir nicht ohne Beleg. Wichtiger als der Preis ist die Dokumentation: Wer im Exposé eine Fläche nennt, sollte angeben, nach welcher Regel und auf welcher Grundlage sie ermittelt wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer die Berechnungsmethode zwar nicht ungefragt offenlegen — der Käufer muss nachfragen (V ZR 78/14) —, doch wer sie nennt, nimmt dem späteren Streit den Boden.
6Aufenthaltsraum ist nicht gleich Wohnfläche
Die zweite große Fehlerquelle neben der Dachschräge ist der Keller. Räume zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie den Anforderungen der Landesbauordnung an ihre Nutzung genügen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Aufenthaltsräume müssen in Nordrhein-Westfalen eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben; im Dachraum und im Kellergeschoss genügen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, wobei Teile bis 1,50 m Höhe außer Betracht bleiben; für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 kann eine Höhe von 2,30 m gestattet werden (§ 46 Abs. 1 BauO NRW). Dazu kommen Belichtung und Belüftung: Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche (§ 46 Abs. 2).
Der Bundesgerichtshof ist eindeutig: Werden Kellerräume als Wohnraum angepriesen, obwohl die für diese Nutzung erforderliche Baugenehmigung fehlt, ist die objektive Seite einer arglistigen Täuschung erfüllt — gleichgültig, ob die Nutzung genehmigungsfähig wäre (Urteil vom 27. Juni 2014, V ZR 55/13). 2019 bestätigte er das für ein Exposé mit „Wohnfläche 125 qm", in dem 55 m² Souterrain und Spitzboden steckten, die wegen der Deckenhöhe nicht zum Wohnen zugelassen waren: Sachmangel, keine Berichtigung durch bloße Übergabe der Teilungserklärung, Arglist (Beschluss vom 14. März 2019, V ZR 186/18). Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft dann nicht mehr (§ 444 BGB). Wer den Hobbyraum, das Souterrain-Büro oder den Spitzboden als Wohnfläche verkaufen will, braucht die Genehmigung — oder nennt die Fläche als Nutzfläche.
Für die Grundsteuer gilt ausnahmsweise etwas anderes: Dort zählt, was tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann, auch wenn die Bauordnung nicht eingehalten ist (BFH, Urteil vom 18. September 2019, II R 15/16; A 249.1 Abs. 5 des Anwendungserlasses). Ein ausgebauter Dachraum mit 2,10 m Höhe ist also steuerlich Wohnfläche, zivilrechtlich beim Verkauf aber nicht.
7Was Gerichte bei falscher Wohnfläche entscheiden
Beim Hauskauf gilt seit 2015 eine klare Linie: Angaben im Exposé, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, begründen „in aller Regel" keine Beschaffenheitsvereinbarung — sonst wäre der Vertrag wegen fehlender Beurkundung nichtig (BGH V ZR 78/14, Leitsatz; § 311b BGB). Im entschiedenen Fall standen 200 m² im Exposé, der Architekt maß 171,74 m², und der Käufer bekam trotzdem nichts, weil dem Verkäufer keine Kenntnis von der Abweichung nachzuweisen war. Haftung entsteht danach auf zwei Wegen: wenn die Fläche im Kaufvertrag vereinbart wird — oder wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit kannte und verschwieg. Dann greift die Arglist, und kein Haftungsausschluss schützt (§ 444 BGB).
Wie teuer das wird, zeigt das Oberlandesgericht Hamm: Ein Exposé nannte „ca. 120 m²" Wohnfläche und 50 m² Nutzfläche, tatsächlich waren es 96,60 m² nach WoFlV. Das Gericht sah in der Zirka-Angabe eine Beschaffenheitserwartung, die bei mehr als 10 % Unterschreitung einen Sachmangel begründet, ließ den Minderwert aber nicht einfach proportional rechnen, sondern durch einen Sachverständigen bestimmen: Aus 214.000 € Kaufpreis wurden 192.144,68 € — eine Rückzahlung von 21.855,32 € (Urteil vom 23. Juni 2022, 22 U 91/21). Im März 2026 hat der Bundesgerichtshof ergänzt, dass der Käufer bei Arglist den Betrag ersetzt bekommt, um den er im Vertrauen auf die Angaben zu teuer gekauft hat — gleichgültig, ob der Verkäufer zu diesem Preis verkauft hätte (Urteil vom 27. März 2026, V ZR 169/24).
| Entscheidung | Sachverhalt | Ergebnis |
|---|---|---|
| BGH V ZR 78/146. November 2015 | Exposé 200 m², Aufmaß 171,74 m², Haftungsausschluss | keine Beschaffenheitsvereinbarung ohne Beurkundung; Haftung nur bei Kenntnis |
| OLG Hamm 22 U 91/2123. Juni 2022 | Exposé ca. 120 m², tatsächlich 96,60 m² | Sachmangel ab 10 % AbweichungMinderung 21.855 € |
| BGH V ZR 55/1327. Juni 2014 | Kellerräume als Wohnraum angeboten, ohne Genehmigung | objektiv arglistige Täuschung |
| BGH V ZR 186/1814. März 2019 | 125 m² im Exposé, davon 55 m² Souterrain und Spitzboden | Sachmangel und Arglist trotz übergebener Teilungserklärung |
| BGH III ZR 146/0618. Januar 2007 | Makler übernimmt Verkäuferangabe mit nicht genehmigtem Spitzboden | Makler haftet nur bei ersichtlich unplausiblen Angaben |
| BGH V ZR 169/2427. März 2026 | Wochenendhaus mit 49,83 m² als Einfamilienhaus beworben | Differenzschaden bei Arglistzu viel gezahlter Betrag |
Alle Entscheidungen im Volltext bei bundesgerichtshof.de beziehungsweise nrwe.justiz.nrw.de. Für Mietverhältnisse gilt seit BGH VIII ZR 295/03 (2004) die 10-%-Grenze für die Minderung; bei Mieterhöhungen zählt seit BGH VIII ZR 266/14 (2015) allein die tatsächliche Fläche.
Ein Rechenbeispiel mit den Zahlen des Kreises Olpe: Ein 1968 gebautes Haus wird mit 150 m² angeboten und für 292.000 € verkauft — 1.947 €/m². Das Aufmaß nach WoFlV ergibt 135 m². Rechnerisch beträgt der Wert der fehlenden 15 m² beim regionalen Durchschnitt von 1.961 €/m² rund 29.400 €; ein Gericht würde den Minderwert durch einen Sachverständigen bestimmen lassen, der Ausgang des Hammer Falls — gut 10 % des Kaufpreises bei knapp 20 % Flächenabweichung — gibt die Größenordnung vor. Verkäufer tragen dieses Risiko nur, wenn die 150 m² im Vertrag stehen oder sie von der Abweichung wussten; wer nach altem Bauplan zitiert, ohne je gemessen zu haben, ist nach V ZR 78/14 nicht arglistig. Ehrlicher und im Preis sicherer ist die richtige Zahl.
8Dieselbe Zahl in Grundsteuer, Energieausweis und Mietvertrag
Nordrhein-Westfalen rechnet seit 2025 nach dem Bundesmodell; der Rohertrag folgt aus der Wohnfläche und den Nettokaltmieten der Anlage 39 BewG — für ein Einfamilienhaus der Baujahre 1949 bis 1978 mit über 100 m² in NRW 5,82 €/m² und Monat. Flächenänderungen wie ein Dachgeschossausbau sind bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen (§ 228 Abs. 2 BewG); eine erkannte falsche Angabe ist nach § 153 AO zu berichtigen.
Der Wert in kWh je Quadratmeter bezieht sich nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die Gebäudenutzfläche. Ist sie nicht bekannt, darf sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen und beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-Fachen, sonst dem 1,2-Fachen der Wohnfläche angesetzt werden (§ 82 Abs. 2 GModG). Auf die Wohnfläche umgerechnet ist der Verbrauch also entsprechend höher.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag ab, ist das ein Mangel, der zur Minderung berechtigt (BGH VIII ZR 295/03). Für Mieterhöhungen zählt seit 2015 allein die tatsächliche Fläche — auch innerhalb der 10 % (BGH VIII ZR 266/14). Käufer vermieteter Häuser prüfen deshalb die Flächen der Mietverträge mit.
Der Gutachterausschuss und jede Wertermittlung rechnen mit der Wohnfläche nach WoFlV; die Immobilienrichtwerte des Kreises Olpe sind Werte je Quadratmeter Wohnfläche, gestaffelt nach Flächenklassen mit Koeffizienten von 1,13 (30–94 m²) bis 0,58 (251–600 m²). Ein Aufmaß vor der Wertermittlung ist deshalb keine Formalie, sondern die Grundlage der Zahl.
9Kreis Olpe: große Häuser, alte Berechnungen
Der Zensus 2022 zeigt, warum die Wohnfläche im Kreis Olpe ein größeres Thema ist als anderswo. Die durchschnittliche Wohnung misst hier 111 m² gegenüber 93 m² in Nordrhein-Westfalen; 40 % aller Wohnungen haben 120 m² und mehr, in NRW sind es 24 %. Von den 37.427 Gebäuden mit Wohnraum sind 87 % Ein- oder Zweifamilienhäuser, 83 % stehen frei — und 61 % wurden vor 1979 gebaut, in Lennestadt und Kirchhundem sogar zwei Drittel. Deren Bauakten enthalten Wohnflächenberechnungen nach der II. Berechnungsverordnung oder der DIN 283, oft mit später ausgebautem Dachgeschoss, das in keiner Akte steht.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 350 bis 800 m² Grundstück erzielten 2025 im Mittel 1.059 €/m² (Baujahre bis 1919), 1.293 €/m² (1920–1949), 1.961 €/m² (1950–1974), 2.022 €/m² (1975–1994) und 2.354 €/m² (1995–2009); der kreisweite Durchschnittspreis lag bei 287.000 € je Haus (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 7 und 33). Bei einem Haus der Baujahre 1950 bis 1974 mit 163 m² — dem Mittelwert der ausgewerteten Verkäufe — entsprechen 10 % Wohnfläche rund 32.000 €. Deshalb ist das Aufmaß Teil jeder Express-Einschätzung vor Ort: Wir messen die Räume, die den Preis tragen, nach — und schreiben ins Exposé, wie die Fläche ermittelt wurde.
10Checklisten für Verkäufer und Käufer
Für Verkäufer: bevor die Fläche ins Exposé kommt
- Wohnflächenberechnung aus der Bauakte holen — und nachsehen, nach welcher Regel und in welchem Jahr sie entstand.
- Dachgeschoss, Anbau, Wintergarten oder Kellerausbau seit der Berechnung? Dann neu messen nach WoFlV.
- Lichte Maße messen, von Putz zu Putz; Höhenlinien 1 m und 2 m an der Schräge markieren.
- Keller, Garage, Heizraum, Dachboden und Waschküche nie als Wohnfläche angeben — als Nutzfläche gesondert nennen.
- Hobbyraum oder Souterrain: Genehmigung als Aufenthaltsraum prüfen, sonst Nutzfläche.
- Balkon und Terrasse mit einem Viertel ansetzen; die Hälfte nur mit Begründung.
- Im Exposé Methode und Grundlage nennen: „Wohnfläche nach WoFlV, Aufmaß vom …" — das entlastet bei Streit.
- Grundsteuererklärung mit der gemessenen Fläche abgleichen; Abweichungen berichtigen.
Für Käufer: was Sie vor dem Notartermin klären
- Nach der Berechnungsgrundlage fragen — der Verkäufer muss sie nicht ungefragt nennen (BGH V ZR 78/14).
- Dachgeschoss selbst nachmessen: Ab wo ist die Schräge unter 2 m, ab wo unter 1 m?
- Wohnfläche, auf die es Ihnen ankommt, in den Kaufvertrag aufnehmen lassen — nur dann ist sie vereinbart.
- Souterrain- und Kellerräume: Baugenehmigung als Aufenthaltsraum zeigen lassen.
- Energieausweis lesen: kWh je m² Gebäudenutzfläche, nicht Wohnfläche.
- Bei vermieteten Häusern die Flächen der Mietverträge mit dem Aufmaß vergleichen.
Beim Hausverkauf gilt die Wohnflächenverordnung — nicht die DIN 277 des Architekten und nicht die Berechnung von 1972 aus der Bauakte. Sie zählt Dachschrägen ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern halb, darunter nicht, Balkone und Terrassen zu einem Viertel, Keller und Garagen gar nicht — und Räume ohne Genehmigung als Aufenthaltsraum ebenfalls nicht. Wer im Exposé zu viel angibt, haftet nach der Rechtsprechung erst, wenn die Fläche im Vertrag steht oder er die Abweichung kannte; dann aber mit Beträgen, die im Kreis Olpe bei zehn Prozent Fläche um 30.000 € liegen. Die Lösung ist einfach: einmal richtig messen, die Methode nennen, die Nutzfläche getrennt ausweisen. Dann ist die Wohnfläche das, was sie sein soll — die Grundlage des Preises, nicht der Anlass für seine Rückforderung.
Sie wollen Ihr Haus im Kreis Olpe oder in Siegen-Wittgenstein verkaufen und haben nur die Zahl aus der alten Bauakte? Bei der Express-Einschätzung vor Ort messen wir die preisrelevanten Räume nach und sagen Ihnen, was die Fläche heute wert ist — kostenlos.
Express-Einschätzung anfragen →- Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, §§ 1–5 — gesetze-im-internet.de
- Bundesrat, Drucksache 568/03 vom 15. August 2003, amtliche Begründung zur Wohnflächenverordnung (Putzabzug, Anrechnung unter 1 m, Balkone) — dserver.bundestag.de
- DIN 277:2021-08 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau" (Titel und Ausgabe) — dinmedia.de
- Landesbauordnung 2018 (BauO NRW), §§ 2, 46, 57, 60, 62, 63, Fassung ab 1. September 2026 (GV. NRW. 2026 S. 537) — recht.nrw.de
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 311b, 434, 441, 444, 536 — gesetze-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14 (Exposé und Beschaffenheitsvereinbarung) — bundesgerichtshof.de
- Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 23. Juni 2022, 22 U 91/21 (10-%-Grenze, Minderung) — nrwe.justiz.nrw.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Juni 2014, V ZR 55/13 (Kellerräume als Wohnraum) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14. März 2019, V ZR 186/18 (Souterrain und Spitzboden im Exposé) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. März 2026, V ZR 169/24 (Differenzschaden bei Arglist) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2007, III ZR 146/06, und Urteil vom 28. September 2000, III ZR 43/99 (Maklerhaftung für Flächenangaben) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteile vom 24. März 2004, VIII ZR 44/03 und VIII ZR 295/03; vom 23. Mai 2007, VIII ZR 231/06; vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08; vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14 (Berechnungsmaßstab, Mietrecht) — bundesgerichtshof.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 18. September 2019, II R 15/16 (Dachgeschoss ohne Mindestraumhöhe, Grundsteuer) — bundesfinanzhof.de
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 222, 228, 249, 250, 254 und Anlage 39 (Nettokaltmieten NRW); Abgabenordnung § 153; Anwendungserlass zum Bewertungsgesetz A 249.1 und A 254 (koordinierte Ländererlasse vom 30. April 2025, BStBl I S. 1226) — bundesfinanzministerium.de
- Finanzverwaltung NRW, „Grundsteuer — Anzeige von Änderungen" (Frist 31. März, Dachgeschossausbau) — finanzverwaltung.nrw.de
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bisher GEG), § 3 Abs. 1 Nr. 10 und 32, § 25 Abs. 10, § 82 Abs. 2, § 85 Abs. 1, Fassung vom 29. Juli 2026 — gesetze-im-internet.de
- Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), §§ 3, 7 und Anlage 10 (Bestandsaufnahme als Besondere Leistung) — gesetze-im-internet.de
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, „Ergebnisse des Zensus 2022 — Gebäude- und Wohnungszählung", Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Korrektur 22. August 2024) — destatis.de
- IT.NRW, Pressemitteilung 205/24 vom 3. Juli 2024, „Zensus 2022: durchschnittliche Wohnungsgröße in NRW gestiegen" — it.nrw
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026", 27. April 2026, S. 7, 31–37, 42 — gars.nrw
- Kreis Olpe, „Akteneinsicht in Bauakten" und „Rund ums Bauen" (Zuständigkeiten); Stadt Olpe, „Bauaufsicht" (digitale Bauakten) — kreis-olpe.de
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