Solange die Mutter im eigenen Haus wohnt, ist es geschützt. Zieht sie ins Heim, ändert sich die Rechtslage an einem einzigen Punkt — und dieser Punkt entscheidet über sechsstellige Beträge. Denn der Schutz des selbst bewohnten Hausgrundstücks im Sozialrecht knüpft an das tatsächliche Wohnen an, nicht an das Eigentum. Dieser Ratgeber zeigt, was ein Heimplatz in Nordrhein-Westfalen wirklich kostet, was die Pflegekasse und das Pflegewohngeld davon abnehmen, ab wann das Sozialamt auf Vermögen zugreift, welche Grenzen die Rechtsprechung dem Begriff „angemessen" setzt, was Kinder beisteuern müssen — und wer den Verkauf überhaupt unterschreiben darf, wenn der Eigentümer dazu nicht mehr in der Lage ist.
1Was ein Heimplatz wirklich kostet
Die Pflegeversicherung ist eine Teilkaskoversicherung. Sie zahlt vollstationär einen festen Monatsbetrag je Pflegegrad — alles darüber tragen die Bewohner selbst. Nach der Auswertung der Ersatzkassen lag der durchschnittliche Eigenanteil im ersten Heimjahr zum 1. Juli 2026 bundesweit bei 3.364 € im Monat, in Nordrhein-Westfalen bei 3.671 €. Die Spanne zwischen den Ländern reicht von 2.891 € bis 3.761 €.
Der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI dämpft die Last mit der Zeit: Er beträgt bis einschließlich zwölf Monaten 15 Prozent, danach 30, nach zwei Jahren 50 und nach drei Jahren 75 Prozent — aber nur auf den pflegebedingten Anteil, nicht auf Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten. Seit dem 1. Juli 2026 berechnet die Pflegekasse den Zuschlag selbst und zahlt ihn direkt an die Einrichtung; in Rechnung gestellt wird nur der verbleibende Eigenanteil.
| Pflegegrad | Leistung der Pflegekasse |
|---|---|
| Pflegegrad 1Zuschuss | 131 € |
| Pflegegrad 2 | 805 € |
| Pflegegrad 3 | 1.319 € |
| Pflegegrad 4 | 1.855 € |
| Pflegegrad 5 | 2.096 € |
Monatliche Leistungsbeträge bei vollstationärer Pflege nach § 43 Abs. 2 SGB XI, für Pflegegrad 1 nach § 43 Abs. 3 SGB XI. Unverändert seit dem 1. Januar 2025; die nächste Anpassung sieht § 30 Abs. 1 SGB XI erst zum 1. Januar 2028 vor.
2Pflegewohngeld: die Besonderheit in NRW
Ein Drittel des Eigenanteils entfällt gar nicht auf Pflege, sondern auf die Investitionskosten des Gebäudes, die die Einrichtung nach § 82 Abs. 3 und 4 SGB XI gesondert berechnen darf. Nordrhein-Westfalen hat dafür ein eigenes Instrument: das Pflegewohngeld nach § 14 des Alten- und Pflegegesetzes NRW. Es übernimmt die Investitionskosten ganz oder teilweise, wenn Einkommen und Vermögen der pflegebedürftigen Person nicht ausreichen.
Zuständig ist der örtliche Sozialhilfeträger — für Bewohner aus dem Kreis Olpe also der Kreis Olpe, Fachdienst Soziales. Die Vermögensgrenze liegt bei 10.000 € für die pflegebedürftige Person und 15.000 € bei Ehegatten oder Lebenspartnern; hinzu kommt ein monatlicher Selbstbehalt vom Einkommen. Der große Unterschied zur Sozialhilfe: § 94 SGB XII findet auf das Pflegewohngeld keine Anwendung (§ 14 Abs. 4 APG NRW) — Unterhaltsansprüche gegen Kinder gehen also nicht auf den Träger über. Für die Frage, ob ein Haus als Vermögen zählt, verweist das Landesrecht allerdings auf das Sozialhilferecht des Bundes, und damit auf die Regeln des nächsten Abschnitts.
3Wann das Haus eingesetzt werden muss
Reichen Rente, Pflegeleistung und Pflegewohngeld nicht, greift die Hilfe zur Pflege nach dem Siebten Kapitel des SGB XII. Und dort gilt der Grundsatz des § 90 Abs. 1 SGB XII: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen. Geschützt ist nur, was § 90 Abs. 2 ausdrücklich ausnimmt — für Barvermögen seit dem 1. Januar 2023 ein Betrag von 10.000 € je Person, davor 5.000 €.
Für Immobilien steht der entscheidende Satz in § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII: geschützt ist „ein angemessenes Hausgrundstück, das von der nachfragenden Person … allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt wird". Das Bundessozialgericht hat klargestellt, dass der Schutz voraussetzt, dass die Person dort tatsächlich ihren Wohnsitz hat und dauerhaft wohnt. Ein dauerhafter Umzug ins Pflegeheim beendet damit den Schutz — das Haus wird verwertbares Vermögen, auch wenn es weiter im Eigentum bleibt. Ein Angehöriger, der darin wohnt, ist für den Schutz nicht erforderlich, kann ihn aber erhalten.
Verwertung ist jede Umsetzung in Geld: Verkauf, Vermietung oder Beleihung. Die Vermietung des leerstehenden Hauses kann die bessere Wahl sein, wenn sie die Lücke schließt — sie vermeidet einen Verkauf unter Zeitdruck. Rechnen Sie dafür ehrlich: Die laufenden Kosten für Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Leerstand und Instandhaltung laufen weiter, und sie zählen bei der Sozialhilfe nicht als Bedarf. Ein Haus, das ein Jahr leer steht, während der Eigenanteil von 3.671 € monatlich aufläuft, kostet die Familie mehr als der Preisunterschied zwischen einem zügigen und einem geduldigen Verkauf.
4Was das Sozialrecht unter angemessen versteht
Eine feste Quadratmeter- oder Wertgrenze gibt es nicht. Das Bundessozialgericht beurteilt die Angemessenheit in einer Gesamtschau aus Zahl der Bewohner, Wohnbedarf, Grundstücksgröße, Hauswert, Zuschnitt und Ausstattung. Als Ausgangspunkt für die Wohnfläche dient ein Wert von 130 m² für einen Haushalt mit vier Personen, für jede weitere Person 20 m² mehr; lebt nur noch eine Person im Haus, sinkt der Wert entsprechend. Starr angewendet wird er aber nicht: In einem entschiedenen Fall blieben 119 m² Wohnfläche auf einem 485 m² großen Grundstück unbeanstandet.
Zwei weitere Punkte sind für Eigentümer im Sauerland wichtig. Erstens prüft die Rechtsprechung, ob sich ein zu großes Grundstück teilen lässt — dann ist nur der abtrennbare Teil zu verwerten, nicht das ganze Anwesen. Bei den großen, gewachsenen Grundstücken im Kreis Olpe ist das eine reale Option. Zweitens bleibt § 90 Abs. 3 SGB XII: Der Einsatz von Vermögen darf nicht verlangt werden, soweit er eine Härte bedeuten würde — etwa wenn dadurch die angemessene Lebensführung wesentlich erschwert wird.
Erst die eigenen Einkünfte, dann die Leistung der Pflegekasse nach Pflegegrad, dann das Pflegewohngeld für die Investitionskosten, dann das Schonvermögen von 10.000 €, dann das übrige Vermögen — und darin das Hausgrundstück, sobald es nicht mehr bewohnt wird. Erst ganz am Ende kommen Unterhaltsansprüche gegen Kinder, und die nur unter der Einkommensgrenze des nächsten Abschnitts. Wer diese Reihenfolge kennt, kann früh abschätzen, ob und wann das Haus in Frage steht — und hat dann Zeit, statt verkaufen zu müssen.
5Darlehen statt Verkauf
Ein Haus ist nicht sofort zu Geld zu machen. Für diesen Fall sieht § 91 SGB XII vor, dass die Sozialhilfe als Darlehen geleistet wird, wenn der sofortige Verbrauch oder die sofortige Verwertung des Vermögens nicht möglich ist oder eine Härte bedeuten würde. Bei Grundbesitz soll das Darlehen dinglich gesichert werden — das Sozialamt lässt sich also eine Grundschuld eintragen und rechnet später ab.
Das nimmt den Zeitdruck aus der Sache, löst das Problem aber nicht auf. Die Schuld wächst mit jedem Monat, und sie bleibt am Haus hängen. Hinzu kommt § 102 SGB XII: Die Erben eines Leistungsempfängers sind zum Kostenersatz verpflichtet. Das Schonvermögen schützt die Erben nicht — es schützt nur zu Lebzeiten. Wer also darauf setzt, das Haus über die Darlehenslösung in der Familie zu halten, sollte durchrechnen, was nach mehreren Jahren Heimaufenthalt davon übrig bleibt.
6Was Kinder zahlen müssen — und was nicht
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz ist der Elternunterhalt für die meisten Familien kein Thema mehr. § 94 Abs. 1a SGB XII lässt den Übergang von Unterhaltsansprüchen gegen Kinder nur zu, wenn deren Gesamteinkommen jeweils mehr als 100.000 € im Jahr beträgt; das Gesetz vermutet, dass diese Grenze nicht überschritten wird. Die Grenze gilt für jedes Kind einzeln, nicht für die Geschwister zusammen, und sie bezieht sich auf das Bruttoeinkommen.
Sie gilt nur für Unterhalt. Wurde das Haus in den zehn Jahren vor dem Heimeinzug an ein Kind verschenkt oder überschrieben, ist der Weg ein anderer: Der Schenker kann die Herausgabe verlangen, wenn er seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 528 BGB), und diesen Anspruch kann der Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII auf sich überleiten — ohne jede Einkommensgrenze. Das Kind kann die Herausgabe abwenden, indem es den fehlenden Betrag zahlt. Erst zehn Jahre nach der Leistung des Geschenks ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 529 Abs. 1 BGB). Wie diese Frist genau läuft, steht im Ratgeber zum Überschreiben zu Lebzeiten.
7Wer verkaufen darf, wenn es nicht mehr geht
Die Frage kommt fast immer zu spät. Ein Grundstücksverkauf ist ein Vermögensgeschäft, und dafür braucht es eine wirksame Vertretung. Angehörige haben sie nicht automatisch — auch der Ehepartner nicht.
Der sichere Weg. Eine Vollmacht ist zwar formfrei (§ 167 Abs. 2 BGB), aber das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 GBO). Ohne Beglaubigung nützt die beste Vollmacht beim Verkauf nichts. Sie sollte Grundstücksgeschäfte ausdrücklich nennen.
Reicht für Bank und Behörden oft aus, für das Grundbuch nicht. Der Kaufvertrag ließe sich damit zwar vollmachtlos beurkunden, die Umschreibung scheitert aber an der Form. In der Praxis endet dieser Weg beim Betreuungsgericht — mit mehreren Monaten Verzögerung.
Ohne Vollmacht bestellt das Gericht einen Betreuer, häufig ein Kind. Für den Verkauf eines Grundstücks braucht der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB), und zwar schon für den Verpflichtungsvertrag. Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam (§ 1856 BGB).
Seit 2023 dürfen Ehegatten einander vertreten — aber nur „in Angelegenheiten der Gesundheitssorge", abschließend aufgezählt und längstens sechs Monate. Vermögensgeschäfte sind nicht erfasst. Der Ehepartner kann das gemeinsame Haus also nicht kraft Gesetzes verkaufen.
Für den Ablauf heißt das: Liegt eine beglaubigte Vorsorgevollmacht vor, läuft der Verkauf wie jeder andere. Fehlt sie, kommen zur normalen Verkaufsdauer die Bestellung des Betreuers und das Genehmigungsverfahren hinzu. Das Gericht prüft dabei, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht — und dafür ist ein nachvollziehbarer Wertnachweis die wichtigste Unterlage.
8Steuern, Leerstand und der Zeitpunkt
Wurde das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn beim Verkauf steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien verlangt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren". Wer Ende 2026 ins Heim zieht, hat danach rechnerisch bis Ende 2028 Zeit, ehe diese Ausnahme nicht mehr greift. Ob ein Heimaufenthalt selbst noch als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt, ist damit nicht beantwortet — diese Frage gehört vor dem Notartermin zum Steuerberater.
Daneben läuft die Grundsteuer weiter; Schuldner bleibt, wem das Grundstück zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Dazu kommen Gebäudeversicherung, Grundbesitzabgaben und eine Heizung, die im Winter nicht abgestellt werden darf, wenn man Frostschäden vermeiden will. Ein leerstehendes Haus im Sauerland kostet im Monat einen dreistelligen Betrag, ohne dass jemand darin wohnt — und es altert schneller als ein bewohntes.
9Kreis Olpe: 31 Heime, 1.220 Dauerpflegeplätze
Die amtliche Pflegestatistik zählte für den Kreis Olpe 10.175 pflegebedürftige Menschen, von denen 1.219 vollstationär versorgt wurden. Dem standen 31 Pflegeheime mit 1.438 verfügbaren Plätzen gegenüber, davon 1.220 Plätze für die Dauerpflege. Rechnerisch waren damit rund 96 Prozent der Dauerpflegeplätze belegt. Die Pflegequote lag im Kreis Olpe bei 75,8 je 1.000 Einwohner und damit knapp unter dem Landeswert von 76,3.
Das ist der nüchterne Hintergrund für eine Entscheidung, die in den Familien meist unter Zeitdruck fällt: Ein Platz wird frei, er muss zugesagt werden, und erst danach beginnt jemand zu rechnen. Wer die Reihenfolge aus Abschnitt 4 kennt und weiß, was das Haus wert ist, entscheidet in dieser Woche besser.
Früh vorbereiten
- Vorsorgevollmacht notariell beglaubigen und Grundstücksgeschäfte ausdrücklich aufnehmen.
- Grundbuchauszug, Kaufvertrag und Kaufdatum griffbereit halten.
- Verkehrswert kennen, bevor er unter Zeitdruck gebraucht wird.
- Datum jeder Schenkung der letzten zehn Jahre notieren.
- Laufende Kosten des Hauses zusammenstellen: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Rücklage.
Wenn der Heimplatz kommt
- Pflegewohngeld beim Kreis Olpe beantragen, bevor Vermögen abgebaut wird.
- Prüfen, ob ein Angehöriger im Haus wohnt — das kann den Schutz erhalten.
- Vermietung gegen Verkauf rechnen, einschließlich Leerstandskosten.
- Bei fehlender Vollmacht Betreuung und Genehmigung frühzeitig anstoßen.
- Darlehenslösung nach § 91 SGB XII mit dem Sozialamt ansprechen.
- Steuerliche Folgen des Verkaufs vorab klären lassen.
Der Schutz des eigenen Hauses im Sozialrecht hängt an einer einzigen Tatsache: dass jemand darin wohnt. Endet das dauerhaft, wird aus dem geschützten Familienheim verwertbares Vermögen — ohne dass sich am Grundbuch etwas ändert. Bis dahin gilt eine feste Reihenfolge: eigene Einkünfte, Pflegekasse, Pflegewohngeld, Schonvermögen, übriges Vermögen, zuletzt der Unterhalt der Kinder ab 100.000 € Jahresbruttoeinkommen. Wer diese Reihenfolge früh durchrechnet, kann zwischen Vermietung, Darlehen nach § 91 SGB XII und Verkauf wählen, statt eine dieser Möglichkeiten unter Druck ergreifen zu müssen. Die wichtigste Vorbereitung kostet nichts und dauert einen Vormittag: eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht, die Grundstücksgeschäfte einschließt.
Für Häuser im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein gibt die Express-Einschätzung vor Ort schnell einen belastbaren Anhaltspunkt — kostenlos, auch wenn noch gar nichts entschieden ist. Für Sozialamt, Betreuungsgericht oder Bank liefert die Ausführliche Wertermittlung die nachvollziehbare Grundlage.
Express-Einschätzung anfragen →- Elftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XI), §§ 30, 43, 43c, 82 — gesetze-im-internet.de
- Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII), §§ 90, 91, 93, 94, 102 sowie die Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII (10.000 € seit 1. Januar 2023) — gesetze-im-internet.de
- Land Nordrhein-Westfalen, Alten- und Pflegegesetz NRW (APG NRW), § 14 (Pflegewohngeld), und APG-Durchführungsverordnung NRW, § 16 — recht.nrw.de
- Bundessozialgericht, Urteile B 8 SO 15/15 R vom 9. Dezember 2016, B 8 SO 12/14 R, B 8 SO 7/08 R und B 8 SO 15/17 R (Schutz und Angemessenheit des Hausgrundstücks) — rechtsprechung-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 167, 528, 529, 1358, 1814 ff., 1850, 1855, 1856, 1857 — gesetze-im-internet.de
- Grundbuchordnung (GBO), §§ 29, 30 — gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 23; Grundsteuergesetz (GrStG), § 10 — gesetze-im-internet.de
- Verband der Ersatzkassen (vdek), Pressemitteilungen vom 14. Juli 2026 (Eigenanteile Bund und Nordrhein-Westfalen zum 1. Juli 2026) und vom 22. Januar 2026 — vdek.com
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Pflegestatistik 2023, Tabellen 22411-02-05-4 und 22411-01-02-4 (Kreis Olpe) — regionalstatistik.de
- Landschaftsverband Westfalen-Lippe, Pflegestatistik Westfalen-Lippe (Pflegequoten je 1.000 Einwohner) — lwl.org
- Kreis Olpe, Fachdienst Soziales, Informationen zu Pflegewohngeld und Hilfe zur Pflege — kreis-olpe.de
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