„Wir überschreiben das Haus schon mal auf die Kinder" — der Satz fällt in fast jedem Gespräch über die Zukunft eines Eigenheims. Gemeint ist meist dreierlei auf einmal: Erbschaftsteuer sparen, Streit vermeiden und das Haus vor den Kosten eines Pflegeheims sichern. Rechtlich ist der Vorgang eine Schenkung, und an ihr hängen vier Zehn-Jahres-Fristen, die nicht gleichzeitig starten und nicht dasselbe bedeuten. Dieser Ratgeber legt offen, was der Notar kostet, wann der Pflichtteil eines übergangenen Kindes schmilzt und wann nicht, welche Freibeträge und Steuersätze gelten, wie ein vorbehaltener Nießbrauch die Steuer senkt und die Frist gleichzeitig anhält — und was das Sozialamt zehn Jahre lang noch zurückholen kann.
1Was „überschreiben" rechtlich bedeutet
Das Wort steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks — juristisch eine Schenkung, im Erbrecht vorweggenommene Erbfolge genannt. Der Ablauf ist derselbe wie bei jedem Verkauf: Der Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), die Einigung über den Eigentumsübergang wird bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt (§ 925 BGB), und Eigentümer wird der Beschenkte erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
Eine Besonderheit ist wichtig: Die Auflassung kann nicht unter eine Bedingung gestellt werden (§ 925 Abs. 2 BGB). Ein Rückforderungsrecht — etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät oder das Haus verkauft — wirkt deshalb nur schuldrechtlich. Es gehört in die Urkunde und wird durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Ohne diese Vormerkung steht die Rückforderung auf dem Papier.
Eine Übertragung, die nur das Eigentum verschiebt, ist selten die gewollte. Üblich sind in derselben Urkunde: Nießbrauch oder Wohnungsrecht für die Übergeber, Pflege- und Versorgungsregelungen, Gleichstellungsgeld an die Geschwister, die Anrechnung auf den Pflichtteil, Rückforderungsrechte mit Vormerkung und die Verteilung der Lasten. Jeder dieser Punkte hat steuerliche und erbrechtliche Folgen — und alle sind nach der Beurkundung nur noch schwer zu ändern, weil jede Korrektur wieder zum Notar muss und erneut Kosten auslöst.
2Was der Notar dafür kostet
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt; sie sind nicht verhandelbar. Bemessungsgrundlage ist der Geschäftswert, und der ist bei der Schenkung eines Grundstücks der Verkehrswert (§ 97 Abs. 1 i. V. m. § 46 GNotKG). Ein wichtiger Punkt wird regelmäßig übersehen: Belastungen werden nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Ein Haus mit 300.000 € Verkehrswert und 100.000 € Restschuld wird mit 300.000 € abgerechnet.
Aus dem Geschäftswert ergibt sich über die Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG ein Grundbetrag. Für 300.000 € liegt er in der Wertstufe „bis 320.000 €" und beträgt 635,00 €. Daraus werden die einzelnen Gebühren gebildet.
| Gebühr | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des ÜbertragungsvertragsKV 21100 | 2,0 | 1.270,00 € |
| Eintragung des neuen EigentümersKV 14110 | 1,0 | 635,00 € |
| Zwischensumme | — | 1.905,00 € |
| Umsatzsteuer auf die NotargebührKV 32014 | 19 % | 241,30 € |
| Summe | — | 2.146,30 € |
Beispielrechnung bei 300.000 € Geschäftswert, eigene Berechnung nach GNotKG und Kostenverzeichnis. Nicht enthalten: Auslagen, Vollzugs- und Betreuungsgebühr (je 0,5 = 317,50 €) sowie die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts (KV 14121), die aus dem Wert des Rechts nach § 52 GNotKG berechnet wird. Gerichtsgebühren des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
3Der Pflichtteil schmilzt nur, wenn Sie loslassen
Wer ein Kind übergeht und das Haus dem anderen überträgt, löst den Pflichtteilsergänzungsanspruch aus: Der übergangene Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass die Schenkung dem Nachlass hinzugerechnet wird (§ 2325 Abs. 1 BGB). Deckt der Nachlass den Anspruch nicht, haftet der Beschenkte selbst — er kann die Herausgabe durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden (§ 2329 BGB). Das kann bedeuten: Das Haus muss verkauft werden, um die Geschwister auszuzahlen.
Gegen diesen Anspruch arbeitet die Zeit. § 2325 Abs. 3 BGB bestimmt: „Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt." Nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht.
Und genau daran scheitert die Rechnung in der Praxis am häufigsten. Der Bundesgerichtshof verlangt für den Fristbeginn nicht nur die Aufgabe der Eigentümerstellung, sondern auch den Verzicht auf den weiteren „Genuss" der Sache. Bei einem uneingeschränkt vorbehaltenen Nießbrauch beginnt die Frist deshalb nicht zu laufen — wer bis zum Tod alle Nutzungen behält, hat im Sinne des Pflichtteilsrechts nichts geleistet. Beim Wohnungsrecht ist der Bundesgerichtshof zurückhaltender: Es hindert den Fristbeginn nur in Ausnahmefällen; entschieden wird nach den Umständen des Einzelfalls, etwa danach, welcher Teil des Hauses betroffen ist und was dem Übernehmer daneben erlaubt wird.
Erstens der Ehegatte: Ist die Schenkung an den Ehegatten erfolgt, „so beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe" (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB). In einer intakten Ehe schmilzt also nichts — auch nicht nach zwanzig Jahren. Zweitens die Anrechnung: Eine Zuwendung wird nur dann auf den Pflichtteil des Empfängers angerechnet, wenn der Erblasser das bei der Zuwendung angeordnet hat (§ 2315 BGB); dasselbe gilt für die Ausgleichung unter Abkömmlingen (§ 2050 Abs. 3 BGB). Eine nachträgliche Anordnung wirkt nicht. Wer das in der Urkunde vergisst, kann es später nicht mehr heilen.
4Zehn Jahre Rückforderung bei Verarmung
Die zweite Zehn-Jahres-Frist schützt nicht die Geschwister, sondern den Schenker selbst — und damit indirekt den Sozialhilfeträger. Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk vom Beschenkten herausverlangen (§ 528 Abs. 1 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den fehlenden Unterhalt zahlt. Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB); maßgeblich ist, wann die Bedürftigkeit eintritt.
In der Praxis meldet sich nicht der Vater, sondern das Amt. Der Sozialhilfeträger kann den Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 SGB XII); dass er unpfändbar wäre, steht dem nicht entgegen, und Widerspruch oder Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Der Bundesgerichtshof hat schon 2001 für den Heimpflegefall festgehalten, dass die Entscheidungsfreiheit des Schenkers gegenüber dem Träger nicht geschützt ist: Ob die Eltern das Geld lieber beim Kind ließen, spielt keine Rolle.
Das ist der Punkt, an dem die häufigste Erwartung an eine Überschreibung zerbricht. Sie schützt das Haus nicht vor Heimkosten — sie verschiebt den Zugriff nur um bis zu zehn Jahre. Was in dieser Zeit gilt und was danach, steht in unserem Ratgeber zum Haus im Pflegefall.
5Freibeträge, Steuersätze, Zusammenrechnung
Die Schenkung unter Lebenden ist steuerpflichtig wie ein Erbfall (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Besteuert wird nur die Bereicherung, also der Wert nach Abzug aller übernommenen Lasten (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Vom Rest bleibt der persönliche Freibetrag steuerfrei.
| Beschenkte Person | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | Klasse I |
| Kind, Stiefkind, Kind eines verstorbenen Kindes | 400.000 € | Klasse I |
| EnkelEltern leben noch | 200.000 € | Klasse I |
| Eltern und Großelternbei Schenkung | 20.000 € | Klasse II |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | Klasse II |
§ 16 Abs. 1 und § 15 Abs. 1 ErbStG. Eltern und Großeltern zählen nur beim Erwerb von Todes wegen zur Steuerklasse I — bei einer Schenkung an sie gilt Klasse II und der Freibetrag von 20.000 €.
Was den Freibetrag übersteigt, wird nach § 19 Abs. 1 ErbStG besteuert. In der Steuerklasse I beginnt der Tarif bei 7 Prozent und steigt in Stufen; entscheidend ist der gesamte steuerpflichtige Erwerb, nicht nur der Betrag oberhalb einer Stufe. Damit ein kleiner Sprung über eine Stufengrenze nicht mehr Steuer kostet als der Sprung selbst wert ist, gibt es den Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Steuersatz Klasse I |
|---|---|
| 75.000 € | 7 % |
| 300.000 € | 11 % |
| 600.000 € | 15 % |
| 6.000.000 € | 19 % |
| 13.000.000 € | 23 % |
| 26.000.000 € | 27 % |
| über 26.000.000 € | 30 % |
§ 19 Abs. 1 ErbStG, Steuerklasse I. Der steuerpflichtige Erwerb wird zuvor auf volle 100 € abgerundet (§ 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG).
Der Freibetrag gilt nicht einmal im Leben, sondern alle zehn Jahre neu. Mehrere Erwerbe derselben Person vom selben Schenker werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Die Frist läuft von jedem einzelnen Erwerb an, nicht vom ersten. Wer ein größeres Vermögen weitergeben will, überträgt deshalb in Abständen — etwa erst einen hälftigen Miteigentumsanteil und zehn Jahre später den zweiten. Für ein Haus im Kreis Olpe mit einem mittleren Wert um 287.000 € ist das in der Regel nicht nötig: Ein Kind bleibt mit 400.000 € Freibetrag ohnehin darunter, ein Ehepaar kann an dasselbe Kind zweimal 400.000 € übertragen.
6Was das Finanzamt als Wert ansetzt
Für die Schenkungsteuer zählt nicht der Preis, den die Familie für angemessen hält, sondern der gemeine Wert des Grundbesitzes (§ 177 BewG). Welches Verfahren gilt, steht in § 182 BewG: Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Dafür dienen Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 183 BewG) — im Kreis Olpe also die Immobilienrichtwerte, die der Gutachterausschuss erstmals zum 1. Januar 2025 beschlossen und zum 1. Januar 2026 fortgeführt hat.
Fällt der Wert zu hoch aus, ist der Weg offen: Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, durch ein Gutachten oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, und der Nachweis muss vor der Bestandskraft des Feststellungsbescheids geführt werden — nicht erst, wenn die Steuer festgesetzt ist.
7Nießbrauch und Wohnrecht senken die Steuer
Wer sich bei der Übertragung ein Nutzungsrecht vorbehält, verschenkt weniger — und das mindert die Bereicherung (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Bewertet wird das Recht wie jede lebenslängliche Nutzung: Jahreswert mal Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums (§ 14 Abs. 1 BewG), der Jahreswert höchstens Grundstückswert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Der frühere § 25 ErbStG, der den Abzug bis 2008 nur gestundet hat, ist weggefallen; heute wirkt er sofort und in voller Höhe.
Ein größeres Haus mit 600.000 € Steuerwert geht an ein Kind. Ohne Vorbehalt: 600.000 € minus 400.000 € Freibetrag = 200.000 € steuerpflichtiger Erwerb, Steuersatz 11 Prozent, Steuer 22.000 €. Mit vorbehaltenem Nießbrauch für die 70-jährige Mutter: Jahreswert 13.090 € (180 m² zu 6,06 €/m² Monatsmiete), Vervielfältiger 11,107, Kapitalwert rund 145.400 €. Steuerwert 454.600 €, abzüglich Freibetrag 54.600 €, Steuersatz 7 Prozent, Steuer 3.822 €. Ersparnis: 18.178 €. Die Deckelung nach § 16 BewG greift hier nicht, denn 600.000 € ÷ 18,6 = 32.258 € liegen über dem Jahreswert.
Der Preis dafür steht in Abschnitt 3: Ein uneingeschränkt vorbehaltener Nießbrauch hält die Pflichtteilsfrist an. Steuerlich optimal und erbrechtlich optimal ist selten dieselbe Urkunde. Wer nur ein Kind hat oder alle Kinder gleich bedenkt, kann den Nießbrauch ohne Sorge vorbehalten. Wo ein Kind übergangen wird, ist die Frage, was schwerer wiegt — die gesparte Steuer oder die laufende Frist.
8Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Familienheim
Grunderwerbsteuer fällt bei einer echten Schenkung nicht an: Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG ausgenommen, und ohnehin ist der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei — auch beim Verkauf. Der Steuersatz in Nordrhein-Westfalen von 6,5 Prozent trifft deshalb nur Erwerber außerhalb dieses Kreises, etwa Geschwister.
Einkommensteuerlich gilt die Fußstapfenregel: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Vater 2019 gekauft und 2026 übertragen, läuft die Zehn-Jahres-Frist des Kindes bis 2029 — ein Verkauf davor ist steuerpflichtig. Achtung bei Schulden: Übernimmt das Kind ein Darlehen, ist die Übertragung teilentgeltlich, und der entgeltliche Teil kann beim Übergeber einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen, auch ohne dass Geld fließt. Wie der Bundesfinanzhof das rechnet, steht im Ratgeber zum Verkauf an das eigene Kind.
§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG stellt die Zuwendung des Familienheims unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern zu Lebzeiten vollständig steuerfrei — ohne Wert- und ohne Flächengrenze, solange darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und das Grundstück im Inland, in der EU oder im EWR liegt. Eine Behaltensfrist enthält der Normtext für diesen Fall nicht. Für Kinder gilt diese Befreiung zu Lebzeiten nicht: Sie greift nur beim Erwerb von Todes wegen und dann mit Wohnflächengrenze und Behaltensfrist. Wer das Haus zu Lebzeiten an die Kinder gibt, rechnet also mit dem Freibetrag, nicht mit der Familienheim-Befreiung.
9Vier Zehn-Jahres-Fristen, vier Startpunkte
Wer „zehn Jahre" sagt, muss dazusagen, welche. Vier Fristen mit demselben Namen laufen bei einer Überschreibung nebeneinander her, und keine beginnt am selben Tag wie die andere.
| Frist | Beginnt mit | Grundlage |
|---|---|---|
| Abschmelzung der Pflichtteilsergänzung | der Leistungnur wenn der Genuss aufgegeben wird | § 2325 Abs. 3 BGB |
| Rückforderung wegen Verarmung | der Leistung des verschenkten Gegenstandes | § 529 Abs. 1 BGB |
| Zusammenrechnung mehrerer Schenkungen | jedem einzelnen Erwerb | § 14 Abs. 1 ErbStG |
| Spekulationsfrist beim Weiterverkauf | der Anschaffung durch den Schenker | § 23 Abs. 1 EStG |
Nur die dritte Frist steht fest im Kalender. Die erste kann durch einen vorbehaltenen Nießbrauch dauerhaft angehalten werden, die zweite hängt am Eintritt der Bedürftigkeit, die vierte wird vom Vorbesitzer geerbt.
Wie viel dabei bundesweit bewegt wird, zeigt die amtliche Statistik: 2025 setzten die Finanzämter 21,4 Milliarden Euro Erbschaft- und Schenkungsteuer fest, davon 8,1 Milliarden Euro Schenkungsteuer. Auf Grundvermögen entfielen 51,6 Milliarden Euro übertragenes Vermögen, 33,0 Milliarden davon geerbt und 18,6 Milliarden verschenkt. Erwerbe innerhalb der Freibeträge — also die meisten Hausübertragungen im Kreis Olpe — stecken in diesen Zahlen gar nicht drin.
Vor dem Notartermin klären
- Verkehrswert des Hauses — er ist Geschäftswert und Steuerwert zugleich.
- Wer bekommt was, und was bekommen die Geschwister stattdessen?
- Anrechnung auf den Pflichtteil ausdrücklich anordnen (§ 2315 BGB).
- Nießbrauch oder Wohnungsrecht — steuerliche und erbrechtliche Wirkung gegeneinander abwägen.
- Rückforderungsrechte und Rückauflassungsvormerkung.
- Bestehende Darlehen: Wer übernimmt sie, und was löst das aus?
Nach der Eintragung erledigen
- Schenkung binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG).
- Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Verträge auf den neuen Eigentümer umstellen.
- Feststellungsbescheid prüfen — Einspruch läuft gegen den Wert, nicht gegen die Steuer.
- Datum der Umschreibung notieren: Es ist der Start der Fristen.
- Testament der Übergeber an die neue Lage anpassen.
- Unterlagen zum Haus vollständig an den neuen Eigentümer übergeben.
Überschreiben und Vererben unterscheiden sich nicht im Ergebnis, sondern im Zeitpunkt — und der Zeitpunkt ist zehn Jahre wert. Wer früh und wirklich aus der Hand gibt, lässt die Pflichtteilsergänzung abschmelzen, nutzt den Freibetrag ein zweites Mal und bringt das Haus aus dem Zugriff wegen Verarmung. Wer sich den Nießbrauch vorbehält, spart Steuer, hält aber genau die Frist an, auf die es beim Pflichtteil ankommt. Und wer die Überschreibung als Schutz vor Heimkosten plant, sollte wissen, dass dieser Schutz erst nach zehn Jahren greift. Vor dem Notartermin steht deshalb immer dieselbe Zahl: der Verkehrswert. Er bestimmt die Gebühren, die Steuer, den Pflichtteil und die Höhe jeder Ausgleichszahlung.
Für Häuser im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein liefert die Express-Einschätzung vor Ort den ersten Anhaltspunkt — kostenlos. Für Notar, Finanzamt und die Auseinandersetzung mit den Geschwistern gibt die Ausführliche Wertermittlung die belastbare Grundlage; im Maklerauftrag ist sie inklusive, einzeln ab 495 €.
Ausführliche Wertermittlung anfragen →- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 311b, 528, 529, 530, 873, 925, 1030, 1092, 1093, 2050, 2315, 2325, 2329, 2346, 2348 — gesetze-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15 (Wohnungsrecht und Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB, Fortführung von BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. April 2001, X ZR 229/99 (Rückforderung wegen Verarmung im Heimpflegefall) — bundesgerichtshof.de
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 7, 10, 12, 13 Abs. 1 Nr. 4a, 14, 15, 16, 19, 25 (weggefallen), 30, 37 — gesetze-im-internet.de
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 14, 16, 176, 177, 182, 183, 198 — gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 21. Oktober 2025, IV D 4 – S 3104/00002/013/003, „Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026" — bundesfinanzministerium.de
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), §§ 34, 38, 46, 52, 97, Anlage 1 (KV 14110, 14121, 21100, 22110, 22200, 32014) und Anlage 2 (Tabelle B, BGBl. 2025 I Nr. 109) — gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 Abs. 1 — gesetze-im-internet.de
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 Nr. 2, 4, 6; Land Nordrhein-Westfalen, Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (6,5 % seit 1. Januar 2015, GV. NRW. S. 954) — recht.nrw.de
- Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII), § 93 — gesetze-im-internet.de
- Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 306 vom 26. August 2026, „Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2025" — destatis.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026", Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 (mittlerer Kaufpreis Ein- und Zweifamilienhäuser, Mieten) — boris.nrw.de
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