„Wir verkaufen es an unseren Sohn, dann ist es kein Geschenk." Der Gedanke ist verständlich: Ein Kaufvertrag wirkt sauberer als eine Schenkung, die Geschwister sind außen vor, und für 200.000 € statt 300.000 € kann das Kind die Finanzierung stemmen. Steuerlich passiert dabei aber etwas anderes, als die Familie denkt. Ein Verkauf unter Wert ist kein Verkauf, sondern zwei Geschäfte in einer Urkunde — ein entgeltlicher und ein unentgeltlicher Teil. Das Finanzamt behandelt beide getrennt, der Bundesfinanzhof hat das 2025 noch einmal bestätigt, und am Ende kann eine Einkommensteuer auf einen Gewinn stehen, der nie auf einem Konto war. Dieser Ratgeber rechnet den Fall durch und zeigt, was dabei zu regeln ist.
1Der Verkauf unter Wert sind zwei Geschäfte
Wer sein Haus für weniger als den Verkehrswert an das eigene Kind gibt, schließt rechtlich eine gemischte Schenkung. Der Preis, der bezahlt wird, ist der entgeltliche Teil; die Differenz zum Verkehrswert ist der unentgeltliche. Beide Teile werden getrennt beurteilt, und zwar von verschiedenen Stellen nach verschiedenen Regeln: Der unentgeltliche Teil interessiert die Schenkungsteuer, der entgeltliche die Einkommensteuer.
Daran ändert die Form nichts. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erfasst jede freigebige Zuwendung, „soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird". Ob über der Urkunde „Kaufvertrag" steht, ist dafür ohne Bedeutung. Auch das Wort „Gegenleistung" schützt nicht: Übernommene Schulden, ein Wohnrecht für die Eltern oder eine Pflegeverpflichtung sind Gegenleistungen und verschieben nur die Quote zwischen den beiden Teilen.
Beim Verkauf zum Verkehrswert ist alles entgeltlich: keine Schenkungsteuer, keine Pflichtteilsergänzung, aber möglicherweise Einkommensteuer nach § 23 EStG. Bei der reinen Schenkung ist alles unentgeltlich: keine Einkommensteuer, dafür Schenkungsteuer oberhalb des Freibetrags und die volle Pflichtteilsergänzung. Beim Verkauf unter Wert gilt beides nebeneinander, jeweils anteilig. Die Quote entscheidet über alles Weitere — und sie ergibt sich aus dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert, nicht aus dem, was die Beteiligten vereinbaren.
2Welchen Wert das Finanzamt ansetzt
Maßgeblich ist der gemeine Wert des Grundbesitzes (§ 177 BewG). Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt nach § 182 Abs. 2 BewG das Vergleichswertverfahren; Grundlage sind Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 183 BewG). Im Kreis Olpe sind das die Immobilienrichtwerte, die der Gutachterausschuss erstmals zum 1. Januar 2025 beschlossen und zum 1. Januar 2026 fortgeführt hat.
Ist dieser Wert zu hoch, lässt sich nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen — durch ein Gutachten oder durch einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Stichtag zustande gekommen ist. Und hier liegt die erste Enttäuschung: Der eigene Kaufpreis taugt dafür nicht. Ein Verkauf an das eigene Kind ist kein Geschäft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, weil er gerade von persönlichen Verhältnissen bestimmt ist. Wer den Wert drücken will, braucht ein Gutachten — nicht den eigenen Vertrag.
3Was der Freibetrag abfängt
Für den unentgeltlichen Teil gilt der persönliche Freibetrag: 400.000 € je Kind und Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Bei einem Haus mit 300.000 € Verkehrswert, das für 200.000 € an die Tochter geht, beträgt die Bereicherung 100.000 € — weit unter dem Freibetrag. Schenkungsteuer fällt also nicht an, und gehört das Haus beiden Eltern, steht sogar zweimal dieser Freibetrag zur Verfügung.
Zwei Bedingungen hängen daran. Erstens die Zehn-Jahres-Uhr des § 14 ErbStG: Frühere Schenkungen desselben Elternteils an dasselbe Kind werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer vor sechs Jahren schon ein Baugrundstück übertragen hat, hat weniger Luft, als er denkt. Zweitens die Anzeigepflicht: Der Erwerb ist binnen drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG), auch wenn am Ende keine Steuer herauskommt. Der Notar meldet den Vorgang ohnehin.
Kritisch wird es, wenn mehrere Übertragungen zusammenkommen oder wenn nicht an ein Kind, sondern an ein Enkelkind (Freibetrag 200.000 €), ein Schwiegerkind oder Geschwister (je 20.000 €, Steuerklasse II) verkauft wird. Bei einem Haus in der Stadt Olpe, wo der mittlere Kaufpreis je Kauffall 2025 bei 366.000 € lag, ist der Freibetrag eines Geschwisterkindes nach 20.000 € erschöpft — der ganze unentgeltliche Teil wird dann steuerpflichtig, und in der Steuerklasse II beginnt der Tarif deutlich höher als bei Kindern. Diese Rechnung gehört vor die Beurkundung, nicht danach.
4Die Steuer auf einen Gewinn, der nie floss
Der entgeltliche Teil ist eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Liegt der Kauf durch die Eltern weniger als zehn Jahre zurück und wurde das Haus nicht selbst bewohnt, entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn — anteilig nach der Entgeltlichkeitsquote. Der Bundesfinanzhof hat am 11. März 2025 entschieden, wie diese Quote gebildet wird, und dabei das steuerzahlerfreundliche Urteil der Vorinstanz aufgehoben.
Der Sachverhalt: Ein Vater hatte 2014 ein vermietetes Grundstück für 143.950 € gekauft und es 2019 auf seine Tochter übertragen. Sie übernahm das Bankdarlehen, das noch mit 115.000 € valutierte; der Verkehrswert lag bei 210.000 €. Entgeltlich waren damit 54,76 Prozent. Vom Erlös von 115.000 € waren die anteiligen Anschaffungskosten abzuziehen und die anteilige Abschreibung hinzuzurechnen — heraus kam ein Veräußerungsgewinn von 40.653 €. Geld hatte der Vater keines bekommen.
Entscheidend ist der Satz, mit dem der Bundesfinanzhof das begründet: Aufgeteilt wird in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert — „dies gilt auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt". Die Hoffnung, ein Preis unterhalb der eigenen Anschaffungskosten könne keinen Gewinn auslösen, ist damit erledigt. Für Wirtschaftsgüter des Privatvermögens scheidet die günstigere Betrachtung aus.
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen: Die Eltern haben das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft oder es nicht durchgehend selbst bewohnt, das Kind zahlt etwas — sei es Geld, sei es die Übernahme eines Darlehens —, und der Wert liegt über diesem Entgelt. Wer das Haus seit Jahrzehnten besitzt oder es selbst bewohnt hat, ist nicht betroffen: Die Zehn-Jahres-Frist ist abgelaufen oder die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift. Alles zu dieser Frist und ihren Ausnahmen steht im Ratgeber Hausverkauf und Steuern.
5Grunderwerbsteuer: an Kinder steuerfrei
Hier ist die Nachricht gut. § 3 Nr. 6 GrEStG nimmt den Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer aus — und zwar auch dann, wenn voll bezahlt wird. Kinder, Enkel und Eltern erwerben also steuerfrei. Satz 2 stellt Stiefkinder gleich, Satz 3 auch deren Ehegatten; ein Schwiegerkind ist damit ebenfalls befreit.
Nicht befreit sind Geschwister: Sie sind in der Seitenlinie verwandt (§ 1589 Abs. 1 BGB), nicht in gerader Linie. Für sie gilt der nordrhein-westfälische Steuersatz von 6,5 Prozent, der seit dem 1. Januar 2015 in Kraft ist. Bei einem Haus in Attendorn zum mittleren Kaufpreis von 332.000 € sind das 21.580 € — ein Betrag, der in der Planung oft schlicht vergessen wird.
6Was die Geschwister davon haben
Der Verkauf an ein Kind nimmt den Geschwistern nicht automatisch etwas weg — aber er verschiebt es. Der entgeltliche Teil ist ein normales Geschäft: Er bringt den Eltern Geld, das später zum Nachlass gehört. Nur der unentgeltliche Teil ist eine Schenkung und löst die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB aus, abgeschmolzen um ein Zehntel je Jahr zwischen der Leistung und dem Erbfall.
Zwei Anordnungen entscheiden darüber, ob das später als gerecht empfunden wird — und beide müssen bei der Zuwendung getroffen werden, nicht danach. Die Anrechnung auf den Pflichtteil des Empfängers verlangt § 2315 BGB ausdrücklich zum Zeitpunkt der Zuwendung; die Ausgleichung unter Abkömmlingen setzt nach § 2050 Abs. 3 BGB ebenfalls eine Anordnung bei der Zuwendung voraus. Wer beides im Kaufvertrag vergisst, kann es im Testament nicht nachholen.
Wollen alle Kinder die Lösung mittragen, ist der Pflichtteilsverzicht das klarste Instrument. Er wird zwischen den Eltern und dem verzichtenden Kind geschlossen, bedarf der notariellen Beurkundung (§§ 2346, 2348 BGB) und kann auf den Grundbesitz beschränkt werden. Üblich ist die Kombination mit einem Gleichstellungsgeld: Das erwerbende Kind zahlt seinen Geschwistern einen Ausgleich, diese verzichten im Gegenzug. Beides gehört in dieselbe Urkunde wie der Kaufvertrag — dann ist die Frage ein für alle Mal geklärt und nicht erst im Erbfall, wenn die Eltern nichts mehr dazu sagen können.
7Finanzierung, Stundung, Rente
Für die Bank ist der Verwandtenkauf ein Kauf wie jeder andere: Sie bewertet das Objekt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, die einen vorsichtigen, langfristigen Wert verlangt — nicht den vereinbarten Preis. Der Zinssatz folgt dem Markt: Für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren wies die Deutsche Bundesbank für Juli 2026 einen Effektivzinssatz von 3,92 Prozent aus, bei besicherten Krediten 3,72 Prozent.
Häufig soll der Kaufpreis gestundet oder in Raten gezahlt werden. Steuerlich wird ein solcher Vertrag zwischen Angehörigen nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält — der Bundesfinanzhof stellt die Anforderungen dabei nach dem Anlass des Vertrags gestaffelt auf. Vereinbaren Sie Zins, Tilgung, Sicherheit und Laufzeit schriftlich, und halten Sie sich daran. Eine mündliche Abrede unter Verwandten hält keiner Prüfung stand.
Eine verbreitete Vorstellung lautet, die Eltern könnten das Haus gegen lebenslange monatliche Zahlungen übergeben und das Kind könne diese als Sonderausgaben abziehen. Das gilt für die Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG — und deren Katalog ist abschließend: begünstigt sind Mitunternehmeranteile, Betriebe und Teilbetriebe sowie GmbH-Anteile von mindestens 50 Prozent bei Geschäftsführertätigkeit. Ein privates Einfamilienhaus steht nicht darin. Wird stattdessen eine Veräußerungsleibrente vereinbart, versteuern die Eltern den Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 EStG, dessen Höhe sich nach ihrem Alter bei Rentenbeginn richtet.
8Wenn die Eltern später Hilfe brauchen
Der entgeltliche Teil ist gegen den Zugriff des Sozialhilfeträgers weitgehend immun — er ist keine Schenkung. Der unentgeltliche Teil ist eine, und für ihn gilt dieselbe Regel wie bei jeder Überschreibung: Verarmt der Schenker, kann er das Geschenk herausverlangen (§ 528 BGB), der Anspruch ist nach zehn Jahren ausgeschlossen (§ 529 Abs. 1 BGB), und der Träger kann ihn durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 SGB XII).
Genau darin liegt ein sachlicher Vorteil des Verkaufs gegenüber der reinen Schenkung: Je höher der entgeltliche Anteil, desto kleiner der Teil, der zehn Jahre lang angreifbar bleibt. Der Preis dafür ist die Einkommensteuer aus Abschnitt 4. Die Einkommensgrenze von 100.000 € aus § 94 Abs. 1a SGB XII schützt übrigens nur vor Elternunterhalt — auf den Rückforderungsanspruch wegen Verarmung hat sie keinen Einfluss. Was im Pflegefall sonst noch gilt, steht im Ratgeber zum Haus im Pflegefall.
9Was ein Haus im Kreis Olpe kostet
Am Anfang jeder dieser Rechnungen steht der Verkehrswert — für die Quote, für die Schenkungsteuer, für den Pflichtteil und für die Bank des Kindes. Der Gutachterausschuss hat für 2025 insgesamt 346 Kaufverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreis Olpe ausgewertet, mit einem Gesamtumsatz von 99,16 Millionen Euro. Zwischen den Gemeinden liegen dabei Welten.
| Gemeinde | Verkäufe 2025 | Mittelwert je Kauffall |
|---|---|---|
| Olpe | 77 | 366.000 € |
| Attendorn | 51 | 332.000 € |
| Drolshagen | 25 | 317.000 € |
| Wenden | 50 | 284.000 € |
| Lennestadt | 74 | 240.000 € |
| Finnentrop | 39 | 216.000 € |
| Kirchhundem | 30 | 189.000 € |
Ein- und Zweifamilienhäuser, Kaufverträge des Jahres 2025. Mittelwert je Kauffall, gerundet aus Umsatz und Zahl der Verträge des Grundstücksmarktberichts 2026. Der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 bei 114,9 Punkten (2019 = 100).
Vor der Beurkundung klären
- Verkehrswert nachvollziehbar ermitteln — er bestimmt die Quote und jede Folgesteuer.
- Kaufdatum der Eltern prüfen: Liegt es weniger als zehn Jahre zurück?
- War das Haus durchgehend selbst bewohnt oder zeitweise vermietet?
- Bestehende Darlehen: Übernimmt das Kind sie, und was macht das mit der Quote?
- Frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre an dasselbe Kind zusammenstellen.
- Finanzierungszusage des Kindes einholen, bevor der Preis feststeht.
In die Urkunde gehört
- Kaufpreis, Fälligkeit und Sicherheiten — auch bei Zahlung in Raten.
- Anrechnung auf den Pflichtteil ausdrücklich anordnen (§ 2315 BGB).
- Ausgleichung unter den Geschwistern anordnen (§ 2050 Abs. 3 BGB).
- Gleichstellungsgeld und Pflichtteilsverzicht der Geschwister.
- Wohnrecht oder Nießbrauch der Eltern samt Rangstelle.
- Rückforderungsrecht mit Rückauflassungsvormerkung.
Der Verkauf an das eigene Kind löst mehr aus als ein Kaufvertrag vermuten lässt: Wer unter Wert verkauft, schließt zwei Geschäfte auf einmal, und jedes hat seine eigene Steuer. Der unentgeltliche Teil bleibt bei einem Kind fast immer unter dem Freibetrag von 400.000 € — aber er startet die Zehn-Jahres-Fristen für Pflichtteil und Rückforderung. Der entgeltliche Teil kostet keine Grunderwerbsteuer, kann aber nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom März 2025 Einkommensteuer auf einen Gewinn auslösen, den niemand als Geld gesehen hat. Beides lässt sich steuern, wenn die Quote bewusst gewählt wird — und die Quote hängt an einer Zahl, die vor dem Notartermin feststehen muss: dem Verkehrswert. Alles andere, vom Gleichstellungsgeld bis zum Pflichtteilsverzicht, gehört in dieselbe Urkunde.
Für Häuser im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein gibt die Express-Einschätzung vor Ort den ersten Anhaltspunkt — kostenlos. Für Finanzamt, Notar und die Bank des Kindes liefert die Ausführliche Wertermittlung die nachvollziehbare Grundlage; im Maklerauftrag ist sie inklusive, einzeln ab 495 €.
Ausführliche Wertermittlung anfragen →- Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24 (teilentgeltliche Übertragung, Aufteilung nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert; Vorinstanz Niedersächsisches Finanzgericht, 3 K 36/24) — bundesfinanzhof.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Oktober 2013, X R 26/11 (Fremdvergleich bei Darlehensverträgen zwischen nahen Angehörigen) — bundesfinanzhof.de
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 7, 10, 14, 15, 16, 19, 30 — gesetze-im-internet.de
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 177, 182, 183, 198 — gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 10 Abs. 1a Nr. 2, 22 Nr. 1, 23 — gesetze-im-internet.de
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 Nr. 6; Bürgerliches Gesetzbuch, § 1589 Abs. 1 — gesetze-im-internet.de
- Land Nordrhein-Westfalen, Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (6,5 % seit 1. Januar 2015, GV. NRW. S. 954) — recht.nrw.de
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 528, 529, 2050 Abs. 3, 2315, 2325, 2329, 2346, 2348 — gesetze-im-internet.de
- Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII), §§ 93, 94 Abs. 1a — gesetze-im-internet.de
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), §§ 1, 3 — gesetze-im-internet.de
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, Effektivzinssatz bei Zinsbindung über 10 Jahre (Zeitreihen BBIM1.M.DE.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.N und A2CC), Monatswert Juli 2026 — bundesbank.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026", Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 (Ein- und Zweifamilienhäuser nach Gemeinden, Preisindex, Immobilienrichtwerte) — boris.nrw.de
Dieser Ratgeber wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dient ausschließlich der allgemeinen, unverbindlichen Information. Die Rechenbeispiele geben den entschiedenen Fall des Bundesfinanzhofs und die zitierten Gesetzestabellen wieder; die steuerliche Behandlung des Einzelfalls hängt von Umständen ab, die hier nicht abgebildet sind. Die Mittelwerte je Gemeinde sind aus Umsatz und Zahl der Kaufverträge des Grundstücksmarktberichts abgeleitet und ersetzen keine Wertermittlung. Der Text stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität sowie für Entscheidungen auf Basis dieses Dokuments wird — soweit gesetzlich zulässig — keine Haftung übernommen. Stand: 22. September 2026 · © 2026 hoppe.immo.