„Nach dem Kauf haben Sie zwei Jahre Zeit zu dämmen" — der Satz steht in fast jedem Ratgeber und in vielen Kaufvertragsgesprächen. Er ist in dieser Form falsch, und der Unterschied kostet Geld. Das Gesetz knüpft die Frist nämlich nicht an Ihren Kaufvertrag, sondern an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Bei einem Haus, das seither schon einmal verkauft wurde, ist die Pflicht längst fällig — der Käufer erbt keine Schonfrist, sondern einen offenen Punkt. Gleichzeitig gibt es eine zweite Ausnahme, die viele übersehen und die mit der Person des Käufers steht und fällt. Dieser Ratgeber erklärt beide Pflichten, beide Ausnahmen, wer sie kontrolliert, was Verschweigen kostet und warum die Förderung ausgerechnet dort nicht greift, wo das Gesetz etwas verlangt.
1Zwei Pflichten mit derselben Frist
Das Gebäudemodernisierungsgesetz — so heißt das Gebäudeenergiegesetz seit der Umbenennung im Juli 2026 — kennt im Bestand nur noch zwei echte Nachrüstpflichten für das normale Wohnhaus. Die eine betrifft die oberste Geschossdecke (§ 35), die andere ungedämmte Wärme- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69). Beide haben dieselbe Fristmechanik, und beide sind in den vergangenen Jahren in den Hintergrund geraten, weil die Diskussion sich um die Heizung drehte. Diese Heizungspflichten sind inzwischen gestrichen; was davon übrig ist, steht im Ratgeber zur Austauschpflicht für alte Heizkessel. Die Dämmpflichten dagegen gelten unverändert fort — und werden deshalb heute regelmäßig übersehen.
2Was gedämmt werden muss
§ 35 Abs. 1 verlangt, dass Eigentümer von Wohngebäuden die oberste Geschossdecke dämmen, wenn diese die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Für Nichtwohngebäude gilt dasselbe, sofern sie jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient der gedämmten Decke darf dann 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten.
Es gibt zwei Wege, die Pflicht zu erfüllen. Entweder wird die Geschossdecke selbst gedämmt, oder das darüberliegende Dach erfüllt die Anforderung — wer das Dachgeschoss ohnehin ausbauen will, erledigt die Pflicht also mit der Dachdämmung. Für den praktisch häufigen Fall, dass zwischen den Deckenbalken schlicht nicht genug Platz ist, enthält § 35 Abs. 2 eine Erleichterung: Dann gilt die Pflicht als erfüllt, wenn die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird. Das Gesetz legt dafür eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) zugrunde, bei Einblasdämmung und Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K). Dieselbe Erleichterung gilt bei einer Zwischensparrendämmung, deren Dicke durch Innenbekleidung oder Sparrenhöhe begrenzt ist.
Nach dem Zensus 2022 gibt es im Kreis Olpe 37.427 Gebäude mit Wohnraum. 22.944 davon — 61,3 Prozent — stammen aus der Zeit bis 1979 und damit aus den Jahren vor der ersten Wärmeschutzverordnung. 32.655 Gebäude, also 87,2 Prozent, haben nur ein oder zwei Wohnungen. Genau diese Kombination — altes, kleines, selbst bewohntes Haus — ist der Fall, für den das Gesetz die Ausnahmen gebaut hat, und zugleich der Fall, in dem sie beim Verkauf wegfallen können. Zur Einordnung: Im Landesdurchschnitt liegt der Anteil der Gebäude bis Baujahr 1979 bei 64,1 Prozent, der Kreis Olpe liegt also leicht darunter.
3Woran die Frist wirklich hängt
Hier liegt der Punkt, an dem die verbreitete Darstellung kippt. § 35 Abs. 3 regelt einen Aufschub für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Für diese Häuser muss die Pflicht erst der neue Eigentümer erfüllen, und zwar nach einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum. Dann folgt der entscheidende Satz: Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
Nicht ab jedem. Ab dem ersten. Wer heute ein Haus kauft, das seit 2002 bereits einmal den Eigentümer gewechselt hat, bekommt damit kein neues Zeitfenster — er übernimmt eine Pflicht, deren Frist vor Jahren abgelaufen ist. Maßgeblich für den Eigentumsübergang ist dabei die Eintragung im Grundbuch, nicht die Beurkundung und nicht die Übergabe.
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Haus seit 2002 nie verkauft, Eigentümer wohnt selbst darin | Pflicht aufgeschoben; zwei Jahre ab dem nächsten Eigentumsübergang |
| Haus 2009 einmal verkauft, jetzt erneut im Verkauf | Frist lief 2011 ab; die Pflicht ist offen, nicht neu |
| Haus war am 1.2.2002 vermietet, nicht selbst bewohnt | Kein Aufschub nach Abs. 3; die Pflicht galt von Anfang an |
| Haus mit drei oder mehr Wohnungen | Kein Aufschub nach Abs. 3der gilt nur bis zwei Wohnungen |
§ 35 Abs. 3 GModG. Der Aufschub ist ein einmaliger Stichtagsmechanismus und kein wiederkehrendes Recht des jeweiligen Erwerbers.
4Die Ausnahme hängt am Käufer
Neben dem Aufschub steht in § 35 Abs. 4 eine zweite Ausnahme, und sie wirkt dauerhaft: Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für selbst bewohnte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, soweit sich die Aufwendungen für die Nachrüstung nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen.
Zwei Merkmale müssen dafür zusammenkommen. Erstens die laufende Selbstnutzung — nicht die Selbstnutzung im Jahr 2002, sondern die heutige. Zweitens die fehlende Wirtschaftlichkeit, und zwar nur „soweit" sie fehlt. Für den Verkauf hat das eine Folge, die in der Beratung regelmäßig zu spät erkannt wird: Kauft eine Familie, die selbst einzieht, kann sie sich weiter auf Absatz 4 berufen. Kauft ein Kapitalanleger, der vermietet, fällt diese Ausnahme weg — bei demselben Haus, am selben Tag, mit demselben Dach.
Der Käufer, der vermieten will, kalkuliert deshalb zu Recht anders als der, der einzieht. Verkäufer sollten diesen Unterschied kennen, bevor ein Interessent ihn als Preisargument einsetzt: Ein pauschaler Abschlag „wegen Sanierungspflicht" ist bei einem selbstnutzenden Käufer oft gar nicht begründet, bei einem Anleger dagegen schon. Und wer die Dämmung vor dem Verkauf selbst ausführen lässt, nimmt dem Gespräch die Grundlage — in der Regel günstiger, als der Abschlag ausfällt, den ein Interessent dafür ansetzt. Eine belastbare Zahl für diesen Abschlag gibt es für den Kreis Olpe allerdings nicht; der Grundstücksmarktbericht 2026 weist keine energetischen Zu- oder Abschläge aus.
5Die zweite Pflicht: die Rohrleitungen
Weniger bekannt, aber mit identischer Mechanik: § 69 verlangt, dass bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume gedämmt werden. Die Dämmstärken stehen in Anlage 8 des Gesetzes. Auch hier gilt der Aufschub für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, und auch hier beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum.
Praktisch betrifft das die Heizungsrohre im unbeheizten Keller — in Häusern der sechziger und siebziger Jahre fast immer ein Thema. Der Aufwand ist gering, der Effekt messbar, und im Unterschied zur Geschossdecke wird diese Pflicht tatsächlich kontrolliert, wie der nächste Abschnitt zeigt.
6Wer kontrolliert, und wer nicht
Für die Dämmung der Rohrleitungen gibt es eine Kontrolle: § 97 nennt § 69 Abs. 2 ausdrücklich unter den Vorschriften, deren Einhaltung der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau prüft. Diese Schau findet nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz zweimal während des Bestellungszeitraums statt, frühestens drei und spätestens fünf Jahre nach der letzten.
Für die oberste Geschossdecke gibt es diese Kontrolle nicht. § 35 steht nicht im Prüfkatalog des § 97. Die Pflicht besteht, aber niemand kommt vorbei und schaut nach. Nachgewiesen wird sie über die Unternehmererklärung des ausführenden Betriebs, die der Eigentümer zehn Jahre aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen hat; die Durchsetzung liegt bei den Landesbehörden.
Dass niemand prüft, ändert nichts daran, dass die Pflicht besteht — und sie wird in dem Moment relevant, in dem jemand anderes davon erfährt. Das ist typischerweise der Käufer, der den Dachboden betritt, oder sein Energieberater. Ab dann ist es keine Frage des Ordnungsrechts mehr, sondern des Kaufvertrags. Hinzu kommt: Ab dem 1. Januar 2027 gilt für die Mindestanforderungen die Ausgabe 2026-05 der DIN 4108-2 statt der bisherigen von 2013. Wer heute prüft, ob die vorhandene Dämmung ausreicht, sollte das im Blick behalten.
7Was Verschweigen kostet
Ordnungsrechtlich ist der Rahmen weit: Wer die Nachrüstpflichten vorsätzlich oder leichtfertig verletzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden kann. Das ist der höhere der beiden Rahmen im Gesetz; für Energieausweis-Verstöße liegt er bei 10.000 €.
Zivilrechtlich wiegt eine andere Frage schwerer. Der Bundesgerichtshof hat am 15. September 2023 für den Grundstückskauf bekräftigt, dass der Verkäufer über Umstände aufklären muss, die für die Entscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind und geeignet sind, ihm einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen — und zwar auch ungefragt. Dass der Käufer sich die Kenntnis selbst hätte verschaffen können, entlastet den Verkäufer nicht; das bloße Bereitstellen von Unterlagen kurz vor dem Notartermin genügt nicht. Werden Fragen gestellt, sind sie richtig und vollständig zu beantworten.
Wird eine bekannte, offene Nachrüstpflicht verschwiegen, kann das als arglistiges Verschweigen eines Mangels zu werten sein. Dann hilft der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss nicht: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen. Der Bundesgerichtshof legt die subjektiven Anforderungen dabei niedrig an — es genügt, dass der Verkäufer den Umstand kennt und damit rechnet, dass der Käufer ihn nicht kennt.
8Förderung nur über der Pflicht
Die naheliegende Frage lautet: Wenn der Staat die Dämmung vorschreibt, zahlt er dann auch mit? Die Antwort steht im Gesetz selbst. § 89 Abs. 1 erlaubt eine Förderung bei der Sanierung bestehender Gebäude nur dann, wenn die Anforderungen unter anderem der §§ 35 und 61 bis 70 übererfüllt werden.
Das heißt im Klartext: Wer die oberste Geschossdecke genau so dämmt, dass sie den gesetzlichen Wert von 0,24 W/(m²·K) erreicht, erfüllt seine Pflicht — und bekommt dafür nichts. Eine Förderung kommt erst in Betracht, wenn die Dämmung deutlich besser ausfällt, als das Gesetz verlangt. Die technischen Mindestanforderungen der Förderprogramme setzen den Wert entsprechend niedriger an. Wer also ohnehin dämmen muss, sollte die Ausführung von vornherein am Förderstandard ausrichten statt am Pflichtstandard; der Mehraufwand im Material ist gering, der Unterschied im Ergebnis erheblich.
Für jede Förderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude gilt, dass der Antrag vor dem Beginn des Vorhabens gestellt sein muss. Ein Auftrag, der erteilt ist, bevor die Zusage vorliegt, schließt die Förderung aus. Wer das Haus ohnehin verkauft, sollte deshalb früh entscheiden, ob er die Maßnahme selbst durchführt — nach dem Verkauf ist es die Entscheidung des Käufers, und der beginnt mit der Antragstellung von vorn. Die jeweils geltenden Fördersätze, Höchstbeträge und technischen Mindestanforderungen stehen in der aktuellen Richtlinienfassung; sie ändern sich häufiger als das Gesetz und sollten vor jeder Planung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle oder bei der KfW nachgesehen werden.
9Was vor dem Verkauf zu klären ist
Die Pflicht lässt sich in wenigen Schritten einordnen, und das lohnt sich vor dem ersten Besichtigungstermin — nicht danach.
Sachverhalt feststellen
- Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber gedämmt, und wie stark?
- Sind Heizungs- und Warmwasserleitungen im unbeheizten Keller gedämmt?
- Wie viele Wohnungen hat das Gebäude?
- Wer bewohnte es am 1. Februar 2002, und wurde es seither verkauft?
- Wann wurde der letzte Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen?
- Liegt eine Unternehmererklärung über frühere Dämmarbeiten vor?
Vor dem Kaufvertrag regeln
- Den Befund offenlegen — schriftlich und früh, nicht am Notartermin.
- Klären, ob der Käufer selbst einzieht oder vermietet.
- Entscheiden: selbst ausführen oder im Preis berücksichtigen.
- Bei eigener Ausführung Förderantrag vor der Auftragsvergabe stellen.
- Angebote am Förderstandard ausrichten, nicht am Mindestwert.
- Unterlagen über ausgeführte Maßnahmen dem Käufer übergeben.
Die Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke und die Rohrleitungen bestehen unverändert fort, während die Heizungspflichten gestrichen wurden — und genau deshalb werden sie heute übersehen. Die verbreitete Formel „zwei Jahre nach dem Kauf" ist dabei falsch: Das Gesetz bindet die Frist an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht an jeden weiteren. Wer ein seither schon einmal verkauftes Haus erwirbt, übernimmt eine fällige Pflicht, keine Schonfrist. Die zweite Ausnahme — Selbstnutzung plus fehlende Wirtschaftlichkeit — hängt an der Person des Käufers und fällt weg, sobald vermietet wird. Kontrolliert wird nur die Rohrleitungsdämmung, die Geschossdecke nicht; wirtschaftlich entscheidend ist deshalb nicht das Ordnungsrecht, sondern die Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Und gefördert wird nur, was über die Pflicht hinausgeht — wer auf den Mindestwert dämmt, zahlt allein.
Für Häuser im Kreis Olpe und in Siegen-Wittgenstein klären wir vor der Vermarktung, welche Nachrüstpflichten offen sind und was das für die Preisgestaltung bedeutet. Die Express-Einschätzung vor Ort liefert den Ausgangswert — kostenlos.
Express-Einschätzung anfragen →- Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG), §§ 35, 69, 89, 95, 96, 97, 108 und Anlage 8 — gesetze-im-internet.de
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (Umbenennung, Streichung der §§ 71 bis 73, Umstellung auf DIN 4108-2: 2026-05) — recht.bund.de
- Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG), §§ 1 und 14 (Feuerstättenschau) — gesetze-im-internet.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22 (Aufklärungspflicht beim Grundstückskauf, Datenraum) — bundesgerichtshof.de
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Juli 2017, V ZR 250/15 (arglistiges Verschweigen, subjektive Voraussetzungen) — rechtsprechung-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 444 (Haftungsausschluss bei Arglist) und § 873 (Eigentumsübergang durch Eintragung) — gesetze-im-internet.de
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Kreis Olpe (Stichtag 15. Mai 2022) — destatis.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe, „Grundstücksmarktbericht 2026" (keine Ausweisung energetischer Zu- oder Abschläge) — boris.nrw.de
- Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle und KfW, Bundesförderung für effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen, jeweils geltende Richtlinienfassung und technische Mindestanforderungen — bafa.de
Dieser Ratgeber wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dient ausschließlich der allgemeinen, unverbindlichen Information. Er gibt den Gesetzeswortlaut in der am 10. November 2026 geltenden Fassung wieder. Ob eine Nachrüstpflicht im Einzelfall besteht, hängt vom Zustand des Gebäudes, von seiner Historie und von der Wirtschaftlichkeit im Sinne des § 35 Abs. 4 ab und ist durch einen ausstellungsberechtigten Fachbetrieb oder Energieberater zu beurteilen. Fördersätze und technische Mindestanforderungen ändern sich häufig; maßgeblich ist die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Richtlinienfassung. Der Text stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität sowie für Entscheidungen auf Basis dieses Dokuments wird — soweit gesetzlich zulässig — keine Haftung übernommen. Stand: 10. November 2026 · © 2026 hoppe.immo.