Verkaufen und wohnen bleiben: Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf?

1Fünf Wege, das Haus zu Geld zu machen

Alle Modelle beruhen auf demselben Baustein: einem im Grundbuch eingetragenen Recht, das Sie im Haus bleiben lässt, auch wenn das Eigentum ganz oder teilweise wechselt. Nach § 873 BGB entstehen solche Rechte nur durch Einigung und Eintragung im Grundbuch; jeder Vertrag über ein Grundstück braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Was die Modelle unterscheidet, ist die Gegenleistung: ein Einmalbetrag, eine lebenslange Rente, ein Teilbetrag gegen laufendes Entgelt — oder gar kein Geld, dafür ein Steuervorteil für die nächste Generation.

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2Nießbrauch oder Wohnungsrecht: der Unterschied entscheidet

Beide Rechte lassen Sie im Haus bleiben, aber sie sind nicht dasselbe. Der Nießbrauch berechtigt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen" (§ 1030 Abs. 1 BGB) — also selbst zu wohnen oder zu vermieten und die Miete zu behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger: das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Familie sowie „die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen" dürfen Sie aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Vermieten dürfen Sie beim Wohnungsrecht nur, wenn die Überlassung der Ausübung ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Genau hier liegt der Unterschied, der im Pflegefall entscheidet: Wer ins Heim zieht, kann mit einem Nießbrauch das Haus vermieten und den Heimplatz aus der Miete bezahlen. Ein reines Wohnungsrecht ohne Vermietungserlaubnis ist dann wirtschaftlich wertlos — es erlischt erst mit dem Tod, nützt aber niemandem.

Gesetzliche Grundregeln; im notariellen Vertrag lassen sich Lasten und Unterhalt abweichend verteilen. Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und werden nach § 875 BGB nur mit Erklärung des Berechtigten gelöscht.

Für den Alltag heißt das: Wer die Wahl hat, sichert sich den Nießbrauch — oder mindestens ein Wohnungsrecht mit ausdrücklicher Vermietungsbefugnis. Und wer als Käufer ein Haus mit Nießbrauch erwirbt, muss wissen, dass er die Miete nicht bekommt und Zinsen bestehender Grundschulden nach § 1047 BGB beim Nießbraucher liegen, die Substanz aber ihm gehört: Ein Dach, das erneuert werden muss, ist keine „gewöhnliche Unterhaltung" im Sinne von § 1041 BGB mehr, sondern Sache des Eigentümers.

3Was das Wohnrecht wert ist: die Rechnung nach dem Bewertungsgesetz

Wer mit Wohnrecht verkauft, bekommt weniger als den Verkehrswert — der Käufer kann das Haus jahrelang nicht nutzen. Wie viel weniger, dafür gibt es eine amtliche Rechenregel: § 14 BewG bewertet lebenslängliche Nutzungen mit einem Vielfachen des Jahreswerts, das von Alter und Geschlecht abhängt und aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes abgeleitet wird, „mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent". Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Vervielfältiger jährlich; für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Der Jahreswert ist die ortsübliche Miete (§ 15 Abs. 2 BewG), gedeckelt auf den Grundstückswert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Diese Rechnung ist für Erbschaft- und Schenkungsteuer verbindlich und für Kaufverträge die übliche Verhandlungsbasis — Käufer, die Kapital binden, rechnen oft mit höheren Abschlägen.

Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003) für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026; Kapitalwert = Vervielfältiger × Jahreswert. Beispielhaus: Verkehrswert 300.000 €, ortsübliche Miete 1.000 € monatlich; die Obergrenze nach § 16 BewG (300.000 € ÷ 18,6 = 16.129 €) greift nicht.

Das Beispiel zeigt die Größenordnung: Eine 70-jährige Eigentümerin, die ihr Haus im Wert von 300.000 € mit lebenslangem Wohnrecht verkauft, gibt rechnerisch 133.284 € Nutzungswert ab und kann etwa 166.700 € Kaufpreis erwarten. Mit 80 Jahren wären es rund 210.000 €. Bei Ehepaaren zählt für ein gemeinsames Recht, das erst mit dem Tod des Längerlebenden erlischt, das Alter der jüngeren Person. Stirbt der Berechtigte früh, lässt sich die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigen — bei 70- bis 75-Jährigen, wenn das Recht nicht länger als fünf Jahre bestand (§ 14 Abs. 2 BewG). Für die Grunderwerbsteuer zählt das vorbehaltene Wohnrecht übrigens zum Kaufpreis: Als Gegenleistung gilt „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) — der Käufer zahlt 6,5 % auf den vollen Wert, nicht nur auf den gezahlten Betrag.

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4Leibrente: Verkauf gegen lebenslange Zahlung

Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags eine monatliche Rente bis zum Lebensende, in der Regel kombiniert mit einem Wohnrecht. Das BGB regelt die Grundzüge in §§ 759 bis 761: Die Rente ist „im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten", „im Voraus" zu zahlen — eine Geldrente „für drei Monate" — und das Versprechen braucht Schriftform; in der Praxis steht es ohnehin im notariellen Kaufvertrag. Gesichert wird die Rente als Reallast nach § 1105 BGB im Grundbuch: „wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück", die auch an veränderte Verhältnisse angepasst werden können, etwa an die Inflation. Rechnerisch ist die Leibrente das Gegenstück zum Wohnrecht: Der Kaufpreis, der nach Abzug des Wohnrechts bleibt, wird mit demselben Vervielfältiger in eine Jahresrente umgerechnet. Im Beispiel der 70-jährigen Eigentümerin (Haus 300.000 €, Wohnrecht 133.284 €) ergibt der Rest von 166.716 € geteilt durch 11,107 eine Rente von rund 15.000 € im Jahr — etwa 1.250 € im Monat, lebenslang, nach der Rechenlogik des Bewertungsgesetzes. Marktangebote weichen davon ab, weil Käufer mit eigenen Zinssätzen und Risikoabschlägen kalkulieren.

5Teilverkauf: das teuerste Modell

Beim Teilverkauf verkaufen Sie „bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen", erhalten dafür einen Teilkaufpreis und einen Nießbrauch — und zahlen für die Nutzung des verkauften Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt. So beschreibt es die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in ihrer Verbrauchermitteilung vom 3. März 2023. Ihr Urteil ist deutlich: Ein Teilverkauf „ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. Das Nutzungsentgelt, das Sie künftig an den Miteigentümer der Immobilie zahlen müssen, ist erheblich. Wenn Sie es nicht mehr zahlen können, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen." Der zuständige BaFin-Exekutivdirektor wird mit dem Satz zitiert, ein Teilverkauf sei „für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung". Die Rechnung dahinter: „Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt." Beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf steht dem Unternehmen zudem „in der Regel" ein Mindesterlös zu — in den BaFin-Beispielen Teilkaufpreis plus 16 %, auch wenn das Haus nicht im Wert gestiegen ist.

Die Verbraucherzentrale NRW rechnet es im Beitrag vom 19. Januar 2026 vor: Wer 20 % seines Hauses verkauft und 100.000 € erhält, zahlt „jährlich mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrages oder monatlich 416 Euro", nach zehn Jahren „mindestens 50.000 Euro". Beim späteren Verkauf wird „meist ein Durchführungsentgelt oder ein Serviceentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises fällig", alternativ „ein Mindesterlösanteil von 117 Prozent des eigenen Immobilienanteils". Instandhaltungskosten „und meist auch die Verkaufskosten gehen ausschließlich zu Ihren Lasten". Ihr Fazit: „Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich deutlich attraktivere Konditionen" — bei rund 3,3 % Zins für zehn Jahre Zinsbindung (Stand Januar 2026).

Zahlen nach Verbraucherzentrale NRW (19. Januar 2026) und vzbv-Positionspapier vom 9. Juli 2025; die Anpassungsfälle stammen aus der Beratungspraxis der Verbraucherzentrale Hamburg („um das Zwei- bis Dreifache erhöht"). Konditionen einzelner Anbieter weichen ab.

6Übertragen statt verkaufen: das Haus an die Kinder

Das vierte Modell bringt kein Geld, aber es löst zwei andere Probleme: die Erbschaftsteuer der nächsten Generation und den Wunsch, das Haus in der Familie zu halten. Die Eltern übertragen das Haus notariell (§ 518, § 311b BGB) an die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor — sie wohnen weiter, vermieten bei Bedarf und tragen Unterhalt und Lasten wie bisher (§§ 1041, 1047 BGB). Steuerlich ist das seit der Erbschaftsteuerreform 2009 attraktiv: Der Nießbrauch wird als Last vom Wert der Schenkung abgezogen — das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist aufgehoben, wie die Gesetzesbegründung ausdrücklich festhält —, jedes Kind hat alle zehn Jahre einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2, § 14 ErbStG), und die Grunderwerbsteuer entfällt für Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein Haus im Wert von 300.000 €, übertragen von einer 70-jährigen Mutter mit Nießbrauch von 133.284 €, löst bei einem Kind keine Schenkungsteuer aus; die Notar- und Grundbuchkosten sind „aus Vereinfachungsgründen unbeschränkt abzugsfähig" (ErbStR 2019, R E 7.4 Abs. 4).

7Was Notar, Grundbuch und Finanzamt kosten

Alle Modelle laufen über den Notar, und die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG). Für die Beurkundung eines Vertrags — Kaufvertrag, Leibrentenvertrag, Übertragungsvertrag — fällt eine 2,0-Gebühr an (KV 21100), für eine einseitige Erklärung wie eine Bewilligung eine 1,0-Gebühr (KV 21200). Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung eines Nießbrauchs, Wohnungsrechts oder einer Reallast eine 1,0-Gebühr (KV 14121). Bemessungsgrundlage ist bei Kaufverträgen der Kaufpreis, beim Wohnrecht oder Nießbrauch der Wert des Rechts nach § 52 GNotKG: der Jahreswert — mangels anderer Feststellung 5 % des Grundstückswerts — multipliziert mit einer Zahl von Jahren, die vom Alter abhängt: bei über 70-Jährigen fünf Jahre, bei 50- bis 70-Jährigen zehn Jahre, bei 30- bis 50-Jährigen fünfzehn Jahre.

Gebühren nach GNotKG, Tabelle B (1,0-Gebühr: 75.000 € → 219 €, 150.000 € → 354 €, 300.000 € → 635 €), zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar; Geschäftswerte des Wohnrechts nach § 52 Abs. 4 und 5 GNotKG. Bei der Übertragung an Kinder ist die Grunderwerbsteuer befreit, die Schenkungsteuer richtet sich nach Freibetrag und Nießbrauchsabzug.

8Kreis Olpe: die am stärksten alternde Region des Landes

Die Frage „verkaufen und wohnen bleiben" stellt sich im Kreis Olpe häufiger als anderswo. Nach der Bevölkerungsvorausberechnung von IT.NRW vom 13. Oktober 2025 verliert der Kreis bis 2050 12,3 % seiner Einwohner — der zweithöchste Rückgang in Nordrhein-Westfalen nach dem Märkischen Kreis — und „den höchsten Anstieg des Durchschnittsalters bis 2050 erwarten die Statistikerinnen und Statistiker im Kreis Olpe mit +3,5 Jahren". Gleichzeitig ist das Vermögen der Eigentümer überwiegend in Häusern gebunden: Der Gutachterausschuss weist für 2025 im Kreis 346 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern zu einem Durchschnittspreis von 286.593 € aus. Wer mit 70 ein solches Haus mit Wohnrecht verkauft, bringt nach der BewG-Rechnung rund 150.000 € in bar — und bleibt wohnen.

9Checklisten für Eigentümer und Angehörige